Consejos para negociar ofertas de mostrador con el Banco de venta corta
¿Por qué una contraoferta de venta corta no tiene sentido?
Que no haya ningún error, la contraoferta siempre tiene sentido para la parte que expide la contraoferta.
En este caso, ese partido sería el banco de venta corta. Si el agente de cotización, los vendedores, el agente del comprador o los compradores entienden las razones detrás de la contraoferta no es relevante.
Estas son algunas de las razones por las que la contraoferta podría parecer ridícula:
- El banco no quiere aprobar la venta corta. Sí, es posible que el banco, por la razón que sea, haya llegado a la conclusión de que el mejor interés del banco sería realizar una ejecución hipotecaria . Tal vez el banco se le paga más dinero para ejecutar a través de su PSA ? Si es más rentable realizar una ejecución hipotecaria, el banco podría contrarrestarlo a un precio que lo haría preferible a la venta en descubierto. De cualquier manera, el banco ganará.
- Las pautas para inversionistas podrían contener una disposición que dicte las disposiciones de contra oferta. Por lo general, una guía para el inversor no se puede modificar. Es lo que sea que sea El inversor tendría que cambiarlo, y ese inversor podría ser un grupo de inversores que no tienen ningún incentivo para modificar los acuerdos existentes.
- El agente de BPO o el tasador cometió un error. A los agentes de BPO se les puede pedir que hagan una estimación del valor en un área que el agente de BPO no conoce muy bien. Sucede mucho. Si el agente no está familiarizado con un vecindario, es posible que el agente no tenga suficiente información para preparar un BPO válido. Generalmente, los bancos no le pagan a los agentes de BPO suficiente dinero para motivar a los agentes locales experimentados a aceptar tal asignación.
Cómo un banco emite una contraoferta para una venta corta
A los bancos les gusta ver una declaración de liquidación estimada o HUD-1 para que pueda decidir si aprueba todas las tarifas o si compensa algunas de esas tarifas. La contraoferta puede no ser estrictamente una contraoferta de precios. Después de todo, si el banco puede reducir algunas de las tarifas cobradas al vendedor, el banco puede aumentar su red social.
- La contraoferta de venta corta por escrito. Esta contraoferta del banco de venta corta podría entregarse a través de una hoja de trabajo en un programa de software en línea como Equator o mediante una carta enviada por correo electrónico al agente del listado.
- La oferta verbal de venta corta. A nadie le gustan estos tipos de contraoferta porque son informales y los compradores prefieren ver la prueba de una contraoferta. Los compradores tienden a ser desconfiados y con una buena causa. Pero muchos bancos lo hacen. Llamarán al agente de listas o enviarán un correo electrónico dictando los términos que deben modificarse.
Escoge tus batallas contra oferta
Algunas veces, el negociador del banco simplemente está completamente equivocado. Los bancos operan en muchos estados diferentes, y cada estado tiene sus propias leyes. Lo que es cierto en Nueva York no es típicamente cierto en California, por ejemplo. En California, tenemos una divulgación de peligro natural obligatoria, que el vendedor debe proporcionar al comprador.
Hemos tenido negociadores que se niegan a aprobar una tarifa de $ 99 por una divulgación de riesgo natural. Otros agentes simplemente pagarían esa tarifa ellos mismos para evitar la molestia, pero yo no. Haré que el negociador vuelva a bajar y permito la tarifa. Porque es el principio, no el dinero.
Algunos negociadores no entienden un HUD. Dado que las reglas de RESPA se revisaron en 2011, las tarifas que aparecen en la estimación de buena fe del comprador deben aparecer como un crédito en el HUD del vendedor, incluso si un crédito de vendedor de HUD no es realmente un crédito. No es un crédito porque también aparece como un débito para el comprador. Ese es nuestro gobierno, simplificando las divulgaciones para un comprador. Están tan simplificados que un ejecutivo bancario no puede entenderlo.
Una vez más, algunos agentes dirán que está bien, por ejemplo, eliminaremos el impuesto de transferencia de la ciudad. En cambio, escale la venta corta o exija que un supervisor la mire.
No quiere ser parte del problema cuando puede ser parte de la solución. También puede enviar la palabrería de RESPA al negociador con la esperanza de la iluminación. No hay ninguna razón para hacer que un comprador pague una tarifa que debe ser aprobada por el banco de venta corta.
Si el problema final es el precio en la contraoferta, y usted ha entregado un CMA actualizado al banco, incluida una lista de reparaciones, si corresponde, y el costo de esas reparaciones, y el banco todavía se niega a dar marcha atrás , hay una opción más disponible para ti. Puede cancelar la venta corta , y el banco cerrará el archivo. Luego, puede volver a abrir el archivo con un nuevo negociador.