Los pros y los contras de permitir que su prestamista pierda dinero en su casa
Si debe hacer una venta corta o dejar que el hogar vaya a la ejecución hipotecaria depende de varios factores. Mientras que para algunos propietarios, es más fácil levantar las manos y dejar que el banco se quede en casa, puede que no sea lo más acertado. Independientemente del enfoque que elija, obtenga siempre asesoramiento legal y fiscal antes de tomar una decisión entre una venta corta o una ejecución hipotecaria.
Beneficios de venta corta
Aquí hay algunos beneficios por hacer una venta corta:
- Usted tiene el control de la venta, no del banco.
- Puede dormir mejor sabiendo quién está comprando su casa.
- Se ahorrará el estigma social de la palabra "F", ejecución hipotecaria.
- Contrariamente a la creencia popular, a menudo puede mantenerse al día con sus pagos y aún así solicitar una venta corta.
La venta de su casa se manejará como cualquier otra venta de vivienda, con respeto y dignidad.
Beneficios de ejecución hipotecaria
Aquí hay algunos beneficios por elegir hacer una ejecución hipotecaria:
- Es una solución inmediata.
- Puede dejar de hacer pagos y vivir en el hogar hasta que lo expulsen.
- Para algunos, es venganza; es posible que se sienta mejor al decirle al banco dónde ir cuando rechazó la modificación de su préstamo.
- Si algo se rompe o funciona mal, no tienes que arreglarlo.
- Puedes abandonar la casa y simplemente alejarte.
Comprar después de una venta corta
Las pautas de 2016 de Fannie Mae le permiten volver a solicitar una hipoteca cuatro años después de una venta corta con un pago inicial del 10 por ciento.
Si vendió su casa como una venta corta debido a circunstancias atenuantes, puede volver a solicitar una hipoteca respaldada por Fannie Mae después de dos años con la documentación apropiada de las circunstancias. También puede calificar para un préstamo de la FHA un año después de una venta corta.
Tenga en cuenta que las pautas de Fannie Mae y FHA no garantizan que pueda comprar una casa después de los plazos sugeridos.
Los bancos tienen la última palabra y a menudo incluyen superposiciones que pueden cambiar las pautas establecidas por el gobierno. Pídale a su oficina de préstamos que aclare antes de confiar en las pautas federales.
Comprar después de una ejecución hipotecaria
Si su ejecución hipotecaria se debió a circunstancias atenuantes, puede ser elegible para comprar otra casa en tres años. De lo contrario, el período de espera estándar sigue siendo de siete años, señala Fannie Mae en sus últimas directrices. De manera similar a sus pautas de venta corta, la FHA les permite a los que ejecutaron la hipoteca de sus casas volver a solicitar hipotecas después de 12 meses.
Afecta al crédito
Una venta corta puede considerarse una marca derogatoria en su crédito a pesar de que los burós de crédito no usan la palabra "venta corta" en su informe de crédito . Su informe de crédito puede leer "pagado en su totalidad por menos de lo acordado" o "aceptado por menos", entre otras categorías. Ciertas pautas de HAFA permiten "no golpear al crédito" y pueden aparecer como pagadas en su totalidad. Dependiendo de su historial de crédito, Myfico.com ofrece dos ejemplos en los que un puntaje de crédito podría caer significativamente después de una ejecución hipotecaria. Generalmente, una ejecución hipotecaria permanece en su informe de crédito por siete años.
Juicios de deficiencia
Los juicios a menudo se negocian entre el vendedor y el prestamista de venta corta.
En algunos estados, como California, si el hogar es su residencia personal y fue financiado a través de dinero de compra, no hay juicio de deficiencia .
En general, los bancos no están dispuestos a negociar juicios de deficiencia con el propietario después de una ejecución hipotecaria. En California, por ejemplo, de acuerdo con la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, se puede presentar un juicio de deficiencia con respecto a un préstamo de dinero difícil si el prestamista ejecuta una ejecución hipotecaria judicial versus una venta fiduciaria, o si el segundo préstamo es un préstamo de dinero difícil y la venta se lleva a cabo como venta de un fiduciario.
Preguntas de solicitud de préstamo
Las solicitudes de préstamo generalmente no requieren que incluya información sobre ventas en corto. Puede informar que vendió su casa. Sin embargo, se le exige que responda la pregunta: "¿Alguna vez le han ejecutado una propiedad o le han otorgado una escritura en lugar de la misma en los últimos siete años?". Si el prestamista ve que ha sido ejecutado, su préstamo puede ser denegado.
Tiempo de reubicación
Si ha presentado un aviso de ejecución hipotecaria, puede posponer esa acción mientras el banco considera una venta corta. La espera de la aprobación de venta en corto puede ser de dos a tres meses o más. En una ejecución hipotecaria, a menos que se hayan hecho arreglos previos, el prestamista puede querer que desaloje la propiedad de inmediato y puede iniciar un proceso de desalojo si se demora.
Preocupaciones tributarias
Una residencia personal está exenta del alivio de la deuda hipotecaria a nivel federal siempre que el gobierno continúe extendiendo esta exención. Algunos estados todavía le cobran impuestos a menos que califique para una exención. Un inversionista no está exento del alivio de la deuda hipotecaria , sujeto a ciertas condiciones. Para los propietarios que ejecutan en sus casas, algunos prestamistas envían inmediatamente 1099, que informan la cantidad de alivio como compensación para el propietario, incluso si el propietario está exento.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.