Respuesta: Inicialmente, este no es un correo electrónico al que respondió esta guía porque su guía de compra es un REALTOR®. Como REALTOR®, tiene prohibido interferir en otra transacción de REALTOR®. Por lo tanto, la única respuesta correcta a esto es preguntarle a su agente qué debe hacer con respecto a la verificación de la condición de la propiedad.
Sin embargo, ahora que esta transacción ya no es una situación activa, estoy abordando la cuestión con la esperanza de ofrecer una explicación a otros compradores. Primero, comprenda que una verificación de la condición de la propiedad no es una herramienta para las negociaciones. La verificación de la condición de la propiedad se utiliza para absolver al agente de bienes raíces de responsabilidad después del recorrido final , así como también para probar que el comprador tuvo la oportunidad de revisar la propiedad una vez más.
Un formulario CAR estándar utilizado en el estado de California dice que la verificación de la condición de la propiedad no es una contingencia del contrato de compra .
Esto significa que no hay términos que cumplir antes del cierre. El VOP no altera las obligaciones contractuales del vendedor con los compradores. Por ejemplo, si un vendedor acordó arreglar un calentador de agua, el vendedor todavía está obligado a reparar el calentador de agua, incluso si el calentador de agua aún no se ha reparado.
Verificación de la condición de la propiedad y el recorrido final
La mayoría de los contratos de compra contienen algún tipo de verborrea que dice que el vendedor se compromete a entregar la casa al momento del cierre en las mismas condiciones que la fecha del contrato de compra.
Los contratos de compra también suelen permitir realizar un recorrido final dentro de un cierto número de días antes del cierre. Un comprador generalmente tiene la opción de renunciar a la inspección final o realizar el recorrido. Nunca se recomienda que un comprador renuncie a esta inspección. ¿Por qué? Porque si sucediera algo horrible y permitiera que se cerrara el fideicomiso antes de resolverlo, su principal recurso contra el vendedor podría implicar ir a la corte.
Cuando se renuncia a una verificación de la condición de propiedad
Hace algunos años, vendí un condominio a un comprador de Arabia Saudita. Ella no quería hacer el recorrido final, y ella firmó una exención de la inspección final. Le pregunté si su hija podría hacer el recorrido por ella, pero ella se rehusó. Unos días después del cierre, conocí a la hija en el condominio para darle las llaves. Cuando abrimos la puerta, descubrimos dos grandes problemas.
El primer problema fue que alguien había bajado demasiado el aire acondicionado, y el ventilador estaba en pleno funcionamiento. El lugar era una temperatura ártica helada. Hacía tanto frío que la unidad de aire acondicionado se había congelado. Un bloque de hielo se estaba derritiendo y la alfombra estaba empapada.
Segundo, había un fuerte olor a gato. No habíamos notado un gato en residencia antes.
Pero el olor cuando abrimos la puerta era inevitable. La orina del gato tiene un olor distintivo, y es muy difícil deshacerse de ella. Si este comprador realizó su recorrido final y tomó nota de los elementos en una verificación de la condición de la propiedad, podríamos haber emitido una solicitud de reparación o pedido una concesión antes del cierre. Pero en este punto, ya era demasiado tarde para detener el cierre porque se había cerrado.
Una verificación de la condición de la propiedad no es la forma de usar para detener el cierre de la custodia. Para evitar un cierre, un comprador debería firmar una solicitud específica. Un comprador nunca tendrá tanto apalancamiento después del cierre como lo tendrá un comprador antes del cierre.
También debo señalar que el comprador que escribió para preguntar sobre las puertas en el garaje probablemente fue un comprador de vivienda por primera vez , y un comprador de casa por primera vez muy nervioso.
En la mayoría de las transacciones de bienes raíces, es inusual que un vendedor elimine los accesorios sin permiso o autorización. Mi suposición es que las puertas del garaje siempre habían estado en el garaje, y los compradores no las notaron durante la inspección inicial de la casa .
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.