Cómo afectan las hipotecas a la economía de los EE. UU.
Tipos
El tipo de hipoteca más popular es el préstamo convencional a 30 años de tasa de interés fijo. Desde 1999, representa del 70 al 90 por ciento de todas las hipotecas. El préstamo a tasa fija a 15 años también es ampliamente utilizado, ya que permite a las personas pagar sus deudas en la mitad del tiempo.
Las hipotecas de tasa ajustable ofrecen tasas de interés más bajas y pagos mensuales que los préstamos de tasa fija. Serán más caros cuando las tasas de interés suban desde los mínimos de 200 años de hoy.
Los prestamistas subprime crearon una serie de préstamos exóticos. Atrajeron a los clientes al ofrecer bajas tasas de "reclamo" durante los primeros años. Estos son peligrosos para los nuevos prestatarios. Es posible que no sepan que el pago aumenta drásticamente después de la fase inicial del amor. Estos son algunos de los más populares:
- Préstamos de solo interés : pagos súper bajos que no redujeron el capital durante los primeros años.
- Préstamos ARM de opción : los prestatarios eligen cuánto pagar cada mes durante los primeros cinco años.
- Préstamos de amortización negativa : préstamos de interés solamente que aumentan el capital cada mes. eso es porque el pago fue menor que incluso el interés.
- Préstamos de tasa fija a largo plazo : son hipotecas convencionales de 40 a 50 años.
- Préstamos con globo : deben ser refinanciados o cancelados después de 5-7 años.
- Préstamos sin devolución de dinero : permitieron al prestatario obtener un préstamo para el pago inicial.
Historia
Antes de la Gran Depresión , las hipotecas de viviendas eran préstamos de 5 a 10 años por solo el 50 por ciento del valor de la vivienda. El capital vencía como un pago global al final del plazo. Los bancos tenían poco riesgo.
Cuando los precios de la vivienda cayeron un 25 por ciento durante la Gran Depresión, los propietarios no pudieron pagar el pago global.
Los bancos no permitirían la refinanciación. En 1935, el 10 por ciento de todos los hogares estaban en ejecución hipotecaria .
Para detener la carnicería, el presidente Roosevelt cambió cinco áreas críticas relacionadas con la vivienda como parte del New Deal :
- The Home Owner's Loan Corporation compró un millón de hipotecas incumplidas de los bancos. Los cambió a la hipoteca de tasa fija a largo plazo que conocemos hoy y los restituyó.
- La Administración Federal de Vivienda proporcionó un seguro hipotecario.
- La Asociación Hipotecaria Nacional Federal creó un mercado secundario para hipotecas.
- Federal Deposit Insurance Corporation asegura depósitos bancarios.
- Glass-Steagall prohibió a los bancos invertir los fondos de los depositantes en empresas arriesgadas como el mercado bursátil.
Estos cambios respondieron a una catástrofe económica. No fueron diseñados para ser una política de propiedad de vivienda. Aun así, hicieron que la compra de vivienda sea más asequible. Extendieron el plazo del préstamo. Eso redujo los costos mensuales y eliminó la necesidad de refinanciar. Los bancos financiaron los préstamos gracias a los depósitos bancarios asegurados por la FDIC.
En 1944, el programa de seguro hipotecario del Departamento de Asuntos de Veteranos redujo los pagos iniciales. Animó a los veteranos de guerra que regresaban a comprar casas que se estaban construyendo en los suburbios. Eso estimuló la actividad económica en la industria de la construcción de viviendas.
Gracias a todos los programas federales, la propiedad de vivienda aumentó del 43.6 por ciento en 1940 al 64 por ciento en 1980.
El gobierno creó una legislación especial para crear bancos de ahorro y préstamos para emitir estas hipotecas. Durante los años 1960 y 1970, casi todas las hipotecas se emitieron a través de ahorros y préstamos . Estos bancos tuvieron éxito porque la gente depositó fondos en cuentas de ahorro. El gobierno aseguró los depósitos, por lo que la gente usó las cuentas, a pesar de que el interés ganado no era mucho. Esto también fue regulado por el gobierno. Las S & L podrían seguir siendo rentables al pagar tasas de interés más bajas sobre los depósitos de lo que cobran en las hipotecas.
En la década de 1970, el presidente Nixon creó una inflación galopante al cortar todos los lazos entre el dólar estadounidense y el patrón oro . Los bancos perdieron depósitos ya que no pudieron igualar el interés pagado por las cuentas del mercado monetario .
Esto redujo la financiación que necesitaban para emitir hipotecas.
Para ayudar a los bancos, el Congreso aprobó el Garn-St. Ley de Instituciones Depositarias Germain. Permitió a los bancos elevar las tasas de interés y reducir los estándares de préstamo. También permitió a S & L realizar préstamos comerciales y de consumo. Esto condujo a la crisis de ahorros y préstamos , y al fracaso de la mitad de los bancos del país.
| Año | % de los ingresos de los hogares | % de activos del hogar | % del PIB |
|---|---|---|---|
| 1949 | 20 | 15 | 15 |
| 1979 | 46 | 28 | 30 |
| 2001 | 73 | 41 | 50 |
(Fuente: Richard K. Green y Susan M. Wachter, "La hipoteca estadounidense en el contexto histórico e internacional", Universidad de Pensilvania, 21 de septiembre de 2005)
Cómo afectan las hipotecas a la economía
Durante la administración del presidente Clinton , los bancos se quejaron de que no podían competir en los mercados financieros internacionales. El Congreso desreguló la industria y derogó la Ley Glass-Steagall. Esto permitió a los bancos usar los fondos garantizados de los depositantes para invertir en derivados riesgosos. El más popular de estos fue la seguridad respaldada por hipotecas .
Los bancos agruparían hipotecas similares y luego se las venderían a Fannie Mae, Freddie Mac u otros inversores. Estaban asegurados contra el incumplimiento de los swaps de incumplimiento crediticio. La demanda de estos valores era tan alta que los bancos comenzaron a bajar las normas sobre los préstamos subyacentes. Pronto, estas hipotecas subprime permitieron que casi cualquier persona se convirtiera en propietaria.
Como resultado, el porcentaje de deuda hipotecaria comparado con el producto interno bruto se disparó del 50 por ciento en 2000 a casi el 70 por ciento en 2004. Todo marchó bien hasta que los precios de la vivienda comenzaron a caer en 2006. Incapaces de refinanciar o vender sus casas, los propietarios comenzaron a incumplir . Tantos inversionistas cobraron en sus swaps de incumplimiento crediticio que la aseguradora principal, AIG, estuvo a punto de quebrar. Así es como la crisis de las hipotecas subprime creó la crisis financiera de 2008 .