Esa deducción inmobiliaria de alquiler puede no ser tan clara como parece
Realidad vs. Teoría
En teoría, el tipo correcto de propiedades inmobiliarias de alquiler puede ser una buena inversión, particularmente cuando cuentas por la capacidad que ofrece para usar las deducciones fiscales asociadas.
Y, por supuesto, la ventaja clave es que puede usar el dinero de otra persona para pagar la propiedad y acumular un activo.
Pero la realidad no siempre refleja la teoría. Por ejemplo, supongamos que desea comprar un fourplex. Reúne toda la información pertinente, cosas como el precio de compra, el pago inicial, los términos de financiación, el dinero de reparación que tendría que poner por adelantado, los impuestos inmobiliarios, los costos de mantenimiento anuales estimados y los alquileres previstos. Luego, agrega una tasa de vacantes esperada y gastos adicionales que podrían surgir.
Contraste todo esto con las posibles deducciones fiscales que la propiedad le proporcionaría. Ejecute los números a través de una hoja de cálculo para que pueda ver el efecto de las deducciones de impuestos sobre bienes inmuebles de alquiler que pueda usar. La hoja de cálculo debe incluir su tramo impositivo y su capacidad de utilizar cualquier pérdida neta de alquiler para compensar otros ingresos.
Conceptos básicos de deducción de impuestos sobre bienes inmuebles de alquiler
Cuando posee propiedades inmobiliarias de alquiler, puede depreciar el activo, y esto crea una pérdida desde la perspectiva de los impuestos, la mayoría de las veces, incluso cuando sus ingresos de alquiler cubren todos los gastos.
Esta pérdida a menudo se conoce como la deducción del impuesto a la propiedad inmobiliaria. Si realmente puede usarlo depende de la cantidad de otros ingresos que tenga.
Si tiene muy poco ingreso imponible, la pérdida no le beneficia demasiado. Y si tiene demasiados ingresos imponibles ($ 150,000 o más si es soltero a partir de 2017) no está autorizado a utilizar la pérdida, se aplican restricciones en cuanto a la cantidad de una pérdida que puede reclamar si su ingreso bruto ajustado modificado cae entre $ 100,000 y $ 150,000.
Estas cifras se aplican a contribuyentes individuales y cabeza de familia, así como a aquellos que están casados y que presentan una declaración conjunta. Córtelas a la mitad si está casado y presenta una declaración por separado.
Si se encuentra en algún punto intermedio entre estos parámetros, la deducción de impuestos creada a partir de la posesión de una propiedad de alquiler puede ser ventajosa.
Ahora digamos que le lleva más tiempo de lo esperado obtener la propiedad en forma de alquiler listo. Además, resulta que los alquileres que puede cobrar en realidad son inferiores a lo que su agente le indicó que serían. Es posible que haya explicado algo de esto con la tasa de vacantes que calculó, pero probablemente tenga la sensación de que tal vez comprar la propiedad no fue una movida inteligente después de todo.
Pero la deducción de impuestos que creó le ahorró de $ 4,000 a $ 5,000 en impuestos. Eso es dinero real que se habría pagado al IRS en el año en curso para que pueda equilibrarse.
Cómo la deducción de impuestos afecta otras decisiones de planificación
Lo que decida hacer financieramente en una parte de su vida, como comprar propiedades de inversión, puede afectar lo que hace en otras partes de su vida, como invertir en una 401 (k) o Roth IRA. Si realiza ahorros de impuestos de $ 4,000 a $ 5,000, y todo lo demás es igual, ¿debería aumentar sus contribuciones 401 (k) ?
No necesariamente. Debido a la pérdida de alquiler y sus otras deducciones, su tasa de impuesto efectiva podría estar en alrededor del 15 por ciento. Puede que no tenga sentido poner dinero deducible en su plan 401 (k) para ahorrar solo un 15 por ciento, y luego pagar una tasa impositiva más alta 10 años después cuando retire el dinero. Una contribución Roth IRA tendría más sentido en esta situación.
Asegúrese de tomarse el tiempo para aprender y comprender todas las reglas y ramificaciones de su situación impositiva, y / o contratar a un asesor financiero calificado antes de salir y recoger esa propiedad de alquiler, e incluso después de que empiece a darse cuenta de las pérdidas para fines impositivos.