Comprar una casa puede ser la inversión más grande que haga en su vida, y los precios de la vivienda superan los cientos de miles de dólares en muchos mercados.
Pero las casas prefabricadas suelen ser más económicas que las construidas en el sitio, por lo que hacen que la vivienda sea accesible. Especialmente para los consumidores con ingresos más bajos y aquellos que viven en áreas rurales (donde los contratistas y los materiales no están disponibles), las viviendas prefabricadas pueden ser la única opción.
Móvil, fabricado y modular
Cuando se habla de préstamos hipotecarios, los términos que usa con los prestamistas pueden ser importantes. Lo que usted llama una "casa móvil" es muy probablemente una "casa prefabricada" (aunque la casa es, o alguna vez fue, una unidad móvil). Para uso informal, cualquiera de los términos funciona, pero la mayoría de los prestamistas evitan prestar en propiedades categorizadas como casas móviles.
- Las casas móviles son viviendas construidas en fábrica antes del 15 de junio de 1976. Pueden ser casas muy bonitas, pero fueron construidas antes de que los reguladores requirieran ciertos estándares de seguridad, y la mayoría (pero no todos) los prestamistas son reacios a prestar en esas propiedades.
- Las viviendas prefabricadas son viviendas construidas en fábrica después del 15 de junio de 1976. Estas viviendas están sujetas a la Ley de normas nacionales de construcción y seguridad de viviendas manufacturadas de 1974 y deben cumplir con las normas de seguridad establecidas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU. . Esas reglas a menudo se conocen como el Código de HUD. Las casas prefabricadas están construidas sobre un chasis metálico permanente y se pueden mover después de la instalación (pero mover la casa después de la instalación puede interferir con el financiamiento).
- Las casas modulares son viviendas construidas en fábrica que se ensamblan in situ y deben cumplir con los mismos códigos de construcción locales que las viviendas construidas en el sitio (a diferencia del Código de HUD). Por lo general, se instalan permanentemente sobre una base de concreto. Al igual que las casas construidas en el sitio, las casas modulares tienden a mantener el valor y apreciar más que las casas móviles o fabricadas, por lo que es más fácil obtener préstamos para casas modulares.
Dónde pedir prestado
Hay varias maneras de obtener fondos para casas móviles y fabricadas. Al igual que con cualquier préstamo, vale la pena comprar entre varios prestamistas diferentes. Compare cuidadosamente la tasa de interés , las características, los costos de cierre y otras tarifas de cada préstamo. Especialmente con los préstamos para casas móviles, el tipo de préstamo (o el prestamista con el que trabaja) es importante.
Minoristas: los constructores que venden casas prefabricadas generalmente organizan el financiamiento para facilitar a los clientes la compra de viviendas. En algunos casos, las relaciones de su constructor pueden ser su única opción de financiamiento al comprar una casa nueva. Sin embargo, es aconsejable pedirle a su constructor una lista de varios otros prestamistas (no afiliados).
Prestamistas especializados: Varios prestamistas hipotecarios se especializan en préstamos para casas móviles y manufacturadas (y terrenos, si es necesario). Aunque cualquier prestamista puede financiar su compra, los prestamistas especializados están más familiarizados con los aspectos de la compra de una casa prefabricada, por lo que están más dispuestos a aceptar solicitudes para esos préstamos. Lo más probable es que necesite trabajar con un prestamista centrado en el mercado de casas prefabricadas en las siguientes situaciones:
- No serás propietario de la tierra.
- No conectará permanentemente el hogar a un sistema de cimientos.
- Está comprando una casa que no es nueva o una que ha tenido modificaciones.
- Desea refinanciar la deuda de una casa prefabricada existente, y cualquiera de los anteriores se aplica.
Prestamistas hipotecarios estándar: si está comprando una casa y el terreno en el que se asienta, y la casa está permanentemente instalada en un sistema de cimientos, le resultará más fácil tomar prestado. Muchos bancos locales, uniones de crédito y corredores de hipotecas pueden acomodar esos préstamos.
Obtenga recomendaciones para buenos prestamistas de personas de su confianza. Si no está seguro de a quién preguntar, comience con su agente de bienes raíces, empleados y residentes en los parques de casas móviles, y las personas que conoce que han pedido dinero prestado para comprar viviendas prefabricadas.
Préstamos de Chattel
Los préstamos de Chattel a menudo se usan para casas móviles y casas prefabricadas, especialmente cuando la casa se dirige a un parque o una comunidad de casas prefabricadas. Un préstamo de bienes muebles es un préstamo de vivienda solamente (a diferencia de un préstamo para el hogar y la tierra en conjunto).
Esos préstamos son préstamos de propiedad técnicamente personales, no préstamos de bienes inmuebles.
Dicho esto, los préstamos muebles también están disponibles cuando usted es dueño de la tierra y toma prestado para un hogar por separado.
Cuando compre con prestamistas, descubra si está recibiendo cotizaciones para un préstamo mobiliario o un préstamo inmobiliario. Las tasas de interés sobre los préstamos muebles tienden a ser más altas que las tasas sobre la deuda inmobiliaria, pero existen ventajas y desventajas para cada opción. Un estudio realizado por el Buró de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) descubrió que los montos de los préstamos y las tarifas de procesamiento eran un 40 o 50 por ciento más bajos que los préstamos hipotecarios en comparación con los préstamos hipotecarios, pero la tasa anual porcentual (APR) era un 1,5 por ciento mayor.
Las ventajas de los préstamos muebles incluyen:
- No necesita ser dueño de la propiedad inmobiliaria, lo que puede mantener su préstamo más pequeño (aunque es probable que pague las tarifas mensuales del sitio).
- Los costos de procesamiento deberían ser más bajos que los costos de cierre de la deuda inmobiliaria.
- El proceso de cierre suele ser más rápido y menos complicado que cerrar un préstamo inmobiliario.
Las desventajas de los préstamos muebles incluyen:
- Las tasas de interés son más altas, por lo que sus costos de pago e intereses serán más altos que si usa un préstamo de propiedad inmueble equivalente.
- Los plazos de amortización pueden ser más cortos (con un plazo de amortización de hasta 15 o 20 años, por ejemplo, aunque algunos prestamistas permiten préstamos más largos). Un plazo más corto da como resultado pagos mensuales requeridos más altos , pero pagar la deuda más rápido mantiene los costos de interés bajos.
Los distribuidores de casas prefabricadas y los prestamistas especializados comúnmente ofrecen préstamos de bienes muebles, y la Oficina del Censo de los EE. UU. Descubrió que el 80 por ciento de las casas nuevas fabricadas en 2015 se titularon como propiedad personal. Pero algunos prestamistas ofrecen tanto préstamos para bienes personales como préstamos inmobiliarios. Hable con varios prestamistas y pregunte acerca de los pros y los contras de titular una vivienda como propiedad inmobiliaria en lugar de propiedad personal.
Programas de préstamos gubernamentales
Varios programas de préstamos respaldados por el gobierno pueden hacer que los préstamos para una casa prefabricada sean más asequibles. Suponiendo que cumpla con los criterios para calificar para esos programas, puede pedir prestado a los prestamistas hipotecarios que obtienen una garantía de reembolso del gobierno de EE. UU. Si no paga el préstamo, el gobierno intervendrá y pagará al prestamista.
Los programas de préstamos respaldados por el gobierno son probablemente la mejor opción para obtener préstamos, pero algunas casas móviles y casas prefabricadas no calificarán.
Los préstamos de la FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) . Esos préstamos son especialmente populares porque cuentan con pagos iniciales bajos , tasas de interés fijas y reglas amigables para los consumidores. Para ser elegible para un préstamo de la FHA, se deben cumplir varios criterios:
- La casa debe haber sido construida después del 15 de junio de 1976.
- El hogar debe cumplir con el Código de HUD y cumplir con otros requisitos locales. Las modificaciones al hogar pueden hacer que no cumpla.
- Cada sección de la casa debe tener la etiqueta roja de certificación (o la etiqueta HUD) adjunta. Por ejemplo, en casas de doble ancho, se requieren dos etiquetas.
Hay dos programas FHA disponibles para propietarios de casas prefabricadas.
Los préstamos de la FHA Título II incluyen el popular préstamo 203 (b), también utilizado para las casas construidas en el sitio, lo que permite a los compradores hacer un pago inicial tan pequeño como del 3.5 por ciento. Para cubrir el costo de la garantía del gobierno, pagará una prima de seguro hipotecario por adelantado y un seguro hipotecario en curso con cada pago mensual. Necesita puntajes de crédito decentes para calificar para un préstamo de la FHA, pero su crédito no tiene que ser perfecto. Además, puede usar dinero dotado para financiar su pago inicial y los costos de cierre, e incluso puede hacer que el vendedor ayude con esos costos.
Los préstamos de Título II son préstamos inmobiliarios, por lo que deberá comprar la propiedad y el hogar juntos, y la vivienda debe estar permanentemente instalada en un sistema de cimentación aprobado. Los préstamos pueden durar de 15 a 30 años.
Los préstamos de la FHA Título I están disponibles para préstamos de propiedad personal, útiles cuando no será propietario de la tierra. Sin embargo, si coloca la casa en un sitio de alquiler, su contrato de alquiler debe cumplir con las pautas de la FHA. Por ejemplo, necesitará un plazo de arrendamiento inicial de tres años, y se le debe notificar de cualquier terminación de contrato de arrendamiento con al menos seis meses de preaviso. Los pagos iniciales requeridos pueden ser tan bajos como del cinco al 20 por ciento, pero ese requerimiento varía de prestamista a prestamista y depende de su puntaje crediticio. Los requisitos adicionales para un préstamo de Título I incluyen:
- El hogar debe ser la residencia principal del prestatario.
- El sitio de instalación debe incluir alcantarillado y servicio de agua.
- Las casas prefabricadas nuevas deben incluir una garantía de un año.
- Un tasador aprobado por HUD debe inspeccionar el lote.
Los préstamos de título I pueden ser préstamos solo para el hogar, como préstamos muebles, pero también se pueden usar para comprar un lote y un hogar juntos. Los montos máximos de los préstamos del Título I son más bajos que los máximos en los préstamos del Título II, y los términos del préstamo son más cortos: para un hogar y lote de una sola planta, el plazo máximo de amortización es de 20 años.
Los préstamos VA están disponibles para los miembros del servicio y los veteranos, y se pueden usar para casas modulares y manufacturadas. Los préstamos de VA son particularmente atractivos debido a la capacidad de comprar sin dinero en efectivo y sin un seguro hipotecario mensual (suponiendo que el prestamista lo permita, y cumpla con los requisitos de crédito e ingresos). Saltarse el pago inicial significa que tendrá pagos mensuales más altos y pagará más en interés, pero en algunos casos tiene sentido. Para un préstamo VA en una casa prefabricada:
- La casa debe estar permanentemente unida a una fundación.
- Debe comprar la casa junto con la tierra en la que se encuentra y titular la vivienda como propiedad real.
- El hogar debe ser una residencia principal (no una segunda casa o propiedad de inversión).
- El hogar debe cumplir con el Código de HUD y tener las etiquetas de HUD adjuntas.
Los préstamos FNMA están cada vez más disponibles para casas prefabricadas, ya que esa agencia planea expandir los fondos para las opciones de vivienda asequible. Pregúntele a su prestamista si hay nuevos programas disponibles para su próxima compra.
Diferentes prestamistas, diferentes reglas
Aunque algunos de los préstamos descritos anteriormente están respaldados por el gobierno de los EE. UU., Los prestamistas pueden establecer reglas que son más restrictivas que las directrices del gobierno. Esas "superposiciones" pueden impedirle tomar préstamos, pero otros bancos pueden usar reglas diferentes. Esa es una razón más por la que vale la pena darse una vuelta: necesita encontrar un prestamista con costos competitivos, y necesita encontrar un prestamista que se adapte a sus necesidades.
Especialmente cuando se trata de casas prefabricadas, los prestamistas pueden decirle que no califica para los programas asegurados por el gobierno. Eso puede ser cierto, pero es mejor verificarlo con varios prestamistas de la FHA o VA antes de renunciar a esas opciones.
Algunos ejemplos de áreas donde diferentes prestamistas establecen diferentes reglas:
- Relación de préstamo a valor: es posible que pueda depositar tan poco como el 3,5 por ciento, o se le puede solicitar un pago inicial del 20 por ciento .
- Puntajes de crédito: Dependiendo de sus puntajes de crédito, algunos prestamistas podrían no estar dispuestos a trabajar con usted, mientras que otros establecen diferentes tasas de interés o requisitos de pago inicial en función de su crédito .
- Tipo de hogar: Algunos prestamistas VA y FHA no están dispuestos a prestar en casas prefabricadas, pero pueden estar más abiertos a las casas modulares. Algunos son reacios a financiar single-wides, pero financiarán hogares de doble ancho o más grandes.
- Ocupación de inquilinos: si planea vivir en un parque o en una comunidad, los prestamistas pueden querer saber cuántos residentes alquilan en comparación con cuántos poseen sus casas.
- Chattel vs. hipoteca: algunos prestamistas solo ofrecen préstamos muebles, por lo que es el único producto que le ofrecerán. Del mismo modo, algunos prestamistas no hacen préstamos de propiedad personal.