Proceda con precaución al considerar la posesión anticipada del comprador
Posibles errores de posesión temprana
Los vendedores toman la decisión final sobre si una posesión temprana tiene sentido para su transacción. La mayoría de los agentes de listas, sin embargo, desalientan tales situaciones porque muchas cosas pueden salir mal. Por ejemplo:
- La venta podría fracasar debido a un problema de suscripción hipotecaria , lo que significa que el préstamo de los compradores no puede aprobarse incluso después de una revisión exhaustiva de sus documentos. En caso de que esto suceda, el agente de listado vuelve al principio, tratando de encontrar otro comprador para el hogar, pero esta vez con un inquilino no deseado en el lugar. En un mundo perfecto, los antiguos compradores abandonan, pero los agentes se dan cuenta de la manera difícil en que los propietarios a veces tienen que emprender acciones legales para eliminar a los compradores anteriores.
- Los compradores pueden sentir que la casa ya es suya y comenzar a hacer cambios, tal vez cambios que el propietario no apreciaría. Si la casa no se cierra, los propietarios pueden estar atascados con las mejoras de los compradores.
- Los compradores pueden comenzar a hacer listas de reparaciones adicionales que desean ver completadas antes del cierre. Muy a menudo, estas no son reparaciones genuinas, simplemente son cosas que a los compradores les gustaría ver modificadas. Esto puede ser especialmente frustrante si ya ha pasado por el proceso de inspección y reparación.
- El peor escenario posible: los compradores pueden destrozar la casa.
Si acepta la posesión anticipada del comprador, debe manejarse con un acuerdo escrito que describa los deberes y responsabilidades de ambas partes. Los agentes de bienes raíces pueden proporcionar el apéndice estándar del contrato que cubre la posesión anticipada del comprador. Si lo prefiere, un abogado puede redactar el documento.
Consideraciones para los acuerdos de posesión temprana del comprador
- La redacción debe incluir detalles sobre lo que sucederá si la venta no se cierra a tiempo, o nunca se cierra . ¿Cuánto tiempo tienen que abandonar los compradores? ¿Qué pasará si no lo hacen?
- ¿Cuánto pagarán los compradores y cuándo se pagará? ¿Quieres un depósito de seguridad?
- Los compradores deben aceptar que no modificarán el hogar sin el consentimiento del propietario. Si no se realiza el cierre, los compradores deben pagar para devolver el hogar a su condición anterior.
- Decida si se incluyen los servicios en el alquiler o si los compradores transfieren las cuentas a sus nombres.
- Los compradores son generalmente responsables de la eliminación de basura y deben coordinar las responsabilidades de paisajismo con el vendedor si no son proporcionadas por una asociación de propietarios.
- Los vendedores de viviendas todavía son dueños de la casa, por lo que el seguro de la estructura es responsabilidad de los vendedores. Los compradores deben asegurar sus artículos personales.
- Los compradores no deberían poder subarrendar la casa.
- Los formularios estándar generalmente incluyen una declaración que libera a los vendedores de responsabilidad si algo adverso le sucede a los compradores antes del cierre.
- ¿Se permitirán mascotas?
Hay momentos en que la posesión del comprador antes del cierre puede ayudar a ambas partes. Si crees que es una buena jugada, simplemente procede con precaución. Antecedentes revise a sus compradores lo más minuciosamente posible antes de aceptar.
También sería negligente si no señalara que desde el punto de vista de un agente de listado (no es un agente del comprador), muchos agentes de listado están vehementemente en contra de la posesión temprana del comprador. La razón es que la posesión temprana da a los compradores demasiado tiempo para hurgar en la casa, para pensar en la compra. Los compradores pueden notar cosas que anteriormente pasaron por alto, con tanto tiempo en sus manos.
Cosas con las que ahora no pueden soportar vivir.
Desde la perspectiva de un agente de cotización, esas cosas se descubren mejor después de cerrar la venta, no antes. Porque antes de que se cierre la venta, los compradores a menudo pueden cancelar. A lo largo de los años, escuché a algunos compradores lamentarse si habían vivido en la casa por un tiempo antes de cerrar, nunca la habrían comprado.
Editado por Elizabeth Weintraub, experta en compra de vivienda.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.