Conozca las complejidades de comprar propiedades contingentes de venta corta
Un lector pregunta: "Al consultar los listados de venta corta en línea, he notado que algunos de esos listados dicen" contingente activo de venta corta ". ¿Esto significa que el banco ha aprobado la venta corta pero nadie ha hecho una oferta todavía? ¿significa contingente de venta corta activa? "
Respuesta: En el servicio de listados múltiples en el norte de California, una vez que un vendedor ha aceptado una oferta de venta corta , esa lista puede colocarse en un estado llamado "contingente corto activo". Se supone que debe permitir que otros agentes sepan que la casa ya no está en venta porque se ha aceptado una oferta.
Sin embargo, esto no significa que el banco haya emitido una aprobación de venta corta . La oferta de venta corta aceptada depende simplemente de la aprobación del banco.
Debido a que este estado confunde a los usuarios de MLS, algunos servicios de bases de datos de listados cambiaron sus procedimientos para permitir otro estado para estos tipos de ventas en corto ; ahora están mejor definidos como "aprobación pendiente de prestamista corto". Las viviendas restantes en el MLS señaladas como "contingente corto activo" son aquellas en las que el vendedor busca activamente ofertas de respaldo .
Cómo funcionan los contingentes de venta corta activa
A veces, dependiendo del mercado inmobiliario, un agente puede listar una propiedad de venta corta por debajo del valor de mercado, para gran disgusto de algunos agentes compradores. Estos agentes a menudo se sienten molestos porque les resulta difícil determinar cuánto vale realmente el hogar y no saben cuánto pueden ofrecer sus compradores. Pero esta práctica a menudo trae múltiples ofertas , que tienden a resultar en un precio de venta mucho más alto para el vendedor.
Así es como funciona:
- Los compradores envían ofertas que generalmente contienen un período de tres días, durante el cual el vendedor puede elegir entre las ofertas.
- El vendedor selecciona la mejor oferta, que no es necesariamente la oferta más alta, y la firma.
- Debido a que los compradores a veces no desean esperar la aprobación de la venta en corto, el vendedor puede aceptar una o más ofertas de respaldo como un seguro.
- La oferta aceptada se envía al banco para su aprobación .
- A discreción del vendedor, y siempre que el contrato no contenga palabras que lo prohíban, el vendedor puede ordenar al agente que envíe también ofertas de respaldo al banco.
Esto significa que para el momento en que vea una lista contingente de venta corta activa en línea, es muy probable que el proceso esté en marcha. Pero siempre existe la posibilidad de que el contrato aceptado se rompa.
Hacer ofertas en listados contingentes de venta corta activos
No tiene nada que perder al enviar una oferta en una lista contingente de venta corta activa. Eso es porque algunos compradores escriben muchas ofertas en otros hogares. Cuando otra oferta es aceptada por este tipo de compradores, los compradores luego retiran sus sobresalientes ofertas contingentes.
Si el comprador se retira , el agente del vendedor llamará al agente del comprador cuyo comprador está en posición de respaldo. Pero eso no significa que un comprador en esta posición esté más cerca de la aprobación de venta en corto . Algunos bancos hacen que los vendedores comiencen cuando un nuevo comprador ingresa al proceso.
Si la oferta que presentó está detrás de las ofertas de respaldo, es posible que no tenga muchas posibilidades de comprar esa venta corta . Su segunda mejor estrategia es estar en la primera posición de respaldo.
Su posición óptima y, por supuesto, el mejor movimiento estratégico es ser la oferta aceptada.
A menos que mis compradores-clientes no tengan nada mejor que hacer que esperar para ver si una oferta contingente corta y corta se desmorona, les aconsejo que busquen solo ventas cortas activas e ignoren los contingentes cortos activos. Prefiero que esperen para ver si la casa vuelve al mercado como una venta corta aprobada y luego la arrebatan. Aún así, vale la pena llamar al agente de listados para verificar el estado.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.