Los compradores de viviendas a menudo quieren hacer una oferta en una nueva lista que salga al mercado el viernes antes de la jornada de puertas abiertas programada para el domingo. Esta compulsión es por una buena razón. A los compradores les preocupa que otro comprador se enamore de la casa el domingo, tal vez más de un comprador, y podría haber múltiples ofertas , demasiada competencia, y el comprador perderá la casa de sus sueños. Es una preocupación válida.
En el otro lado de la moneda, los agentes de listado , en su mayor parte, prefieren poner una casa en el mercado el viernes mientras promocionan una casa abierta el domingo.
Aconsejo a mis vendedores que salgan a la luz en la medianoche del jueves porque el viernes es el mejor día para anunciar una casa . Activar ese interruptor en MLS a medianoche permite que todas las fotografías se descarguen en muchas plataformas, lo que hace que las imágenes estén disponibles a primera hora de la mañana del viernes.
La forma en que esto suele funcionar es que el comprador abre su correo electrónico matutino con nuevas listas. Luego llama a su agente y le pide que vea la casa de inmediato porque el comprador no quiere esperar a la jornada de puertas abiertas . Después de todo, no es inusual, especialmente en un mercado de vendedores, que los compradores lleguen inmediatamente a una nueva lista, ansiosos por hacer una oferta. Aquí es cuando el comprador puede recurrir a su agente y exigirle que escriba una oferta en el acto.
Un posible problema es que a menudo los vendedores pueden decir que prefieren mirar todas las ofertas después de la jornada de puertas abiertas del domingo. Quieren la exposición más prolongada posible en el mercado abierto y prefieren dar a una gran cantidad de compradores una amplia oportunidad para ofertar en el hogar.
Una oferta preferente tendría que ser poderosamente atractiva para que un vendedor acepte esa oferta antes de esperar los resultados de la jornada de puertas abiertas. Sin mencionar, incluso si el vendedor aceptara la oferta de compra , de todos modos, se esperaría que el agente de la lista mantenga una casa abierta. Es difícil cancelar una jornada de puertas abiertas en el último minuto cuando la casa abierta se anuncia en todas partes en línea.
Prácticas comunes para hacer una oferta antes de la casa abierta
Fecha límite para la aceptación. Obviamente, el comprador quiere que el vendedor acepte la oferta de inmediato. Es un pájaro en la mano, esperan que el vendedor pueda pensar. Un comprador no se da cuenta de que una oferta de la casa abierta podría no materializarse. Una oferta anticipada puede hacer que el vendedor se pregunte si está perdiendo ganancias potenciales al tomar esta oferta de un comprador entusiasmado. Para presionar al vendedor, los compradores pueden darle al vendedor un plazo breve para la aceptación de la oferta, por ejemplo, para el sábado por la tarde, momento en el que expirará la oferta.
Esto tiene la intención de inducir a la acción, pero no siempre funciona y, de hecho, podría ser contraproducente. Un vendedor podría resentirse por la presión. Un vendedor también podría hacer una contraoferta , que reiniciaría el reloj para su aceptación. No siempre es una buena idea intentar presionar a un vendedor para que ceda a esas demandas porque los vendedores podrían tomar represalias. No todo el mundo es sensato durante las negociaciones, y vender una casa es un momento estresante para muchos.
Precio de lista de oferta. Para los compradores, ofrecer el precio de lista es una señal de buena fe, con la intención de mostrar que son serios y comprometidos. Un vendedor, sin embargo, podría preguntarse si obtendrían un precio más alto después de que muchos otros compradores recorran la casa antes y / o después de la jornada de puertas abiertas.
Podrían preguntarse si el precio es demasiado bajo. Un millón de pensamientos corren por las cabezas de los vendedores en este momento, a menudo haciéndolos dudar acerca de tomar cualquier acción. Podrían congelarte.
Creyendo triunfos en efectivo. Algunos compradores harán una oferta en efectivo y esperan que a cambio el vendedor haga otras concesiones. Quizás el vendedor acepte una oferta con una contingencia para vender una casa existente o estar dispuesto a soportar un período de cierre más largo de lo necesario debido a recibir la oferta en efectivo. Una oferta en efectivo significa que no hay requisitos de prestamista, no hay una evaluación bancaria, no hay posibilidad de que el comprador no salga de la suscripción , donde muchas cosas pueden salir mal. Pero muchos vendedores se dan cuenta de que todo es efectivo al momento del cierre, independientemente de su origen.
Consejos probados y verdaderos para hacer una oferta antes de la casa abierta
Como agente de listado, quiero el precio más alto para mis vendedores.
Así es como a menudo persuado a los compradores para que hagan una oferta en contra de ellos mismos, lo que finalmente resulta en la oferta ganadora independientemente de la jornada de puertas abiertas. Para empezar, les aconsejo a mis vendedores que continúen con los planes para la jornada de puertas abiertas, a menos que reciban una estupenda oferta y, aun así, es posible que no aceptemos esa oferta hasta después de la jornada de puertas abiertas. Depende del vendedor tomar esa decisión. Si el vendedor se toma en serio la idea de esperar para aceptar una oferta después de una jornada de puertas abiertas, el comprador puede seguir ofreciendo una oferta sólida y asegurarse de que el vendedor acepte la oferta.
También dejé en claro a los agentes del comprador que es muy probable que el vendedor se presente para la jornada de puertas abiertas del domingo. Pero si quieren tener una ventaja en las negociaciones de ofertas , deben actuar rápidamente y presentar una oferta sólida. Digamos que el vendedor recibe una oferta un poco más alta que el precio de lista. Esto a menudo excitará a un vendedor y tenderá a hacer que el vendedor se sienta amable con los compradores. Los compradores también pueden agregar algunas cosas más, solo para hacer que la oferta sea más atractiva:
- Escriba una carta sincera al vendedor sobre su situación y por qué desea comprar la casa.
- Déle al vendedor un poco de tiempo adicional para mudarse, sin cobrarle alquiler.
- Ofrézcase para absorber unos honorarios de costos de cierre que un vendedor normalmente pagaría, lo que no interferiría con una tasación pero generaría más dinero para el vendedor.
- Ofrezca comprar la casa sin una contingencia de tasación (asegúrese de discutir las dificultades de esta estrategia con su agente).
- Presentar una oferta limpia, respaldarla con documentación sustancial, como comprobante de fondos y una carta de aprobación previa .
¿En quién crees que el vendedor pensará durante todo el fin de semana, desde el viernes por la mañana hasta el domingo por la tarde? El vendedor estará pensando en usted y su oferta. El vendedor se preguntará si cometieron un error y quizás simplemente acepten su oferta. Les roerá por 3 días sólidos. Luego, después de la jornada de puertas abiertas, incluso si hay ofertas múltiples, el comprador a quien probablemente el vendedor gravitará será el paciente comprador que presentó una oferta sobre la oferta de precio de lista el viernes y ha estado esperando silenciosamente.
> En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.