Su derecho a cancelar el PMI
Desafortunadamente, los propietarios han enfrentado desafíos para eliminar los cargos de PMI, incluso cuando ya no se requería PMI.
En algunos casos, los prestatarios y administradores estaban confundidos acerca de cómo cancelar el PMI, y algunos administradores de préstamos inescrupulosos se demoraron en cancelar los cargos de PMI.
¿Qué es la Ley de Protección al Propietario?
La Ley de Protección al Propietario (HPA), también conocida como la Ley de Cancelación del PMI, es una ley que protege a los consumidores de pagar de más por el PMI. Las reglas establecen:
- Cuando los propietarios pueden cancelar el PMI y dejar de pagar las primas
- Cuando los prestamistas deben dejar de cobrar automáticamente a los prestatarios por PMI
- Divulgaciones que los prestamistas deben proporcionar cuando un préstamo requiere PMI
- Cómo manejar las primas no devengadas que pagan los propietarios
¿Quién califica? El HPA se aplica a los préstamos hipotecarios residenciales, incluidos los préstamos para viviendas unifamiliares, condominios y otras viviendas residenciales de unidades múltiples. La Ley no cubre los préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos de la FHA o los préstamos VA. Además, la HPA trata los préstamos conformes y los préstamos de "alto riesgo" de manera diferente. Para aprovechar el HPA, los consumidores deben mantener un buen historial de pagos.
Fecha de entrada en vigencia: La HPA entró en vigencia el 29 de julio de 1999. Sin embargo, los prestamistas aún deben proporcionar las divulgaciones a los prestatarios que tomaron préstamos antes de esa fecha.
Por qué PMI? Por lo general, el PMI solo se requiere cuando los propietarios realizan un pago inicial de menos del 20 por ciento. Con una alta relación préstamo-valor (LTV), los prestamistas corren el riesgo de perder dinero si tienen que realizar una ejecución hipotecaria en una casa y venderla rápidamente.
Pero una vez que el LTV cae por debajo del 80 por ciento, los prestamistas enfrentan mucho menos riesgo, y los propietarios, en teoría, deberían dejar de pagar los cargos mensuales de PMI.
Cómo los propietarios cancelan el PMI
El HPA evita situaciones en las que los propietarios pagan los cargos mensuales de PMI durante la vigencia de su préstamo.
Solicitud del prestatario: los prestatarios pueden cancelar el PMI presentando una solicitud por escrito a su administrador de préstamos una vez que el préstamo esté programado para alcanzar el 80% de LTV (de acuerdo con el cronograma de amortización del préstamo). Los propietarios de viviendas también pueden hacer esta solicitud si reducen el LTV al 80 por ciento mediante pagos adicionales de préstamos. Para calificar, los propietarios pueden necesitar proporcionar pruebas de que la propiedad no ha perdido valor.
Terminación automática: los prestamistas deben cancelar automáticamente la cobertura del PMI una vez que el préstamo esté programado para alcanzar el 78 por ciento del LTV original.
Terminación final: Cuando el PMI no se cancela debido a la solicitud del prestatario o la terminación automática, los administradores del préstamo deben cancelar los cargos mensuales del PMI después de que el préstamo alcanza el punto medio de su calendario de amortización .
Otras características: El HPA es complicado, y los detalles de su préstamo afectan sus derechos según la Ley. Por ejemplo, cualquier gravamen en su propiedad puede evitar que cancele exitosamente la cobertura.
Los préstamos no conformes ( como los préstamos jumbo ) pueden requerir que espere hasta que llegue al 77 por ciento de LTV.
Divulgación: sus derechos como prestatario
Además de establecer las reglas para cancelar el PMI, el HPA requiere que los prestamistas informen a los prestatarios sobre sus derechos. Las divulgaciones incluyen avisos iniciales y anuales sobre cuándo y cómo los prestatarios pueden cancelar el PMI. La información incluye detalles sobre el cronograma de amortización, cuándo solicitar la cancelación y cualquier característica que limite la posibilidad de cancelar el PMI.
Para los préstamos existentes emitidos antes de julio de 1999, los prestatarios reciben un aviso anual que les recuerda que pueden solicitar la cancelación y proporcionar la información de contacto de su administrador de préstamos.
Seguro hipotecario pagado por el prestamista
Algunos préstamos usan el seguro hipotecario pagado por el prestamista (LPMI) en lugar de agregar primas al pago mensual del propietario.
Los prestatarios aún pagan por LPMI, el nombre no es del todo exacto, pero no lo pagan mes a mes. En cambio, los prestatarios pueden pagar:
- Un pago a tanto alzado al comienzo del préstamo.
- Una tasa de interés más alta en el saldo del préstamo, lo que lleva a pagos de hipoteca mensuales más altos (principal e intereses) .
La mayoría de los prestatarios con LPMI optan por la tasa de interés más alta. Pero esa tasa de interés dura la vida del préstamo, y no hay forma de "cancelar" LPMI y conservar su préstamo existente. En cambio, los propietarios deben pagar su préstamo LPMI, generalmente refinanciando con un nuevo préstamo .
Aún así, el HPA se aplica a los préstamos con LPMI. Los prestamistas deben proporcionar revelaciones a los prestatarios que:
- Explica cómo funciona LPMI
- Resalte la tasa de interés más alta que típicamente se encuentra con LPMI
- Discuta los pros y los contras de las diferentes opciones