¿Cuál es la diferencia entre S & L y otros bancos?
Las S & L hacen que la compra de vivienda sea más asequible al extender el plazo del préstamo a 30 años. Esto reduce los pagos mensuales, elimina la necesidad de refinanciar y permite a las familias comprar casas más grandes. .
Historia
Antes de la Gran Depresión , las hipotecas eran préstamos de 5 a 10 años que tenían que ser refinanciados o cancelados con un gran pago global. En 1935, el 10% de todos los hogares en EE. UU. Estaban en ejecución hipotecaria gracias a estos duros términos y la caída de los precios de la vivienda. Para detener la carnicería, el New Deal hizo estas tres cosas:
- The Home Owner's Loan Corporation (HOLC) compró un millón de hipotecas incumplidas de los bancos, las cambió a la hipoteca de tasa fija a largo plazo que conocemos hoy y las restituyó.
- La Administración Federal de Vivienda (FHA) proporcionó un seguro hipotecario.
- La Asociación Federal Federal de Hipotecas (FNMA) creó un mercado secundario para hipotecas.
También creó Ahorros y Préstamos para emitir estas hipotecas. Estos cambios fueron en respuesta a una catástrofe económica, pero aumentaron significativamente la propiedad de vivienda en los Estados Unidos.
En 1944, la Administración de Veteranos creó un programa de seguro hipotecario que redujo los pagos iniciales. Eso animó a los veteranos de guerra que regresaban a comprar casas en los suburbios. Eso estimuló la actividad económica en la industria de la construcción de viviendas.
Durante los años 60 y 70, casi todas las hipotecas se emitieron a través de S & L.
Gracias a todos estos programas federales, la propiedad de vivienda aumentó del 43.6% en 1940 al 64% en 1980.
En 1973, el presidente Nixon creó una inflación desenfrenada mediante la eliminación del dólar estadounidense del patrón oro . Las S & L no podían mantener las tasas de interés para mantenerse al día con la inflación, por lo que perdieron sus depósitos en cuentas del mercado monetario que sí podían. Eso erosionó el capital que necesitaban para crear hipotecas de bajo costo. Los S & L pidieron al Congreso que elimine las restricciones.
En 1982, la Administración Reagan pasó el Garn-St. Ley de Instituciones Depositarias Germain. Permitió a los bancos elevar las tasas de interés sobre depósitos de ahorro, realizar préstamos comerciales y de consumo , y menores ratios de préstamo a valor . S & L invirtió en préstamos especulativos de bienes raíces y comerciales. Entre 1982 y 1985, estos activos aumentaron en un 56%.
El colapso de estas inversiones llevó al fracaso de la mitad de los bancos del país. A medida que los bancos se hundieron, el seguro estatal y federal comenzó a quedarse sin el dinero necesario para reembolsar a los depositantes. (Fuente: Richard K. Green y Susan M. Wachter, "La hipoteca estadounidense en el contexto histórico e internacional", Universidad de Pensilvania, 21 de septiembre de 2005)
En 1989, la primera Administración de Bush rescató a la industria con la Ley de Reforma, Imposición y Aplicación de las Instituciones Financieras ( FIRREA ).
Proporcionó $ 50 mil millones para cerrar bancos fallidos. Estableció Resolution Trust Corporation (RTC) para revender activos bancarios, utilizando los ingresos para reembolsar a los depositantes. FIRREA prohibió a S & L realizar préstamos más riesgosos. Para más información, vea Savings and Loan Crisis .
Ahorros y préstamos y la crisis financiera
Al igual que otros bancos, la Ley Glass-Steagall prohibió a los Ahorros y Préstamos invertir fondos de los depositantes en el mercado de valores y empresas de alto riesgo para obtener tasas de rendimiento más altas. La Administración Clinton derogó Glass-Steagall para permitir que los bancos estadounidenses compitan con bancos internacionales regulados de manera más flexible. Esto permitió a los bancos usar depósitos asegurados por la FDIC para invertir en derivados de riesgo.
El más popular de estos fue la seguridad respaldada por hipotecas . Los bancos vendieron hipotecas a Fannie Mae o Freddie Mac , quienes luego los agruparon y los vendieron a otros inversores en el mercado secundario .
Muchos fondos de cobertura y grandes bancos los reempaquetaron y revendieron con hipotecas subprime . Estaban asegurados contra el incumplimiento de los swaps de incumplimiento crediticio. La demanda de estos valores era tan grande que los bancos comenzaron a vender hipotecas a cualquiera y a todos.
Todo fue bien hasta que los precios de la vivienda comenzaron a caer en 2006. Al igual que en la Depresión, los propietarios comenzaron a incumplir con sus hipotecas y el mercado de derivados completo colapsó. Para más información, vea Cronología de crisis financiera 2008 .
Ahorros y préstamos hoy
En 2013, solo hubo 936 ahorros y préstamos, según la FDIC. La agencia supervisó casi la mitad de ellos. Hoy, las S & L son como cualquier otro banco, gracias a FIRREA.
Washington Mutual fue el mayor banco de ahorro y crédito en 2008. Se quedó sin efectivo durante la crisis financiera cuando no pudo revender sus hipotecas en el mercado secundario, que se había derrumbado. Cuando Lehman Brothers se declaró en quiebra, los depositantes de WaMu entraron en pánico. Retiraron $ 16.7 mil millones en los próximos 10 días. La FDIC se hizo cargo de WaMu, y lo vendió a JPMorgan Chase, por $ 1.9 mil millones.