Algunos vendedores de venta corta no reciben una exención de responsabilidad
Cuando un prestamista acuerda hacer una venta corta, generalmente llega a esta decisión porque es más rentable para el banco realizar la venta en descubierto que realizar una ejecución hipotecaria.
Puede o no requerir que el vendedor tenga dificultades financieras, pero sin duda el hogar está bajo el agua .
En una venta corta, el banco acuerda liberar el préstamo a cambio de recibir menos del monto adeudado. Pero no necesariamente libera al vendedor. Liberar el préstamo de la propiedad y liberar al vendedor son dos cosas diferentes. Si le debe $ 200,000 al banco pero su casa vale $ 75,000, el banco podría aceptar $ 75,000 y liberar el préstamo. Sin embargo, sin una exención de responsabilidad, puede descubrir unos años más tarde que el banco ahora lo persigue y le exige que pague la diferencia de $ 125,000.
Liberación de responsabilidad y carta de aprobación de venta corta
La carta de aprobación de venta corta tiene la clave. Esta carta de aprobación detalla exactamente lo que el banco espera. Establece los siguientes términos, entre otras consideraciones:
- El precio de venta aceptable
- Comisiones máximas permitidas
- Costos máximos de cierre
- Ingresos netos mínimos
- Fecha de cierre
No todas las cartas de aprobación de venta corta contienen una liberación de responsabilidad. De hecho, algunas cartas de aprobación no abordan en absoluto la liberación de responsabilidad. Los abogados dicen que si no se aborda el asunto, entonces el prestamista puede retener los derechos que tenga el prestamista bajo la ley federal y / o estatal para perseguir un juicio por deficiencia .
Nunca firme una carta de aprobación de venta corta sin pedirle a un abogado que la lea y le brinde asesoramiento legal. No le pregunte a su agente porque a menos que su agente sea un abogado, ese agente no tiene licencia para brindarle asesoramiento legal. Es ilegal que un agente de bienes raíces preste asesoramiento legal.
Les digo a mis clientes que si veo que su carta de aprobación de venta corta contiene una exención de responsabilidad, no puedo informarles de ello. Les digo que llamen a un abogado. Si la carta no está clara o no la especifica específicamente, sugeriré que el vendedor se ponga en contacto con un abogado para tratar de obtener una exención de responsabilidad. Bajo ninguna circunstancia doy consejo legal.
No me sorprenderá saber que los vendedores presentaron demandas contra sus agentes inmobiliarios porque esos agentes les aseguraron que el prestamista no iría tras un juicio por deficiencia. Incluso en California, donde tenemos la suerte de tener ciertos préstamos sin recurso, ese recurso sin recurso normalmente se aplica a las ejecuciones hipotecarias, no a las ventas en corto. En otras palabras, un vendedor que hizo una venta corta de un préstamo de dinero de compra no tiene ninguna garantía de que un prestamista de venta corta lo liberará a menos que el prestamista libere específicamente al vendedor.
Tenemos la Sección 580e del Código Civil de California, agregada el 1 de enero de 2011, pero que aún no se ha probado en los tribunales, y no se aplica al financiamiento secundario ni a años anteriores.
Tipos de verbos en cartas de aprobación de venta corta que abordan la liberación de responsabilidad
Si bien no puedo darle todos los tipos posibles de liberación de responsabilidad o no liberación de responsabilidad en cartas de aprobación de venta corta, aquí hay algunos ejemplos. Algunas de estas declaraciones liberan al vendedor, algunas no ofrecen ningún tipo de liberación de responsabilidad.
- Una vez que el banco reciba $ XXXXXX, el banco liberará el gravamen y cargará la deuda restante como un saldo coleccionable.
- El banco ha aprobado un pago descontado. Nada en esta carta se interpretará como un perjuicio, renuncia, modificación o alteración de ninguno de los derechos o recursos del banco en la ley o en equidad en la recaudación de los montos totales adeudados.
- El banco emite su aprobación para vender la propiedad en cuestión, lo que dará como resultado una pequeña amortización de la hipoteca. . . y renunciará a cualquier derecho de deficiencia, si corresponde.
- Una vez recibido este pago, informaremos la deuda como "pagada en su totalidad por menos del saldo total" a todas las agencias de crédito.
- El prestatario debe firmar el acuse de recibo adjunto a todos los términos especificados en esta aprobación y debe reconocer que el banco retiene todos los derechos de deficiencia según lo provisto por la nota, escritura de fideicomiso y / o acuerdo de seguridad y leyes locales y federales.
- El banco acuerda aceptar en los fondos certificados $ XXXXXX como pago total del préstamo; adicionalmente, el banco informará el monto de la deuda condonada al Servicio de Impuestos Internos.
- El banco puede perseguir un juicio de deficiencia por lo diferente en el pago recibido y el saldo total adeudado, a menos que se acuerde lo contrario o lo prohíba la ley si las ventas cortas se cierran sobre el préstamo mencionado anteriormente.
- Una vez recibidos los fondos, el banco liberará el gravamen y el saldo de la deficiencia se informará como un cargo del saldo devengado.
- Una vez recibido el monto acordado, el banco renunciará al saldo restante adeudado en el préstamo al que se hace referencia anteriormente y liberará al prestatario de una obligación adicional en el mismo, y renunciará a todos los derechos para buscar un juicio o deficiencia adicional.
Si el banco no le otorga una exención de responsabilidad, es posible que deba ofrecer una contribución del vendedor para inducir al banco a proporcionarla. A veces obtendrá un negociador que no entiende la política del banco. Si cree que el banco no tiene derecho a buscar un juicio por deficiencia y el banco se niega a liberarlo, es posible que necesite escalar el archivo a un supervisor para obtener el lanzamiento. Pero si todo lo demás falla, su mejor opción es pedirle a un abogado que libere la responsabilidad por usted o al menos que explique sus derechos legales si no se puede obtener una liberación de responsabilidad.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.