Pedir prestado dinero para financiar una compra de tierras

Dónde obtener préstamos para comprar la tierra

Comprar tierra te permite construir la casa de tus sueños o conservar una porción de la naturaleza. Sin embargo, la tierra puede ser costosa en áreas de alta demanda, por lo que es posible que necesite un préstamo para financiar su compra de terrenos. Puede suponer que la tierra es una inversión segura (después de todo, "no están haciendo más de eso"), pero los prestamistas consideran los préstamos inmobiliarios como riesgosos, por lo que el proceso de aprobación puede ser más engorroso que los préstamos hipotecarios estándar.

La facilidad y el costo del préstamo dependerán del tipo de propiedad que esté comprando:

1. Tierra sobre la que pretende construir en el futuro cercano
2. Terreno crudo que no pretendes desarrollar

En su mayor parte, los préstamos de tierras son préstamos a corto plazo, que duran de dos a cinco años antes de que se pague un pago global. Sin embargo, existen préstamos a más largo plazo (o puede convertirse en un préstamo a más largo plazo), especialmente si está construyendo una casa residencial en la propiedad.

Compre y construya en un solo paso

Los prestamistas están más dispuestos a prestar cuando tienes planes para construir en tu propiedad. Mantener tierra cruda es especulativo. La construcción también es arriesgada, pero los bancos se sienten más cómodos si va a agregar valor a la propiedad (por ejemplo, agregando una casa).

Préstamos para construcción: es posible que pueda usar un solo préstamo para comprar la tierra y financiar la construcción . Esto le permite sufrir menos trámites y menos costos de cierre. Además, puede asegurar el financiamiento para todo el proyecto (incluida la finalización de la compilación); no se quedará estancado mientras busca un prestamista.

Planes de construcción: para obtener la aprobación para un préstamo de construcción, deberá presentarle planes a su prestamista, que querrá ver que un constructor experimentado está haciendo el trabajo. Los fondos se distribuirán a lo largo del tiempo, a medida que avance el proyecto, por lo que sus contratistas deberán cumplir si esperan recibir el pago.

Características del préstamo: Los préstamos para la construcción son préstamos a corto plazo, por lo general con pagos de solo interés y que duran menos de un año (lo ideal es que el proyecto esté terminado para entonces). Después de ese tiempo, el préstamo se puede convertir en un préstamo estándar de 30 años o 15 años, o podrá refinanciar el préstamo utilizando su estructura recién construida como garantía .

Pago inicial: para obtener un préstamo por los costos de la tierra y la construcción, deberá realizar un pago inicial . Planifique obtener del 10 al 20 por ciento del valor futuro de la casa.

Lotes terminados vs. tierra cruda

Si está comprando un lote que ya tiene servicios públicos y acceso a la calle, le resultará más fácil obtener la aprobación.

Tierra sin procesar: la tierra sin procesar todavía se puede financiar, pero los prestamistas dudan más (a menos que eso sea típico en su área, por ejemplo, algunas áreas dependen de propano, pozos y sistemas sépticos). Es costoso agregar cosas como líneas de alcantarillado y electricidad a su propiedad, y hay numerosas oportunidades para gastos inesperados y retrasos.

Pago inicial: si está comprando mucho (en una subdivisión en desarrollo, por ejemplo), es posible que pueda sacrificar tan poco como 10 o 20 por ciento. Para terrenos sin labrar, planee un mínimo de 30 por ciento de reducción, y es posible que deba traer el 50 por ciento a la mesa para obtener la aprobación.

Características del préstamo: los lotes terminados son menos riesgosos para los prestamistas, por lo que es más probable que ofrezcan préstamos de construcción de un solo paso que se conviertan en hipotecas "permanentes" (o de 30 años) después de que se complete la construcción. Con lotes sin terminar, los prestamistas tienden a mantener los plazos de los préstamos más cortos (de cinco a diez años, por ejemplo).

Reducir el riesgo del prestamista: si está comprando tierra sin procesar, no necesariamente va a obtener un préstamo incobrable. Puede mejorar sus posibilidades de obtener un buen trato si ayuda al prestamista a administrar el riesgo. Es posible obtener préstamos a más largo plazo, tasas de interés más bajas y un requisito de pago inicial más pequeño. Los factores que ayudan incluyen:

1. Un puntaje de crédito alto (por encima de 680), que muestra que ha obtenido y pagado con éxito en el pasado.
2. Bajos niveles de deuda a ingresos, lo que indica que tiene suficientes ingresos para realizar los pagos requeridos.

1. Un pequeño monto de préstamo, lo que resulta en pagos más bajos y una propiedad que probablemente sea más fácil de vender.

No hay planes para desarrollar

Si vas a comprar tierras sin planes para construir una casa o estructura de negocios en la tierra, obtener un préstamo será más difícil. Sin embargo, hay varias opciones para obtener fondos.

Bancos locales y cooperativas de crédito: comience por consultar con instituciones financieras ubicadas cerca de la tierra que planea comprar. Si aún no vive en el área, sus prestamistas locales (y los prestamistas en línea ) pueden dudar en aprobar un préstamo para terrenos vacantes. Las instituciones locales conocen el mercado local y pueden estar interesadas en facilitar las ventas en el área que está buscando. Aunque las instituciones locales pueden estar dispuestas a prestar, aún pueden exigir hasta un 50 por ciento en capital y préstamos a corto plazo.

Valor acumulado de la vivienda : si tiene un capital significativo en su casa , es posible que pueda pedir prestado contra ese capital con una segunda hipoteca . Con ese enfoque, es posible que pueda financiar el costo total de la tierra y evitar el uso de préstamos adicionales. Sin embargo, está tomando un riesgo significativo al usar su casa como garantía: si no puede hacer los pagos del préstamo, su prestamista puede llevar su casa a ejecución hipotecaria . La buena noticia es que las tasas de interés de un préstamo con garantía hipotecaria podrían ser más bajas que las tasas de un préstamo de compra de tierras.

Prestamistas comerciales: especialmente si utiliza la propiedad con fines comerciales o una inversión, los prestamistas comerciales pueden ser una opción. Para obtener la aprobación, tendrá que convencer al oficial de préstamos de que usted es un riesgo razonable. El reembolso puede durar solo diez años o menos, pero los pagos se pueden calcular utilizando un plan de amortización de 15 o 30 años. Los prestamistas comerciales pueden ser más complacientes en lo que respecta a las garantías. Pueden permitirle hacer garantías personales con su residencia, o puede usar otros activos (como inversiones en inversiones o equipos) como garantía.

Financiamiento del propietario: si no puede obtener un préstamo de un banco o cooperativa de crédito, el propietario actual de la propiedad puede estar dispuesto a financiar la compra. Especialmente con tierra cruda, los propietarios pueden saber que es difícil para los compradores obtener financiamiento de los prestamistas tradicionales, y es posible que no tengan prisa por cobrar. En esas situaciones, los propietarios suelen obtener un pago inicial relativamente grande, pero todo es negociable. Un plazo de amortización de 5 o 10 años es común, pero los pagos se pueden calcular utilizando un programa de amortización más largo. Un beneficio del financiamiento del propietario es que no pagará los mismos costos de cierre que pagaría a los prestamistas tradicionales (pero aún vale la pena pagar para investigar el título y los límites: los propietarios honestos pueden cometer errores).

Prestamistas especializados: si solo está esperando el momento adecuado para construir o está eligiendo un diseño para su casa, probablemente deba utilizar las soluciones anteriores. Pero si tiene planes inusuales para su propiedad, puede haber un prestamista que se centre en su uso previsto para la tierra. A diferencia de los bancos (que trabajan con personas que construyen casas, en su mayoría), los prestamistas especializados hacen un punto de entendimiento de los riesgos y beneficios de otras razones para la propiedad de la tierra. Estarán más dispuestos a trabajar contigo porque no tienen que encontrar un trato único. Estos prestamistas pueden ser regionales o nacionales, así que busque en línea lo que tenga en mente. Por ejemplo:

• Conservación de los recursos naturales
• Recreación al aire libre en propiedad privada
• Granjas solares o eólicas
• Torres de transmisión o celulares
• Uso de la agricultura o la ganadería, incluida la ganadería, las granjas orgánicas, las granjas de pasatiempos y el criadero de caballos

Consejos para compradores

Haga su tarea antes de comprar tierra. Es posible que vea la propiedad como una hoja en blanco llena de potencial, pero no desea entrar por encima de su cabeza.

Costos de cierre: además de un precio de compra, también puede tener costos de cierre si obtiene un préstamo. Busque tarifas de originación, tarifas de procesamiento, costos de verificación de crédito, tarifas de evaluación y más. Averigüe cuánto pagará, y tome su decisión financiera final con esos números en mente. Para una propiedad relativamente barata, los costos de cierre pueden representar un porcentaje sustancial del precio de compra.

Obtenga una encuesta: no suponga que las líneas de cerca, los marcadores o las características geográficas "obvias" muestran con precisión un límite de propiedad. Haga que un profesional complete una encuesta de límites y verifique antes de comprar. Es posible que los propietarios actuales no sepan lo que poseen, y será su problema después de comprar.

Verifique el título: especialmente si está pidiendo prestado de manera informal (utilizando el capital de su vivienda o el financiamiento del vendedor, por ejemplo), haga lo que hacen los prestamistas profesionales: una búsqueda de título. Averigüe si hay gravámenes u otros problemas con la propiedad antes de entregar el dinero.

Presupuesto para otros costos: una vez que sea propietario del terreno, puede estar en el gancho para gastos adicionales. Revise esos gastos además de los pagos de préstamos que realizará por el terreno. Los costos potenciales incluyen:

1. Impuestos municipales o del condado (consulte con su asesor de impuestos para ver si califica para una deducción)
2. Seguro en terrenos baldíos o edificios abandonados
3. Las cuotas de la asociación de propietarios (HOA, por sus siglas en inglés), si corresponde
4. Cualquier mantenimiento requerido, como la reparación de las cercas, el manejo del drenaje, etc.
5. Costos de construcción, si alguna vez decide construir, agregar servicios o mejorar el acceso a la propiedad
6. Permitir tarifas, para cualquier actividad que haya planificado en la propiedad

Conozca las Reglas

Cuando veas un terreno vacante, puedes asumir que todo es posible. Sin embargo, las leyes locales y los requisitos de zonificación limitan lo que puede hacer, incluso en su propiedad privada. Las reglas de HOA pueden ser especialmente frustrantes. Hable con las autoridades locales, un abogado de bienes raíces y vecinos (si es posible) antes de aceptar comprar.

Si descubre algún problema con una propiedad que le interese, pregunte acerca de cómo hacer cambios. Es posible que no tenga suerte o que pueda hacer lo que quiera después de seguir los procedimientos adecuados (rellenando la documentación y pagando los honorarios). Probablemente será más fácil si pide permiso en lugar de molestar a sus vecinos.