Cómo calificar para la exclusión de impuestos de ganancia de capital para ventas de casas.
Regla antigua:
Hasta 1997, una vez que alcanzaba la edad de 55 años, tenía la opción única de excluir hasta $ 125,000 de ganancia en la venta de su casa siempre que fuera su residencia principal.
Nueva regla:
Ahora, cualquier persona, independientemente de su edad, puede excluir hasta $ 250,000 de ganancia o $ 500,000 para una pareja casada que presente una declaración conjunta sobre la venta de una casa.
Eso significa que la mayoría de las personas no pagarán impuestos a menos que hayan vivido allí por menos de 2 de los últimos 5 años.
¿Quién califica para ganancias libres de impuestos cuando venden su casa?
Para calificar para la exclusión de impuestos sobre ganancias de capital en la venta de su casa, debe cumplir con los siguientes requisitos del IRS.
- Propiedad de la casa durante al menos 2 años. (la prueba de propiedad)
- Vivió en el hogar como su hogar principal durante al menos 2 años. Esta es la prueba de uso. Si planea alquilar su casa durante parte del año, estudie esta prueba de uso con cuidado. La cantidad de ganancia que puede excluir de los impuestos puede ser proporcional a la cantidad que usa versus alquilarla.
- Durante el período de 2 años que finaliza en la fecha de venta, no excluyó las ganancias de la venta de otra casa.
Puede utilizar esta exclusión de ganancia de capital para evitar impuestos sobre una venta de vivienda una y otra vez.
¿Cómo se calculan las ganancias o pérdidas?
Calcule la ganancia de capital en su hogar tomando el precio de compra original de la vivienda y restando los costos de venta aplicables, menos la base del costo.
(lo que pagó por la casa más el costo de cualquier mejora en la vivienda que califique).
Por ejemplo, digamos que pagó $ 100,000 y gastó $ 20,000 en adiciones. Su costo base es $ 120,000. A continuación, toma el precio que vende su casa por menos comisiones. Digamos que su casa se vende por $ 250,000 y las comisiones y honorarios fueron de $ 6,000.
Usted recibe $ 244,000. La diferencia entre los $ 244,000 y los $ 120,000 es su ganancia de capital. Si ha vivido en el hogar durante los últimos 2 años y cumple con los otros requisitos, no pagará impuestos sobre esta ganancia.
Si tiene una pérdida, lo que significa que su casa vale menos de lo que pagó, no puede tomar la pérdida como una deducción de impuestos.
¿Qué sucede si tiene más de $ 250k ($ 500k si está casado) de ganancias?
Tendrá una factura de impuestos por la cantidad de ganancias por encima de $ 250,000 o $ 500,000 si está casado. Este tipo de ganancia se grava con la tasa del impuesto a las ganancias de capital . Para ayudar a reducir la cantidad de ganancias imponibles, conserve los recibos y los registros de cualquier mejora que haya realizado en el hogar. Ciertos tipos de mejoras a la vivienda se pueden agregar a su costo y, por lo tanto, reducirán la cantidad de ganancia reportada.
¿Qué pasa si no has sido propietario y has vivido en el hogar durante al menos dos años?
Si ha sido propietario de la vivienda durante menos de un año, cualquier ganancia superior a la cantidad excluible se gravará a una tasa que será la misma que su tasa de impuesto a la renta ordinaria. Si ha sido propietario de la vivienda por más de un año, se aplicará la tasa de impuesto a las ganancias de capital, que probablemente sea más baja que su tasa de impuesto a la renta ordinaria .
Cómo utilizar la equidad de hogar libre de impuestos para acumular riqueza de jubilación
Es posible utilizar esta exclusión de impuestos sobre las ganancias para acumular activos de jubilación.
Por ejemplo, una persona en particular era un constructor de casas, y cada dos años, compraba tierras y construía una nueva casa para la familia. Tan pronto como se mudaran a la nueva casa, él vendería la casa vieja y usaría parte del dinero libre de impuestos de la venta de esa casa para comenzar a construir la siguiente.
Aunque mudarse cada dos años no es para todos, sí les permitió acumular activos libres de impuestos. Cada dos años usarían algunas de las ganancias libres de impuestos para construir la próxima casa y depositar algo en su cuenta de inversión.
El riesgo de esta estrategia: durante los tiempos en que los bienes inmuebles se deprecian, este plan no funcionará. Podría quedarse estancado sosteniendo dos casas durante varios años hasta que el mercado se recupere.
Es probable que su casa sea su activo más valioso. Es bueno saber que cuando lo venda, la mayoría de las ganancias que obtenga no irán al IRS.