El primer paso es identificar su tipo de venta corta
Antes de presionar a su agente para que desplace esa lista de venta corta a la MLS, es una buena idea detenerse y pensar en el primer paso de una venta corta. Los vendedores se ponen muy ansiosos. Y no es de extrañar. Muchos de ellos han intentado en vano hacer una modificación de préstamo o resolver algún otro tipo de arreglo financiero con su banco, y están agotados, agotados. Quieren salir de su miseria.
Debido a la intensidad y las frustraciones inherentes en situaciones con un hogar bajo el agua , puede ser difícil tener paciencia. Es posible que sienta la tentación de omitir ese primer paso de la venta en descubierto y saltar directamente a aceptar ofertas. Pero probablemente estés cometiendo un gran error.
Tome ese primer paso e identifique su venta corta
El secreto para identificar su venta en corto recae en su banco y el tipo de préstamo asegurado a su hogar. Lo primero que debe hacer es llamar a su banco y preguntar qué tipo de préstamo tiene. Averigüe si su préstamo es propiedad de ese banco o si es propiedad de otro banco y el suyo es simplemente la entidad de servicio.
¿Tienes más de un préstamo? ¿Te enfrentarás a un juicio de deficiencia ? Es posible que necesite obtener asesoramiento legal.
Dependiendo de su tipo de préstamo y su situación, entonces elegirá su tipo de venta corta.
Primer paso para elegir su tipo de venta corta
Cada venta corta es diferente. Si elige la venta corta equivocada, podría enfrentar responsabilidad personal, y es posible que pierda los fondos de reubicación.
A continuación, le presentamos una variedad de ventas en corto para las cuales podría calificar, según su tipo de préstamo y su situación personal. No debería avanzar en una venta corta hasta que haya completado este primer paso. ¿Qué tipo de venta corta harás?
- Venta corta de HAFA
Una vez, una venta corta de HAFA estuvo disponible solo para los vendedores de una residencia personal que tienen dificultades financieras severas y activos en efectivo limitados. Fue diseñado para simplificar el proceso de venta en descubierto, liberar a los vendedores de responsabilidad y proporcionar asistencia de reubicación. Las ventas cortas de HAFA también le pagan al vendedor un incentivo de reubicación, siempre que el hogar esté ocupado. Sin embargo, las ventas cortas de HAFA ya no se procesan.
- Fannie Mae HAFA Short Sale
Ya no hay Fannie Mae HAFA Short Sales. Fannie Mae tiene su propio programa para una venta corta que no involucra las pautas regulares de HAFA. Visite el sitio web de Fannie Mae para obtener ventas en corto. Fannie Mae a menudo permite un incentivo a un propietario que ocupa la propiedad.
- Freddie Mac HAFA Short Sale
Freddie Mac normalmente espera una morosidad en el pago de su hipoteca. Muchas entidades patrocinadas por el gobierno insisten en que deje de realizar el pago de su hipoteca. Tampoco hay ventas cortas de Freddie Mac HAFA. Freddie Mac a menudo permite un incentivo para un propietario que ocupa la propiedad.
- Fannie Mae Short Sale
Todavía tengo que cerrar una venta corta de Fannie Mae en la que el vendedor está al día. Cada uno de los que he hecho, Fannie Mae no considerará la venta corta hasta que el vendedor acepte dejar de hacer los pagos de la hipoteca . Obtener la aprobación de Fannie Mae agrega una capa adicional al proceso de venta corta y puede extender ese tiempo para su aprobación de 2 semanas a 30 días.
- Freddie Mac Short Sale
Cada banco maneja un Freddie Mac de forma un poco diferente. Generalmente, los bancos que atienden un préstamo de Freddie Mac quieren un formulario 4506 y un formulario 1126. El 4506 le permite al banco solicitar copias de sus declaraciones de impuestos, y el 1126 es un estado financiero. Freddie Mac podría querer ver que su préstamo también está atrasado. Oye, es el gobierno. El gobierno quiere que dejes de hacer tus pagos. ¿No es genial? Realmente no.
- Venta corta tradicional de dificultades
En una venta corta tradicional, su carta de dificultades será examinada de cerca. También tendrá una mejor oportunidad de retirarse si sus préstamos fueron originalmente préstamos de dinero comprados . Esas dos combinaciones hacen una venta corta exitosa y sin estrés, si es que hay un animal así.
- Venta corta estratégica
Una de las instituciones que se destaca por su programa cooperativo de venta corta es Bank of America. En una venta corta de Cooperative Bank of America , el banco aprueba previamente el precio de compra y el vendedor, y negocia una contribución del vendedor por adelantado, antes de que su casa salga al mercado. Bank of America prácticamente ha suspendido el programa cooperativo y puede considerarlo caso por caso.
Es un mito que un vendedor debe enfrentar una dificultad financiera para hacer una venta corta. Sin embargo, si no tiene dificultades, además de que tiene un préstamo de dinero difícil , probablemente pagará mucho más que simplemente por ninguna dificultad. Es como tener dos golpes en tu contra. Los vendedores de California tienen prohibido hacer una contribución.
- Venta de seguros hipotecarios
Si su préstamo tiene seguro hipotecario, MI agregará otra capa al proceso. La compañía de seguros hipotecarios deberá aprobar o rechazar la venta en descubierto. Tenga en cuenta que la compañía de seguros hipotecarios pagará de cualquier manera, la ejecución hipotecaria o la venta en descubierto , y es posible que le paguen más por realizar una ejecución hipotecaria. Yo diría que las probabilidades son de 50/50. Con un poco de suerte, su IM habrá cerrado. El riesgo básico con MI es que podría querer una contribución, ya sea una nota del baile o efectivo para aprobar.
- Dos préstamos en una venta corta
Lo mejor que se puede decir sobre dos préstamos en una venta corta es, al menos, que probablemente no haya un seguro hipotecario, pero a veces el primer prestamista tiene su propia política de MI. Sin embargo, dependiendo del tipo de segundo préstamo, el prestamista puede o no estar dispuesto a cooperar. Su PSA podría proporcionar un mayor incentivo financiero para la ejecución hipotecaria que una venta corta, pero en mi experiencia esas situaciones son raras. En general, el segundo le arrebata silenciosamente sus $ 3,000 a $ 6,000 más o menos y se arrastra lejos.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.