Todas las ganancias de la venta de su casa no son ingresos gravables
No es necesariamente así. Muchos contribuyentes pueden quedarse con la mayoría -si no con la totalidad- de ese dinero. Puede excluirlo de su ingreso tributable utilizando la exclusión de venta de vivienda provista por el Código de Rentas Internas.
Una exclusión de $ 250,000 en la venta de una casa principal
Las personas solteras pueden excluir hasta $ 250,000 en ganancias de la venta de su casa principal. Puede excluir $ 500,000 si está casado.
Así es como funciona: si es soltero y obtiene una ganancia de $ 200,000 por la venta de su casa, no tiene que declarar nada de ese dinero como ingreso imponible. Es menos del monto de exclusión de $ 250,000 a que tiene derecho. Si se da cuenta de una ganancia o ganancia de $ 255,000, debe declarar $ 5,000 como ganancia de capital.
Por supuesto, se aplican algunas reglas.
La regla de 2-de-5-años
La exclusión depende de que la propiedad sea su residencia, no una propiedad de inversión. Debe haber vivido en el hogar durante un mínimo de dos de los últimos cinco años inmediatamente anteriores a la fecha de la venta.
Los dos años no tienen que ser consecutivos y en realidad no tienes que vivir allí en la fecha de la venta. Puedes vivir en el hogar durante un año, alquilarlo durante tres años y luego volver a vivir durante 12 meses.
El IRS calcula que si pasó tanto tiempo bajo ese techo, el hogar califica como su residencia principal.
Puede usar esta regla de 2 de cada 5 años para excluir sus ganancias cada vez que venda su casa principal, pero esto significa que puede reclamar la exclusión solo una vez cada dos años porque debe pasar al menos ese tiempo en residencia.
No puede haber excluido la ganancia en otra casa en el último período de dos años.
Excepciones a la regla de 2-de-5 años
Si vivió en su casa por menos de 24 meses, es posible que pueda excluir al menos una parte de la ganancia si califica para una de un puñado de circunstancias especiales. Luego puede calcular su exclusión parcial en función de la cantidad de tiempo que vivió allí.
Cuente los meses que estuvo en la residencia y luego divida el número por 24. Multiplique esta proporción por $ 250,000 o por $ 500,000 si está casado. El resultado es el monto de la ganancia que puede excluir de su ingreso tributable.
Por ejemplo, es posible que haya vivido en su hogar durante 12 meses, luego tuvo que venderlo por una razón calificada. No estás casado. Doce meses divididos por 24 meses sale a .50. Multiplique esto por su exclusión máxima de $ 250,000. El resultado: puede excluir hasta $ 125,000 o el 50 por ciento de sus ganancias.
Si su ganancia es más de $ 125,000, incluiría solo el monto superior a $ 125,000 como ingreso imponible en su declaración de impuestos. Si se da cuenta de una ganancia de $ 150,000, reportaría y pagaría impuestos sobre $ 25,000. Si su ganancia es igual o inferior a $ 125,000, puede excluir el monto total de su ingreso tributable.
Lapsos elegibles en residencia
No tiene que contar las ausencias razonablemente temporales de la casa que no viven allí. Se le permite pasar el tiempo de vacaciones o por motivos de negocios, suponiendo que todavía mantenga la propiedad como su residencia y tenga la intención de regresar allí.
Y si realmente tiene que mudarse, puede calificar para la exclusión parcial. Si vivió en su casa por menos de dos años, puede excluir una parte de su ganancia si su lugar de trabajo cambió. Esta excepción se aplicaría si comenzó un nuevo trabajo o si su empleador actual requirió que se mude a una nueva ubicación.
Si está vendiendo su casa por razones médicas o de salud, documente estos motivos con una carta de su médico. Esto también le permite vivir en el hogar por menos de dos años. No tiene que presentar la carta con su declaración de impuestos , pero guárdela con sus registros personales en caso de que el IRS desee la confirmación.
También querrá documentar cualquier circunstancia imprevista que pueda obligarlo a vender su casa antes de que haya vivido allí el período de tiempo requerido. Según el IRS, una circunstancia imprevista es "la ocurrencia de un evento que no podía haber anticipado razonablemente antes de comprar y ocupar su casa principal", como desastres naturales, un cambio en su empleo o desempleo que no le permitieron cumplir con los requisitos básicos. gastos de vida, muerte, divorcio o nacimientos múltiples del mismo embarazo.
Los miembros del servicio activo no están sujetos a la regla de residencia. Pueden renunciar a la regla por hasta 10 años si están en "servicio oficial calificado". Esto significa que el gobierno le ordenó residir en viviendas del gobierno durante al menos 90 días o durante un período de tiempo sin una fecha específica de finalización. También calificarás si estás en una estación de servicio que está a 50 millas o más de tu casa.
La regla de propiedad
También debe haber sido propietario de la propiedad durante al menos dos de los últimos cinco años. Puede ser propietario en un momento en que no viva allí o viva allí por un período de tiempo sin poseerlo realmente. Los dos años de residencia y los dos años de propiedad no tienen que ser concurrentes.
Es posible que haya alquilado su casa y que haya vivido allí durante tres años, luego la compró al propietario. Rápidamente se mudó y se lo alquiló a otra persona, luego lo vendió dos años después. Has cumplido con las reglas de propiedad y residencia de dos años: viviste allí por tres y te perteneces por dos.
Los miembros del servicio pueden renunciar a esta regla también por hasta 10 años si están en servicio prolongado calificado.
Contribuyentes casados
Los contribuyentes casados deben presentar declaraciones conjuntas para reclamar la exclusión, y ambos deben cumplir con la regla de residencia de 2 de 5, aunque no deben haber vivido en la residencia al mismo tiempo. Solo un cónyuge debe cumplir con la prueba de propiedad.
Si uno de los cónyuges fallece durante el período de propiedad y el sobreviviente no se ha vuelto a casar, puede usar la residencia de su difunto cónyuge y el tiempo de propiedad como si fueran suyos.
Contribuyentes divorciados
La propiedad de su ex cónyuge del hogar y el tiempo que vive en el hogar puede contar como propio si adquiere la propiedad en un divorcio. Puede agregar estos meses a su tiempo de propiedad y vivir allí para cumplir con las reglas de propiedad y residencia.
Reportando la Ganancia
Si obtiene una ganancia superior a los montos de exclusión o no califica, los ingresos por la venta de su vivienda se informan en el Anexo D como una ganancia de capital . Si fue propietario de su casa por un año o menos, la ganancia se reporta como una ganancia de capital a corto plazo. Si fue propietario durante más de un año, se informa como una ganancia de capital a largo plazo.
Las ganancias a corto plazo se gravan a la misma tasa que sus ingresos regulares, mientras que las tasas de ganancias a largo plazo son más favorables: cero, 15 o 20 por ciento, dependiendo de su categoría impositiva.
Mantener registros precisos es clave. Asegúrese de que su agente de bienes raíces sepa que usted califica para la exclusión si lo hace, ofreciendo pruebas si es necesario. De lo contrario, ella debe emitir un Formulario 1099-S y enviar una copia al IRS. Esto no le impide reclamar la exclusión, pero puede complicar las cosas.
Si recibe el Formulario 1099-S, debe informar la venta de su casa en su declaración de impuestos. Consulte con un profesional de impuestos para asegurarse de no recibir un impuesto si no es necesario.
Cálculo de su base de costo y ganancia de capital
La fórmula para calcular su ganancia implica restar su base de costo de su precio de venta.
Comience con lo que pagó por el hogar, luego agregue los costos en los que incurrió en la compra, tales como el título y los honorarios en custodia y las comisiones de agentes de bienes raíces . Ahora agregue los costos de cualquier mejora importante que haya realizado, como reemplazar el techo o el horno. Lo siento, pintar la habitación familiar no cuenta.
Reste cualquier depreciación acumulada que haya podido asumir a lo largo de los años, como si alguna vez tomó la deducción de la oficina en el hogar. El número resultante es su costo base.
Su ganancia de capital sería el precio de venta de su casa menos su costo base. Si es un número negativo, has tenido una pérdida. Desafortunadamente, no puede deducir una pérdida de la venta de su casa principal.
Si el número resultante es positivo, obtuviste una ganancia. Reste la cantidad de su exclusión y el saldo es su ganancia tributable.