Puede usar REIT para invertir en bienes raíces comerciales
- El comercio minorista incluye centros comerciales interiores, centros comerciales al aire libre y grandes minoristas de cajas. También incluye tiendas de abarrotes y restaurantes. Su valor es de alrededor de $ 2,1 billones o el 36 por ciento del valor total de bienes raíces comerciales. Consiste en al menos 9.5 billones de pies cuadrados de espacio en un centro comercial.
- Los hoteles incluyen moteles, resorts de lujo y hoteles de negocios. Esta categoría no incluye los hogares que alquilan habitaciones a través de Airbnb. Hay aproximadamente 4,4 millones de habitaciones de hotel valoradas en $ 1,92 billones.
- Los edificios de oficinas incluyen todo, desde los rascacielos de Manhattan hasta la oficina de su abogado. Hay aproximadamente 4 mil millones de pies cuadrados de espacio de oficinas, por valor de alrededor de $ 1.7 billones o 29 por ciento del total.
- Los edificios de apartamentos son bienes raíces comerciales. Las empresas los poseen solo para obtener ganancias. Es por eso que las casas alquiladas por sus dueños son residenciales, no comerciales. Algunos informes incluyen datos de construcción de apartamentos en estadísticas para bienes raíces residenciales en lugar de bienes raíces comerciales. Hay alrededor de 33 millones de pies cuadrados de espacio de alquiler de apartamentos, por valor de $ 1,44 billones.
- La propiedad industrial se usa para fabricar, distribuir o almacenar un producto. No siempre se considera comercial, especialmente en los planes de uso de la tierra y en la zonificación. Hay 13 mil millones de pies cuadrados de propiedad industrial por valor de alrededor de $ 240 mil millones.
Otras categorías de bienes raíces comerciales son mucho más pequeñas. Estos incluyen algunas organizaciones sin fines de lucro, como hospitales y escuelas. La tierra desocupada es un inmueble comercial si se alquila, no se vende.
Cómo las propiedades inmobiliarias comerciales afectan la economía
Como componente del producto interno bruto, la construcción de bienes raíces comerciales contribuye con un 3 por ciento a la producción económica total de EE. UU.
En 2017, hubo $ 472 mil millones en construcción de bienes raíces comerciales. El récord fue de $ 586,3 mil millones en 2008. El bajo fue de $ 376,3 mil millones en 2010. Eso representó un descenso del 4,1 por ciento al 2,6 por ciento del PIB.
¿Por qué la construcción de bienes raíces comerciales tardó dos años más en alcanzar su punto máximo que la burbuja inmobiliaria ? La construcción de inmuebles comerciales simplemente lleva más tiempo que la construcción de inmuebles residenciales. Los constructores primero deben asegurarse de que haya suficientes hogares y compradores para respaldar un nuevo desarrollo. Entonces lleva tiempo recaudar dinero de los inversores. Lleva varios años construir centros comerciales, oficinas y escuelas. Se necesita aún más tiempo para alquilar los nuevos edificios. Cuando el mercado de la vivienda se estrelló en 2006, los proyectos inmobiliarios comerciales ya estaban en marcha.
Por lo general, puede predecir lo que sucederá en el sector inmobiliario comercial siguiendo los altibajos del mercado de la vivienda. Como un indicador rezagado , las estadísticas de bienes raíces comerciales siguen las tendencias residenciales por uno o dos años. No mostrarán señales de una recesión . Golpearon muy poco después de los bienes raíces residenciales.
Cómo invertir en bienes raíces comerciales
A Real Estate Investment Trust es una empresa pública que desarrolla y posee bienes raíces comerciales.
Comprar acciones en un REIT es la manera más fácil para que el inversor individual se beneficie de bienes raíces comerciales. Puede comprar y vender acciones de REIT al igual que acciones , bonos o cualquier otro tipo de seguridad . Distribuyen ganancias imponibles a los inversores, de forma similar a los dividendos en acciones. Los REIT limitan su riesgo al permitirle tener una propiedad sin sacar una hipoteca. Dado que los profesionales administran las propiedades, ahorrará tiempo y dinero.
A diferencia de otras compañías públicas, los REIT deben distribuir al menos el 90 por ciento de sus ganancias gravables a los accionistas. Esto les ahorra el costo del impuesto comercial, que es pagado por el accionista a la tasa de impuesto a las ganancias de capital .
El informe de previsión de 2015 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, "Scaling New Heights", reveló el impacto de REITS. Estableció que los REIT poseen el 34 por ciento del capital en el mercado inmobiliario comercial.
Esa es la segunda fuente de propiedad más grande. El más grande es el capital privado , que posee el 43.7 por ciento.
Pros y contras de los REIT
Dado que los valores inmobiliarios comerciales son un indicador rezagado , los precios REIT no aumentan ni disminuyen con el mercado bursátil. Eso los convierte en una buena adición a una cartera diversificada. Los REIT comparten una ventaja con los bonos y las acciones productoras de dividendos ya que proporcionan un flujo constante de ingresos. Al igual que todos los valores, están regulados y son fáciles de comprar y vender.
Tenga en cuenta que el valor de su REIT refleja más que solo el inmueble subyacente. También se ve afectado por la demanda de REIT como inversión. Compiten con acciones y bonos para los inversores. Por lo tanto, incluso si aumenta el valor de los bienes inmuebles propiedad de REIT, el precio de las acciones podría caer en un desplome bursátil.
Cuándo comprar y vender REIT
Al invertir en REIT, asegúrese de conocer el ciclo económico y su impacto en el sector inmobiliario comercial. Durante un boom, las propiedades inmobiliarias comerciales podrían experimentar una burbuja de activos después del declive inmobiliario residencial. Durante una recesión, los bienes raíces comerciales alcanzan su punto más bajo después de los bienes raíces residenciales.
REITS Versus Real Estate ETFs
Los fondos cotizados en bolsa de bienes raíces rastrean los precios de las acciones de los REIT. Los inversores se sienten atraídos por los ETF porque tienen tarifas muy bajas. Pero están a un paso más del valor de los bienes inmuebles subyacentes. Como resultado, son más susceptibles al mercado bursátil y a los mercados bajistas .
Bienes inmuebles comerciales durante la crisis financiera
Los préstamos inmobiliarios comerciales se han recuperado de la crisis financiera de 2008 . El 30 de junio de 2014, los bancos de la nación, de los cuales 6,680 están asegurados por la Federal Deposit Insurance Corporation, tenían $ 1,63 billones en préstamos comerciales. Eso fue un 2 por ciento más alto que el pico de $ 1.6 billones en marzo de 2007.
Las propiedades inmobiliarias comerciales señalaron su declinación tres años después de que los precios residenciales comenzaran a caer. En diciembre de 2008, los desarrolladores comerciales se enfrentaron entre $ 160 mil millones y $ 400 mil millones en incumplimientos de préstamos. Se apresuraron a buscar bancos para refinanciarlos. La mayoría de estos préstamos solo tenían un 20-30 por ciento de capital. Los bancos ahora requieren un capital de 40-50 por ciento.
A diferencia de las hipotecas de viviendas, los préstamos para centros comerciales y edificios de oficinas tienen grandes pagos al final del plazo. En lugar de pagar el préstamo, los desarrolladores refinancian. Si no hay fondos disponibles, los bancos deben ejecutar la hipoteca.
Se esperaba que las pérdidas de préstamos alcancen los $ 30 mil millones y golpear a los bancos comunitarios más pequeños. No fueron tan golpeados por el desastre de las hipotecas subprime como los grandes bancos. Pero habían invertido más en centros comerciales locales, complejos de apartamentos y hoteles. Muchos temían que la crisis en los bancos pequeños podría haber sido tan mala como la Crisis del Ahorro y Préstamo hace 20 años.
Cerca de $ 300 mil millones de préstamos comerciales a corto plazo vencieron en 2008, según la Real Estate Roundtable. Muchos de esos préstamos podrían haber ido mal si no hubieran sido refinanciados.
En octubre de 2009, la Reserva Federal informó que los bancos solo habían reservado $ 0,38 por cada dólar de pérdidas. Era solo el 45 por ciento de la deuda pendiente de $ 3.4 billones. Los centros comerciales, edificios de oficinas y hoteles estaban en quiebra debido a las altas vacantes. Incluso el presidente Obama fue informado de la crisis potencial por su equipo económico.
El valor de los bienes raíces comerciales cayó 40-50 por ciento entre 2008 y 2009. Los dueños de propiedades comerciales se apresuraron a buscar efectivo para realizar los pagos. Muchos inquilinos habían cerrado o renegociado pagos más bajos. Los dueños trataron de recaudar efectivo vendiendo acciones de nuevas acciones. Usaron los fondos para respaldar pagos en propiedades existentes. Como resultado, no pudieron aumentar el valor para los accionistas. Diluyeron el valor tanto para los accionistas existentes como para los nuevos. En una entrevista con Jon Cona de TARP Capital, se reveló que los nuevos accionistas probablemente solo estaban "arrojando un buen dinero después de malo".
Para junio de 2010, la tasa de morosidad hipotecaria para bienes inmuebles comerciales continuaba empeorando. De acuerdo con Real Capital Analytics, el 4.17 por ciento de los préstamos incumplieron en el primer trimestre de 2010. Eso es $ 45.5 mil millones en préstamos bancarios. Es más alta que la tasa de 3.83 por ciento en el cuarto trimestre de 2009 y la tasa de 2.25 por ciento hace un año. Es mucho peor que la tasa de incumplimiento del 0,58 por ciento en el primer semestre de 2006, pero no tan mala como la tasa del 4,55 por ciento en 1992.
En octubre de 2010, parecía que las rentas de bienes raíces comerciales habían comenzado a estabilizarse. Durante tres meses, las rentas por 4 mil millones de pies cuadrados de espacio de oficinas solo cayeron en un centavo en promedio. La tasa de vacantes en la oficina nacional pareció estabilizarse en un 17.5 por ciento. Fue menor que el récord de 18.7 por ciento de 1992, según la firma de investigación inmobiliaria REIS, Inc.
La crisis financiera dejó los valores de REIT deprimidos durante años. ¿Por qué? Una razón es que era difícil ver los REIT de propiedades embargadas compradas durante la crisis. Un segundo es que los propietarios de inmuebles comerciales estaban al revés en sus hipotecas. Sus valores de propiedad comercial habían caído 40-50 por ciento desde 2008, bajando el valor de los REIT.
Los préstamos inmobiliarios comerciales casi causaron una segunda recesión. En 2013, los bancos tenían $ 991,2 mil millones en préstamos comerciales, un aumento del 3,3 por ciento con respecto a 2012. La mayoría eran para edificios de departamentos. Alrededor de un tercio venció entre 2015 y 2017. La mayoría se escribieron desde 2005 hasta 2007, cuando los valores de las propiedades eran altos. Estos préstamos podrían haber fallado si los precios de la construcción de departamentos hubieran descendido. En cambio, las personas que habían perdido sus hogares se convirtieron en inquilinos. Mantienen los préstamos de incumplimiento y la economía de otra recesión.