Primeros pasos en una venta corta en California
Para comenzar, debe planear su estrategia y responder algunas preguntas.
Hay muchos tipos diferentes de ventas cortas . No es necesario que conozca todos los tipos de ventas en corto siempre que pueda responder las siguientes preguntas:
- ¿Quién es tu prestamista? No solo es importante su prestamista, porque determina cómo se procesa su venta en descubierto, sino que necesita averiguar si el prestamista es el administrador o el inversionista. Es el inversionista quien finalmente aprobará su venta corta a menos que su prestamista tenga la autoridad designada .
- ¿Tienes una dificultad financiera? Si es así, deberá escribir una carta de dificultades . Si no tiene una dificultad financiera, entonces es mejor que espere que su prestamista sea Bank of America y que califique para una Venta Corta Cooperativa o el Incentivo HIN. La mayoría de los prestamistas en California quieren ver que un vendedor puede documentar una dificultad financiera. A menudo se hace una excepción con Fannie Mae si un vendedor está atrasado un cierto número de días, junto con un bajo puntaje FICO.
- ¿Es su préstamo un préstamo del gobierno? Los préstamos del gobierno incluyen préstamos que son propiedad de una entidad patrocinada por el gobierno (GSE) como Fannie Mae o Freddie Mac. Las reglas son diferentes para un préstamo de GSE. Si su préstamo es FHA o VA, estos tipos de préstamos tardan más en procesarse y se aprueban en un proceso de dos pasos.
- ¿Califica para una venta corta de HAFA? Algunos tipos de ventas cortas de HAFA, como los que se realizan a través de Bank of America, pueden demorar mucho tiempo. Los marcos de tiempo dictados por el gobierno rara vez se siguen. Las ventas cortas de HAFA del Bank of America tardan, en promedio, de 6 meses a 12 meses en procesarse. La única ventaja de una venta corta de HAFA en California es los $ 3,000 que un vendedor recibirá al cierre, pero un vendedor solo recibirá ese dinero si el vendedor reside en la propiedad.
Si desea realizar una venta corta de HAFA, tenga en cuenta que el proceso es diferente para una venta corta de Fannie Mae HAFA y una venta corta de Freddie Mac HAFA en una venta corta regular porque, una vez más, se trata de entidades patrocinadas por el gobierno. No hay un ARASS para una venta corta de Freddie Mac HAFA, lo que significa que debe obtener una aprobación previa antes de enviar una oferta.
Ningún agente puede manejar una venta corta de HAFA. Solo debe trabajar con un agente de venta corta de HAFA certificado y con experiencia si decide realizar una venta corta de HAFA.
Obtenga una exención de responsabilidad para una venta corta en California
Hay inconvenientes y aspectos positivos del fallecimiento de California SB 458 en julio de 2011. De alguna manera, las restricciones han hecho que algunos segundos prestamistas sean más reacios a aprobar una venta corta.
Sin embargo, en el lado positivo, la ley impide que un banco exija que un vendedor haga una contribución como condición para la aprobación de una venta corta.
La SB 458 enmienda el Código Civil de California 580 al agregar el párrafo e. El Código Civil de California 580e dice que un banco debe liberar a un vendedor de su responsabilidad personal si el banco aprueba una venta corta. No importa si:
- El hogar es una residencia personal o un alquiler
- El préstamo es dinero difícil o compra dinero
- El préstamo está en primera, segunda o tercera posición
No hace ninguna diferencia en absoluto. Cualquier prestamista que apruebe una venta corta de 1 a 4 unidades en California debe liberar al vendedor por su responsabilidad y no puede buscar un juicio por deficiencia . Por supuesto, las leyes pueden cambiar. Por lo tanto, es aconsejable obtener una carta de aprobación de venta corta que contenga palabras específicas que eliminen la deficiencia o liberen al vendedor.
Impuestos sobre una venta corta en California
Si el préstamo es un refinanciamiento, los vendedores deben obtener asesoramiento fiscal de un profesional de impuestos calificado. Esto se debe a que una refinanciación de la tasa y el plazo se maneja de forma diferente a efectos fiscales que un refinanciamiento que es una refinanciación de retiro de efectivo. Ese dinero gratis en el momento de un refinanciamiento puede estar sujeto a impuestos en el momento de la venta, incluso después de una venta corta, sujeto a ciertas condiciones.
La Ley de Alivio de la Deuda del Perdón Hipotecario de 2007 es una ley federal. Exonera las residencias personales hasta un cierto monto máximo de impuestos. No es una ley de California. Durante años, la ley del estado de California ha reflejado la ley federal. Si la ley de California eximirá a un vendedor de los impuestos a la renta estatales para el alivio de la deuda hipotecaria es una respuesta que mejor responde un contador tributario. Esto se debe a que, incluso si un vendedor es descalificado, existen otras exenciones que podrían aplicarse.
Además, las cartas hipotecarias emitidas en 2013 liberan a los vendedores de 1 a 4 unidades en California de impuestos a nivel federal y estatal.
Si desea asesoramiento legal y de impuestos para una venta corta en California, consulte a una entidad con licencia y calificada para darle ese consejo. Los agentes inmobiliarios no pueden proporcionar asesoramiento legal ni fiscal.