La ejecución hipotecaria puede desencadenar ganancias de capital y cancelar el ingreso de la deuda
Ganancia o pérdida de capital en ejecuciones hipotecarias
La venta de bienes inmuebles normalmente pasa por un proceso de depósito en garantía y el vendedor recibe declaraciones que muestran cuánto se vendió la casa.
Con ejecuciones hipotecarias, sin embargo, no hay escrow. El banco prestamista simplemente toma posesión de la casa. La propiedad ha cambiado de manos por lo que el IRS dice que una ejecución hipotecaria aún se considera una venta, o en términos más técnicos, una "disposición" de la propiedad.
La fórmula básica para calcular las ganancias de capital es restar la base o el costo de la propiedad del precio de venta. La diferencia es cuánto beneficio ganó una persona, o cuánto dinero se perdió en la transacción. En una situación de ejecución hipotecaria y sin declaraciones de plica, el precio de venta utilizado para fines impositivos no está inmediatamente claro. No hay un precio de venta mutuamente acordado.
Pero todavía hay un "precio de venta" para fines impositivos. Será el valor justo de mercado de la propiedad o el saldo pendiente del préstamo inmediatamente antes de la ejecución hipotecaria, dependiendo del tipo de préstamo que haya tenido. Ambas cifras serán informadas a usted y al IRS por la institución prestamista en el Formulario 1099-A.
Préstamos con o sin recurso
Su hipoteca fue un recurso o un préstamo sin recurso. Las hipotecas utilizadas para adquirir una casa tienden a ser préstamos sin recurso, mientras que los préstamos refinanciados y los préstamos con garantía hipotecaria tienden a ser préstamos de recurso. Sin embargo, esto no es una regla absoluta. También puede depender del estado en el que resida.
Si tenía un préstamo de recurso, usted es personalmente responsable de la deuda y el prestamista puede solicitar su reembolso incluso después de que la propiedad haya sido embargada. En este caso, la cifra utilizada como precio de venta al calcular su ganancia o pérdida de capital es la menor de las siguientes dos cantidades:
- El saldo pendiente del préstamo inmediatamente antes de la ejecución hipotecaria menos cualquier deuda por la cual el prestatario sigue siendo personalmente responsable después de la ejecución hipotecaria
- El valor justo de mercado de la propiedad que se ejecuta
Es posible que haya cancelado los ingresos de la deuda de la ejecución hipotecaria con este tipo de préstamo.
Un préstamo sin recurso es aquel en el que el prestatario no es personalmente responsable de la devolución del préstamo. En otras palabras, el préstamo está satisfecho y el prestamista no puede solicitar al prestatario un reembolso adicional después de que recupere la propiedad. Para los préstamos sin recurso, la cifra utilizada como precio de venta es el saldo pendiente del préstamo inmediatamente antes de la ejecución hipotecaria. El IRS dice que efectivamente está vendiendo la casa al prestamista para una consideración completa de la deuda pendiente. No tendrá ningún ingreso de deuda cancelado porque la ley prohíbe que el prestamista persiga su pago.
Informar una Ganancia o Pérdida de Capital
Una vez que haya determinado qué tipo de préstamo tenía en su propiedad, puede determinar el precio de venta.
Si la propiedad ejecutada fue su residencia principal, informe la ejecución hipotecaria en el Anexo D y el Formulario 8949. Puede calificar para excluir hasta $ 500,000 de ganancias del impuesto a la renta sujeto a ciertas reglas:
- La casa fue tu residencia principal.
- Usted vivió en él durante al menos dos de los últimos cinco.
Los contribuyentes individuales pueden excluir $ 250,000, y los contribuyentes casados que presentan una declaración conjunta pueden duplicar esa cantidad.
Se aplican algunas reglas adicionales. Si la propiedad ejecutada fue de uso mixto, era su residencia principal al mismo tiempo y su residencia secundaria en otro momento, usted aún puede calificar para una exclusión del impuesto a las ganancias de capital bajo las reglas modificadas para calcular su ganancia o pérdida .
A partir de 2017, la tasa de impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo para las propiedades, las de un año o más, es del 15 por ciento para los contribuyentes que se encuentran entre el 25 y el 35 por ciento de las categorías impositivas.
La tasa es del 20 por ciento para aquellos que caen en el nivel impositivo 39.6. Los propietarios que caen dentro del rango impositivo de 10 o 15 por ciento pueden no tener que pagar un impuesto a las ganancias de capital en absoluto. Si era propietario de su casa por menos de un año, debe pagar el impuesto a las ganancias de capital a la misma tasa aplicada a sus ingresos regulares, en otras palabras, de acuerdo con su categoría impositiva.
Si la propiedad ejecutada fue una propiedad de alquiler, reporte la venta en el Formulario 4797.
La Ley de Alivio de la Deuda del Perdón Hipotecario
Las ejecuciones hipotecarias pueden generar ingresos gravables además de las ganancias de capital. Si el prestamista perdona o cancela la deuda hipotecaria de un préstamo con recurso, es posible que deba incluirlo como ingreso, pero existen algunas excepciones que pueden excluir las deudas canceladas del tratamiento fiscal.
El más importante de estos es la exclusión de la deuda asegurada por su casa principal. En virtud de la Ley de Alivio de la Deuda de Condonación Hipotecaria, las deudas canceladas de hasta $ 2 millones pueden excluirse siempre que la deuda se utilice para comprar o construir su residencia principal. Esta exclusión fiscal expiró técnicamente a finales de 2016, pero sigue cubriendo deudas perdonadas en 2017 si se firmó un acuerdo por escrito en 2016. Y el Congreso reabrió el tema en enero de 2017, por lo que es posible que la Ley se extienda finalmente en años futuros.
Formulario de documentos de declaración de impuestos 1099-A y formulario 1099-C
El formulario 1099-A es emitido por el banco después de que se ha ejecutado la hipoteca de bienes inmuebles. Informa la fecha de la ejecución hipotecaria, el valor justo de mercado de la propiedad y el saldo pendiente del préstamo inmediatamente antes de la ejecución hipotecaria. Necesitará esta información cuando reporte cualquier ganancia de capital relacionada con la ejecución hipotecaria.
El formulario 1099-C es emitido por el banco después de que el banco haya cancelado o perdonado cualquier deuda sobre un préstamo de recurso. Este formulario indicará la cantidad de deuda cancelada. Si un prestamista ejecuta ambas ejecuciones hipotecarias en una vivienda y cancela la deuda pendiente de pago en el mismo año, puede recibir solo un Formulario 1099-C que informe la ejecución hipotecaria y la cancelación de la deuda en lugar de recibir un 1099-A y un 1099- DO.