Pregunta: ¿Qué necesitamos saber sobre la compra de una venta corta?
Habíamos esperado pacientemente que el banco aprobara nuestra venta en corto durante casi dos meses. Somos compradores de vivienda por primera vez , y no puedo creer lo bien que nos encontramos en este lugar. El problema es que no pudimos hacer la inspección de nuestra casa hasta que obtuvimos la aprobación, y el inspector encontró un montón de cosas que están mal, problemas de salud y seguridad, y queremos que esto se solucione. Nuestro agente dice que el banco no lo hará porque la casa se vende como una venta corta. ¿Qué demonios hace As Is significa? ¿Qué es una venta corta de As Is?
Respuesta: Muchos compradores de vivienda por primera vez tienen dificultades para realizar la inspección de la vivienda, pero es aún más difícil cuando compran una venta corta de As Is. Eso es porque sería inusual que un vendedor repare cualquier cosa cuando se vende una casa de venta corta. Además, en algunos casos, las reparaciones pagadas por el vendedor pueden violar el acuerdo de libre competencia del banco.
¿Por qué se venden las ventas en corto en como está la condición?
Los bancos se bañan cuando autorizan una venta corta . Algunas veces, la cantidad perdonada por el banco excede el 50% del saldo pendiente de la hipoteca. No es inusual que un banco acceda a una recompensa muy descontada porque la propiedad solo vale lo que vale en el momento de la venta. Si los valores cayeron en un 50%, el prestamista obtendrá lo que quede después de pagar los costos.
Los costos de venta se deducen del precio de venta. Digamos que una casa vale $ 100,000. Si la comisión , el título y las cuotas de custodia, los impuestos a la propiedad y todos los costos de venta totalizan $ 10,000, por ejemplo, el banco recibirá $ 90,000.
Si el banco autorizara los costos de reparación, el dinero por esos costos de reparación se deduciría de los $ 90,000, lo que redundaría aún menos en el banco. Además, muchos bancos valoran sus ventas en corto un poco por debajo del valor de mercado para permitir reparaciones inesperadas. Por lo tanto, el costo de reparar / reparar un defecto ya puede figurar en el precio que se espera que pague.
Como resultado, los bancos normalmente se niegan a pagar nada aparte de los costos de cierre aceptados localmente. Muchos contratos de compra establecen que el comprador también está comprando la casa en su condición As Is. Debe leer la letra pequeña de su oferta de compra de 10 a 20 páginas.
¿Puede el vendedor hacer reparaciones al vender una tienda de segunda mano?
Algunas veces, para llevar el mensaje a los compradores, podría insertar una oración en mis contraoferta o apéndice explicando las condiciones de venta de As. Diré que los compradores entienden que ni el banco ni el vendedor harán ninguna reparación, por ningún motivo, nunca, nunca en un millón de años.
Esto hace reír a la gente. También puede enojar a algunos compradores porque quieren que alguien sea responsable de la condición de la propiedad. Pero eso no es probable. Esas son personas que no entienden que lo último que desea escuchar un agente de listas de venta cortas y su vendedor cuando programan la venta de la propiedad es una demanda de reparaciones por parte del comprador. Algunos agentes preferirían negociar con un nuevo comprador porque es más fácil que empezar de nuevo para renegociar un precio más bajo o reparar los gastos con un comprador existente.
En cuanto a si el vendedor puede hacer reparaciones, depende. Algunos contratos estipulan que el vendedor debe entregar la propiedad al comprador en las mismas condiciones que cuando el comprador la vio por primera vez.
Si sucedió algo, digamos, el techo comenzó a gotear, ya no está en la misma condición. Para mantener la transacción en conjunto, el vendedor puede estar de acuerdo en arreglar el techo. Pero no es necesario en muchos casos.
Los requisitos de préstamo de la FHA establecen que no puede haber pintura descascarada en una casa construida antes de 1978. Un comprador no obtendrá un préstamo si el tasador nota que la pintura está descascarada. ¿El vendedor decidirá raspar y pintar los puntos notados por el tasador del comprador? El vendedor podría si el vendedor quiere que se cierre la transacción. Mucho depende de lo que pida que lo reparen y de cuán grande sea el problema.
Cuestiones de salud y seguridad para una venta corta
Dado que usted usó expresamente los términos de salud y seguridad, hablemos de eso. Algunos problemas de salud y seguridad son severos. Algunos son leves Algunos lidian con violaciones al código que podrían ser protegidas.
Un problema de salud y seguridad es una grieta en la acera cuando un lado se levanta media pulgada y el otro lado es un poco más bajo. Tal grieta, tal vez causada por las raíces de los árboles, podría causar que la gente tropiece y caiga de bruces. ¿Pero es un problema de salud y seguridad para usted? No tener una puerta con clasificación de incendio entre la casa y el garaje es un problema de salud y seguridad. Ventilar el escape de un baño en el ático es un problema de salud y seguridad. ¿Dónde se traza la línea?
Estas no son reparaciones que la mayoría de los vendedores incluso pensarían en hacer frente a una venta corta de As Is. Antes de considerar comprar una venta corta de As Is, puede que se pregunte si está listo para aceptar una casa en su estado actual. Todas las casas tienen defectos. No hay un hogar perfecto.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.