Qué me gusta de la propiedad de alquiler
Varios factores principales han impulsado este cambio:
- Muchas personas no están satisfechas con los escasos retornos provistos por sus cuentas de ahorro e inversiones, como certificados de depósito .
- Varios años de tasas de interés bajas récord hacen que las personas desconfíen de la inflación futura, lo que los aleja del mercado de bonos . Como alternativa, buscan productos como bienes inmuebles, que contienen una protección contra la inflación percibida.
- Muchas personas quieren diversificar sus inversiones, lo que significa alejarse de la inversión exclusiva en acciones / mercado de valores.
- Las tasas de interés récord y los precios de la vivienda están causando que muchas personas examinen más de cerca la inversión en propiedades de alquiler.
Si desea invertir en propiedades de alquiler, debe saber cómo evaluar si una posible propiedad de alquiler es una buena inversión. Estas dos fórmulas ayudarán.
La tasa de límite
Primero, calcule la tasa de límite. Esta es la tasa de rendimiento que obtendrías en una casa si la compraras en efectivo.
La tasa máxima es el ingreso neto dividido por el costo del activo. Por ejemplo:
- Usted compra una casa por $ 200,000.
- Se alquila por $ 1,500 por mes.
- Sus gastos (impuestos, seguro, administración, reparaciones, mantenimiento) promedian hasta $ 500 por mes. (Recuerde, esto no incluye los pagos de capital e intereses sobre su hipoteca, pero sí incluye la suma en depósito para impuestos y seguro).
- Su "ingreso operativo neto" es de $ 1,000 por mes, o $ 12,000 por año.
- Su tasa de capitalización es $ 12,000 / $ 200,000 = 0.06, o 6 por ciento.
¿El seis por ciento es un buen rendimiento de su inversión ? Depende de usted decidir. Si puede encontrar inquilinos de mayor calidad en un vecindario más agradable, entonces el seis por ciento podría ser una gran ganancia.
Si obtiene un seis por ciento para un vecindario inestable con muchos riesgos, entonces el seis por ciento podría no valer la pena.
La regla del uno por ciento
Esta es una regla general que usan las personas cuando evalúan una propiedad de alquiler. Si la renta mensual bruta (el alquiler antes de gastos) es igual a al menos un uno por ciento del precio de compra, buscarán más en la inversión. Si no lo hace, se saltearán el problema.
Por ejemplo, una casa de $ 200,000 - usando esta regla práctica - necesitaría alquilar por $ 2,000 por mes. Si no lo hace, entonces no cumple con la regla del uno por ciento.
Según esta regla, la casa genera ingresos brutos del 12 por ciento del precio de compra cada año. Después de los gastos, la propiedad puede generar un ingreso neto del 6-8 por ciento del precio de compra.
Esto generalmente se considera un buen rendimiento, pero de nuevo, depende de qué área de la ciudad esté considerando. Los vecindarios más bonitos tienden a tener menores rentabilidades de alquiler, mientras que los vecindarios más inestables tienden a tener mayores rendimientos.
Nota final
Recuerde, el seis por ciento u ocho por ciento (o cualquier porcentaje) no significa tanto si ese interés no es compuesto. Para dar a sus devoluciones el mismo beneficio y la misma posibilidad de crecimiento que el dinero en el mercado bursátil, tendrá que reinvertir el 100 por ciento de los ingresos para que sus devoluciones se consigan en sí mismos .