Un lector pregunta: He intentado comprar una casa en Roseville, California, pero el agente dice que ahora es un contingente corto . Ella no acepta más ofertas. Quiero hacer una oferta en esta casa. Quiero decir, ni siquiera entiendo por qué el vendedor está involucrado en esto cuando el banco aprueba la oferta. ¿Por qué no puedo pasar por alto al vendedor e ir directamente al banco? ¿Cómo puede un comprador hacer una oferta directamente al banco de venta corta? " - Comprador de venta corta
Respuesta: Esa es una excelente pregunta, comprador de venta corta. Comencemos mirando los hechos de una venta corta. En un mundo perfecto, del tipo que existe en las novelas de la tienda de moneda de diez centavos, las personas hacen sus pagos de hipoteca a tiempo y los bancos están contentos. Mientras los bancos obtengan su dinero, los bancos no están muy interesados en hablar acerca de tomar un pequeño pago de su préstamo conocido como venta en descubierto .
Cuando un banco cree que la seguridad de su préstamo está en peligro y / o el vendedor está destinado a convertirse en delincuente y deja de hacer los pagos de la hipoteca , el banco está interesado en hablar sobre hacer una venta corta. Algunas veces, el hecho de que un hogar está bajo el agua es suficiente para inducir a un banco a considerar una venta corta estratégica . Pero la mayoría de las veces el banco quiere que el vendedor tenga dificultades, además de la equidad negativa.
Autorización para que un tercero hable con un banco de venta corta
Si un banco prefiere los detalles, y la mayoría lo hace, es posible que el banco no hable con ningún Tom, Dick o Harry que llame para hablar sobre una venta corta en particular.
Esto se debe a que es muy probable que el banco requiera la firma de una autorización de un tercero por parte del prestatario. Es improbable que el prestatario firme esta autorización, lo que permite que un extraño completo acceda a la información personal del prestatario, lo que sería discutible sobre su préstamo con el banco de venta corta.
Esto no significa que no pueda enviar una oferta al banco usted mismo, porque podría hacerlo. Es poco probable que el banco se contacte directamente con usted y podría enrutar la oferta a través del agente de cotización.
Por qué los agentes del comprador no pueden ir directamente al Banco de venta corta
Tu problema será encontrar un agente que esté dispuesto a hacer una oferta por ti. Los agentes quieren que les paguen por su trabajo. La forma más común en que se le paga al agente del comprador es el corredor de la lista. El Código de Ética de REALTOR® especifica cómo los agentes deben interactuar entre sí, y un agente del comprador no puede interferir con el negocio de un agente de cotización.
Esto significa que deberá redactar su propia oferta o ponerse en contacto con un abogado de venta corta para que le escriba una oferta. Es posible que no desee preocuparse por todos los detalles y simplemente escriba una carta al banco, junto con un comprobante de fondos y una carta de aprobación previa , que explique el precio que le gustaría pagar.
Encontrar el banco de venta corta para enviar su oferta
Es posible que deba hacer su propia búsqueda de propiedad de los registros públicos por su cuenta. Es bastante fácil averiguar qué prestamista hizo originalmente el préstamo para el prestatario, pero muchos préstamos se venden una y otra vez. Sin embargo, la mayoría de los registros se conservan en formato digital hoy en día, por lo que es relativamente fácil hacer una búsqueda en el juzgado o la oficina del Registrador del Condado.
¿Por qué el vendedor está involucrado en vender la venta corta?
En pocas palabras, el vendedor es el dueño de la casa. El banco es simplemente un deudor garante. El banco no hace la venta corta; aprueba la venta corta y su pago. Es el vendedor quien hace la casa al comprador de la venta corta, razón por la cual el vendedor puede elegir quién la compra.
Los vendedores generalmente tienen pocos incentivos para tratar de obtener el precio más alto posible. Los agentes del listado también son reacios debido a las consecuencias del HVCC , porque saben que el precio que pagará un comprador no siempre es el precio que aprobará el prestamista del comprador. La baja evaluación puede ser un problema común entre los prestamistas del comprador.
Cuando recibo una segunda oferta de un comprador, el vendedor sabe que la oferta al banco probablemente comenzará el proceso otra vez, y los vendedores no quieren comenzar de cero.
Por lo tanto, los vendedores generalmente solicitan que aceptemos esa oferta como una oferta de respaldo y la retengamos del banco. Es la prerrogativa del vendedor, el hogar del vendedor.
El banco podría no querer ver otra oferta, tampoco. El banco quiere valor de mercado de un comprador calificado. Su mejor opción en estos escenarios, si realmente desea hacer una oferta directamente al banco de venta corta, es ofrecer todo el efectivo y más que el precio de lista.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.