Pregunta: ¿Cómo se rescata el vendedor después del cierre manejado?
Un lector pregunta: "Estamos comprando una casa y el vendedor ha pedido alquilarla durante 30 días después del cierre. En otras palabras, nos convertiríamos en propietarios antes de mudarnos a nuestra nueva casa. Esto nos suena realmente extraño. ¿Por qué un vendedor querría alquilar de nuevo? ¿Tenemos que permitir esto?
Respuesta: Las razones por las cuales un vendedor podría necesitar alquilar después del cierre varían, pero no es raro que un vendedor solicite un alquiler.
La casa que el vendedor está comprando podría no estar disponible en el momento en que se cierra la transacción o el vendedor podría no encontrar una camioneta en movimiento el último día del mes, cuando la demanda de camionetas en movimiento es alta.
Por supuesto, como nuevo comprador de casa , puede encontrar esta situación inquietante. Después de todo, ha pagado mucho dinero por su nuevo hogar, además de pagar intereses por un préstamo para un hogar que aún no puede ocupar. Es comprensible que estés ansioso por mudarte y tomar posesión de inmediato. Además, es posible que no haya anticipado encontrarse en la posición de ser un propietario.
Cómo proteger los derechos del vendedor / comprador cuando los vendedores vuelven a alquilar
Trate esta situación como lo haría con cualquier otra relación comercial. Los compradores nunca deben permitir que los vendedores conserven la posesión de una casa sin ejecutar un acuerdo formal de ocupación. Estos acuerdos detallan los términos y condiciones de la ocupación del vendedor y protegen tanto a los compradores como a los vendedores.
En California, los agentes de bienes raíces tienen a nuestra disposición un formulario práctico llamado Vendedor en Posesión, que entre otros términos del contrato, se dirige a los vendedores que alquilan. Cuando se marca la casilla correspondiente, este apéndice modifica el contrato de compra .
El SIP maneja los alquileres a corto plazo del vendedor que son menos de 30 días y contiene los siguientes elementos:
- Plazo del período de alquiler
- Cantidad de alquiler por día
- Cantidad de depósito de seguridad
- Si el depósito de seguridad se mantendrá en custodia o se lo entregará al comprador al momento del cierre
- Cargos atrasados, si corresponde, relacionados con fondos insuficientes y / o pagos que se reciben tarde fuera de la plica
- Quién paga por qué servicios
- Derecho del comprador a ingresar a la propiedad
- Deberes del vendedor para mantener la propiedad
- Asignación de arrendamiento y derechos de subarrendamiento
- Las obligaciones del vendedor a la entrega
- Seguro para artículos personales del vendedor
- Condiciones misceláneas
Si un vendedor permanece 30 días o más, entonces se debe ejecutar un contrato de alquiler.
Cobertura de seguro para las espaldas de alquiler del vendedor
A veces, los compradores insistirán en que los vendedores mantengan su póliza de seguro de propietario actual durante el período de alquiler. Si bien las compañías de seguros no están contentas de mantener la cobertura en vigencia, muchas continuarán con la política previa solicitud.
Sin embargo, hay varios problemas asociados con esto. El vendedor ya no es dueño de la casa, por lo que en el caso de un reclamo, la compañía de seguros del vendedor puede negarse a pagar el reclamo. Además, el comprador tiene cobertura de seguro porque los prestamistas insisten en que la póliza de seguro del comprador esté en vigencia al momento del cierre.
Algunas compañías de seguros han argumentado que, si ocurriera un reclamo y el vendedor presentara un reclamo a la compañía del vendedor, incluso si la compañía del vendedor lo pagó, la compañía del vendedor podría buscar la cobertura del seguro del comprador para el reembolso.
En cualquier caso, el vendedor debe tener cobertura para las pertenencias personales y los automóviles del vendedor.
Determinación de montos de alquiler para las espaldas de alquiler del vendedor
El alquiler que el vendedor paga es negociable. A veces el vendedor no quiere pagar ningún alquiler, pero pide quedarse en la casa por unos días sin pagar alquiler. En ese caso, todavía es aconsejable ejecutar un acuerdo que aborde los problemas y el término de la responsabilidad.
Debido a que la mayoría de los compradores financian un nuevo hogar, los compradores están incurriendo en intereses y pagando impuestos y seguros por un hogar que no ocupan. Es razonable, en la mayoría de los casos, cobrarle al vendedor una cantidad que sea igual a una prorrateo diario consistente en el capital, intereses, impuestos y seguro del comprador .
Si el nuevo pago de la hipoteca del comprador incluye incautaciones (impuestos y seguro), es bastante simple dividir el pago de PITI por 30 días y cobrarle al vendedor esa cantidad prorata por día.
Por ejemplo, si el nuevo pago del comprador es $ 3,000 PITI, eso equivaldría a $ 100 por día.
Pero no se requiere un pago de PITI por el alquiler de un vendedor. Los compradores inteligentes verificarían las tarifas de alquiler existentes. Pueden encontrar que el cálculo de un pago PITI es menor que el promedio de las tarifas de alquiler.
Para mayor protección y para cumplir con las leyes locales de control de alquileres u otras leyes específicas del estado que rigen a los propietarios e inquilinos, los compradores y vendedores pueden considerar firmar un contrato de arrendamiento residencial estándar. Para obtener más información, consulte a un abogado de bienes raíces.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.