Pedir prestado contra la equidad en su hogar
Si su casa vale más de lo que debe, un préstamo con garantía hipotecaria puede ofrecerle fondos para todo lo que desee; no solo tiene que usar el dinero para gastos relacionados con el hogar. Sin embargo, usar su casa para garantizar un préstamo conlleva riesgos.
Un préstamo con garantía hipotecaria es un tipo de segunda hipoteca . Su "primera" hipoteca es la que utilizó para comprar su casa, pero puede usar préstamos adicionales para pedir prestado contra la propiedad si ha acumulado suficiente capital .
Beneficios de los préstamos con garantía hipotecaria
Los préstamos con garantía hipotecaria son atractivos tanto para los prestatarios como para los prestamistas. Estos son algunos de los beneficios clave para los prestatarios:
- Tasas bajas: los préstamos con garantía hipotecaria suelen tener una tasa de interés más baja (normalmente denominada APR ) que los préstamos no garantizados, como las tarjetas de crédito y los préstamos personales. Una tasa baja puede ayudar a mantener los costos de endeudamiento bajos, pero los costos de cierre pueden compensar las tasas bajas.
- Aprobación: los préstamos con garantía hipotecaria pueden ser más fáciles de calificar si tiene mal crédito . Con su casa asegurándose el préstamo, los prestamistas tienen una manera de administrar su riesgo. Dicho esto, los préstamos hipotecarios a menudo requieren una gran cantidad de documentación, y los prestamistas establecen requisitos mínimos que pueden dificultar el préstamo, incluso si tiene un capital significativo.
- Grandes cantidades: los prestatarios pueden calificar para préstamos relativamente grandes con este tipo de préstamo , suponiendo que tiene suficiente capital en el hogar. Para gastos grandes como mejoras en el hogar, educación superior o para comenzar un negocio, el valor de su vivienda puede ser la única fuente de fondos disponible.
- Posibles beneficios fiscales: es posible que pueda deducir parte del interés que paga en un préstamo con garantía hipotecaria, especialmente si utiliza los fondos para "mejoras sustanciales" a una propiedad. Pregúntele a su preparador de impuestos los detalles antes de pedir prestado y antes de reclamar una deducción.
Seguridad para los prestamistas: la mayoría de los beneficios anteriores están disponibles porque los préstamos con garantía hipotecaria son préstamos relativamente seguros para los bancos: el préstamo está "asegurado" con su casa como garantía .
Si no puede pagar, el banco puede tomar su propiedad, venderla y recuperar los fondos impagos mediante la ejecución hipotecaria en su casa . Además, los prestatarios tienden a priorizar estos préstamos sobre otros préstamos porque no quieren perder sus hogares. Cuando se enfrente a la opción de perder un pago de hipoteca o un pago con tarjeta de crédito , puede optar por omitir el pago con tarjeta .
La aprobación no está garantizada: las garantías ayudan, pero los prestamistas deben tener cuidado de no prestar demasiado, o arriesgan pérdidas significativas. Antes de 2007, era extremadamente fácil obtener la aprobación para la primera y segunda hipoteca. Desde la crisis de la vivienda , las cosas han cambiado y los prestamistas evaluarán cuidadosamente su solicitud. Para protegerse, intentan asegurarse de no pedir prestado más del 80 por ciento, aproximadamente, del valor de su casa teniendo en cuenta su hipoteca de compra original , así como cualquier préstamo con garantía hipotecaria que solicite. El porcentaje del valor disponible de su casa se denomina relación de préstamo a valor (LTV) y puede variar de un banco a otro; algunos prestamistas permiten ratios de LTV superiores al 80 por ciento.
Los préstamos con garantía hipotecaria solo se aprueban si puede demostrar que tiene la capacidad de pagar. Los prestamistas deben verificar sus finanzas, y deberá presentar un comprobante de ingresos, acceso a registros impositivos y más.
Cómo funciona un préstamo con garantía hipotecaria
Cuando toma prestado un préstamo con garantía hipotecaria, puede usar una de estas dos opciones:
- Suma global: tome una gran cantidad de efectivo por adelantado y reembolse el préstamo a lo largo del tiempo con pagos mensuales fijos. Su tasa de interés puede establecerse cuando toma prestado y permanece fijo durante la vida de su préstamo. Cada pago mensual reduce el saldo de su préstamo y cubre algunos de sus costos de intereses (es un préstamo amortizante ).
- Línea de crédito: obtenga la aprobación para un monto máximo disponible y solo solicite lo que necesita. Conocida como una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC , por sus siglas en inglés) , esta opción le permite pedir préstamos múltiples veces después de ser aprobado. En los primeros años, puede hacer pagos más pequeños, pero en algún momento, debe comenzar a realizar pagos totalmente amortizados que eliminen el préstamo.
HELOC es la opción más flexible porque siempre tiene control sobre el saldo de su préstamo y sus costos de interés. Solo paga intereses sobre la cantidad que realmente usa de su grupo de dinero disponible. Sin embargo, su prestamista puede congelar o cancelar su línea de crédito antes de que tenga la oportunidad de usar el dinero. Los congelamientos pueden ocurrir cuando más se necesita e inesperadamente, de modo que la flexibilidad conlleva cierto riesgo.
Las tasas de interés en los HELOC son generalmente variables , por lo que sus cargos por intereses pueden cambiar (para bien o para mal) a lo largo del tiempo.
Para obtener un préstamo , solicite a varios prestamistas y compare todos los costos del prestamista junto con las cotizaciones de tasas de interés. Obtenga un Presupuesto de Préstamo de varias fuentes diferentes, incluyendo un originador de préstamos local, un corredor en línea o nacional, y su banco o unión de crédito preferida. Las tasas de interés pueden variar de un lugar a otro, y tendrá que pagar los costos de cierre para obtener financiamiento de su préstamo. Los prestamistas verificarán su crédito, requerirán una tasación y pueden pasar varias semanas (o más) para liberar dinero. Trate el proceso como si estuviera solicitando un préstamo de compra de vivienda: obtenga sus talones de pago y otros documentos organizados para que el proceso sea más rápido .
El reembolso depende del tipo de préstamo que obtenga. Con un préstamo a tanto alzado, generalmente realiza pagos mensuales fijos (paga la misma cantidad todos los meses) hasta que se cancela el préstamo. Con una línea de crédito, es posible que pueda hacer pequeños pagos durante varios años durante su "período de extracción", que puede durar aproximadamente diez años. Una vez que finaliza el período de sorteo, deberá comenzar a realizar pagos periódicos de amortización para cancelar la deuda. Sin embargo, normalmente puede pagar cualquier tipo de préstamo anticipadamente para ahorrar en intereses .
Usos comunes del préstamo con garantía hipotecaria
Puede usar un préstamo con garantía hipotecaria para todo lo que desee. Sin embargo, los prestatarios usualmente usan segundas hipotecas para algunos de los gastos más grandes de la vida porque los hogares tienden a tener mucho valor contra los cuales pedir prestado. Varios usos populares incluyen:
- Remodelar, renovar o mejorar la casa y la propiedad.
- Pague la educación universitaria de un miembro de la familia.
- Financia la compra de una segunda casa o terreno .
- Consolidar deudas de alto interés.
Las trampas de los préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda
Antes de utilizar un préstamo con garantía hipotecaria para cualquier fin, asegúrese de comprender los riesgos de utilizar estos préstamos . El principal problema es que puede perder su hogar si no se apega al cronograma de pagos mensuales que su prestamista requiere.
Deudas importantes: debido a que estos préstamos pueden proporcionar una gran cantidad de efectivo, es tentador usar su casa como un cajero automático. Pero lo mejor es reservar la equidad de su casa para cosas que mejorarán el valor de su hogar, agregar un valor significativo a su vida (esto no incluye "deseos" o lujos), o generar un mayor ingreso para su familia. Este es un caso en el que es particularmente importante evaluar los préstamos como una deuda "buena" y una deuda "mala" .
Tarifas: los costos de cierre también son un problema. Pedir prestado en contra de su casa puede costar miles de dólares, y eso es incluso antes de que gaste parte del dinero en reparaciones o matrículas en el hogar. Si prestas frecuentemente en contra de tu casa, es un hábito caro (aunque usar líneas de crédito puede ayudarte a administrar los costos).
Cómo encontrar los mejores préstamos con garantía hipotecaria
Encontrar el mejor préstamo con garantía hipotecaria puede ahorrarle miles de dólares o más. Para obtener el mejor trato:
- Comprando por ahí. Diferentes prestamistas tienen diferentes programas de préstamos disponibles, y sus estructuras de tarifas pueden variar drásticamente.
- Administre sus puntajes de crédito y asegúrese de que sus informes de crédito sean precisos. Si hay algún error o problemas fáciles de solucionar en sus informes de crédito, use una resolución rápida para obtener mejoras rápidas que pueden generar mejores tasas.
- Pregunta a tu red de amigos y familiares a quién recomiendan. Pregunte a los agentes inmobiliarios locales qué originadores de préstamos hacen el mejor trabajo para sus clientes.
- Compare sus ofertas con las que se encuentran en sitios web y anuncios. Recuerde que las mejores tarifas solo están disponibles para los prestatarios con puntajes de crédito altos y muchos ingresos para cubrir los pagos. Lea su Presupuesto de Préstamo cuidadosamente para ver si está pagando la misma cantidad que esperaba.
Consejos adicionales
¿Es el préstamo correcto? Antes de pedir prestado, haga una pausa y asegúrese de que este tipo de préstamo tenga sentido. ¿Es mejor un préstamo con garantía hipotecaria para sus necesidades que una simple cuenta de tarjeta de crédito o un préstamo sin garantía ? Si no está seguro, averígüelo antes de poner su casa en riesgo. Esos préstamos pueden tener tasas de interés más altas, pero puede salir adelante evitando los costos de cierre.
Haga un plan: haga un plan detallado de sus ingresos y gastos, incluido este nuevo pago del préstamo, antes de cerrar el préstamo. Estos grandes préstamos pueden venir con grandes pagos. Además, los pagos pueden aumentar con el tiempo si tiene una tasa variable. Si hay alguna manera de hacer lo que quiere hacer sin endeudarse, considere seriamente esas opciones.
Protéjase y proteja a su familia: revise su cobertura de seguro (en particular, la vida y la discapacidad) y evalúe cómo cubrirá los pagos si ocurre algo. Puede o no necesitar seguro y nadie puede obligarlo a usarlo. Si decide incluir la cobertura como parte de un préstamo con garantía hipotecaria, continúe con los pagos mensuales de la prima, no una opción inicial, para que solo pague por lo que usa (suponiendo que el seguro sea solo para el préstamo con garantía hipotecaria). Al igual que con cualquier otro producto financiero, obtenga cotizaciones de una variedad de fuentes, incluidos los agentes de seguros independientes y en línea. No tiene que comprar el seguro que le ofrece su prestamista.
Ingresos de jubilación: si planea aprovechar el capital de su vivienda para gastos de manutención durante la jubilación, evalúe las hipotecas inversas , que pueden ser más fáciles para las personas mayores para calificar. Sin embargo, familiarícese con los riesgos y descarte las alternativas antes de dar ese paso.
Deducción de intereses (Pre-2018): Para los años fiscales hasta e incluyendo 2017, fue posible que algunos contribuyentes dedujeran los intereses pagados en préstamos con garantía hipotecaria. Para el año fiscal 2018 y posteriores, como resultado de la Ley de reducción de impuestos y empleos, esa deducción ya no está disponible (aunque pueden estar disponibles deducciones limitadas en los préstamos para compra de vivienda). Hable con un CPA para averiguar cómo sus préstamos hipotecarios pueden afectar sus impuestos.