Un lector pregunta: "Mi esposo dice que todos nuestros vecinos están haciendo una venta corta, así que nosotros también deberíamos. No estoy seguro de saber qué es una venta corta. No estoy seguro de saber qué es una venta corta o por qué cualquiera lo haría, pero si todo el mundo está haciendo ventas cortas, parece que ese es el camino a seguir, ¿verdad? ¿Pueden decirme por qué vender en descubierto? Quiero decir, ¿por qué no se mudan y se van de la ciudad? No lo sé por qué deberíamos hacer una venta corta ".
Respuesta: La venta corta es la palabra de moda para vender en corto. Me doy cuenta de que la palabra es omnipresente, hasta el punto de que se ha convertido en sinónimo de venta, pero una venta corta es un cierto tipo de venta. No todos los hogares y vendedores califican para una venta corta. Así que, aunque odio decir esto, que solo porque todos a tu alrededor estén haciendo una venta corta, eso no significa que puedas hacer una venta corta también. Y si no puede hacer una venta corta, podría ser una bendición disfrazada para usted, porque podría significar que tiene capital .
Calificador # 1 para venta corta no es equidad
Para empezar, las personas que venden en descubierto no tienen capital. Significa que deben más de lo que vale su hogar. Es un error suponer que, simplemente porque su casa ha perdido valor, puede hacer una venta corta. No puede hacer una venta corta si tiene capital.
La equidad no solo significa que el saldo de su hipoteca es menor que el precio de venta, lo que resulta en equidad. Eso es porque tiene costos de venta.
Si, después de deducir el costo de la venta -la comisión, las tasas de título, las tarifas de registro, todas las tarifas misceláneas para vender- no tiene capital, entonces no tiene suficiente capital para vender. Por ejemplo:
- Demasiada equidad para hacer una venta corta:
Valor de mercado: $ 200,000
Pagar la hipoteca existente: $ 150,000
Costos de venta (aprox.): $ 18,000
Patrimonio Neto: $ 32,000
- No equidad y debe intentar venta corta
Valor de mercado: $ 200,000
Pagar la hipoteca existente: $ 190,000
Costos de venta (aprox.): $ 18,000
Escasez de capital: $ 8,000
En el segundo ejemplo anterior, es fácil ver que no necesariamente debe más de lo que vale su casa para ser candidato a una venta corta. Simplemente no debe tener suficiente capital para vender.
Dos préstamos en una venta corta
Algunos vendedores tienen dos préstamos en una venta corta . El valor de mercado puede ser lo suficientemente alto como para pagar el primer préstamo, pero no el segundo. En ese caso, el vendedor haría una venta corta para el segundo préstamo, y no el primero. El primer prestamista no participaría en la venta corta, pero el segundo prestamista lo haría.
O bien, ambos préstamos podrían estar bajo el agua. Es más común ver ambos préstamos bajo el agua, pero ese escenario no siempre es el caso.
¿Quién puede hacer una venta corta?
Hay dos calificadores básicos para una venta corta. Si bien estos dos calificadores no cubren todos los tipos de ventas en corto concebibles, son bastante estándar para aproximadamente el 90% de las ventas en corto. Son:
- Sin Equidad
- Dificultad del vendedor
Con algunas excepciones, si tiene esos dos calificadores yendo por usted, es probable que obtenga una aprobación de venta corta . Hay algunos bancos que no harán una venta corta en circunstancias normales, pero puedes mantenerte alejado del PNC Bank y eliminar la mitad de la batalla.
La mayoría de los bancos persigue agresivamente las ventas en corto y quiere aprobarlas.
¿Por qué hacer una venta corta?
No hay ninguna razón en nuestra tierra verde para alejarse de una casa si puede hacer una venta corta y obtener una exención de responsabilidad . Una venta corta es mejor para usted:
- Cordura
- Reporte de crédito
- Futuro
Bajo ciertas circunstancias, no hay juicio de deficiencia y muy probablemente no hay impuestos debidos sobre la deuda perdonada. Consulte con su contador y obtenga asesoramiento legal antes de embarcarse en una venta corta para averiguar si adeudará impuestos y si será liberado de la deuda.
No existe una píldora mágica de venta corta que hará desaparecer la deuda a menos que califique para ninguna deficiencia o no haya negociado ninguna deficiencia con su banco. El IRS tiene algunas exclusiones para residencias personales, pero debe asegurarse de estar exento. Algunos IRS
las reglas se aplican tanto a las ejecuciones hipotecarias como a las ventas cortas.
Si abandona su hogar, que es lo que significa alejarse de su hogar, aún podría ser responsable, no solo por la deuda sino también por cualquier daño que le ocurra a su hogar en su ausencia. Al levantar las manos y marcharse, las siguientes partes podrían estar muy interesadas en su paradero:
- El Gobierno
- El Banco
- Su compañía de seguros
Al obtener asesoramiento impositivo y legal y completar una venta corta sin una deficiencia, usted está recibiendo un nuevo contrato de por vida y un borrón y cuenta nueva. Encuentre un agente de venta corta con mucha experiencia para guiarlo.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.