Pasos de compra de vivienda desde el contrato hasta el cierre
Oferta de compra de contrato
La mayoría de los contratos de ventas residenciales se presentan a los vendedores por agentes de bienes raíces que usan los formularios estándar proporcionados por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Carolina del Norte.
Estos formularios para "completar los espacios en blanco" fueron desarrollados por abogados y cumplen con las leyes estatales. Los compradores de vivienda a veces le piden a sus abogados que redacten ofertas para ellos.
Inspecciones de casa, contingencias
Las inspecciones de viviendas normalmente tienen lugar después de que todas las partes aceptan el contrato. Las inspecciones generalmente son pagadas por el comprador.
- Las contingencias para las inspecciones básicas de viviendas y las inspecciones de plagas son parte del cuerpo principal del contrato. Las fechas se insertan para indicar cuándo los compradores completarán las inspecciones y cuándo se enviarán las solicitudes de reparaciones al vendedor.
- Las contingencias contractuales para algunos tipos de inspecciones, como las de sistemas sépticos y niveles de radón, se agregan al incluir una adición especial a la oferta. Lo mismo es cierto para muchas otras contingencias, como los requisitos de tasación , la posesión del comprador antes del cierre y la financiación del vendedor.
- Otras contingencias estándar incluyen provisiones de financiamiento, una descripción de los artículos para permanecer en el hogar (o para ser eliminados), y la aclaración de las cuotas de asociación.
Divulgación de propiedad residencial
La ley de Carolina del Norte requiere que la mayoría de los vendedores proporcionen una divulgación de propiedad residencial que describa la condición de todos los sistemas en el hogar.
Encuestas de límites
Los compradores en algunas regiones, especialmente las áreas rurales, generalmente pagan encuestas, pero a veces le piden al vendedor que comparta el costo.
La mayoría de los prestamistas locales no requieren encuestas.
Lo más destacado del cierre
- Los abogados hacen búsquedas de títulos, adquieren un seguro de título para compradores y se encargan de la transacción de cierre.
- Los abogados y agentes de bienes raíces trabajan con los prestamistas para coordinar el cierre, asegurándose de que todo se maneje a tiempo.
- Los abogados preparan escrituras para los vendedores .
- Los compradores y vendedores contratan a sus abogados de elección. Los compradores y vendedores de viviendas deben trabajar con diferentes abogados para que cada parte tenga representación en caso de que surja un problema que requiera negociación.
Gastos típicos de compra de vivienda
- Inspecciones de casa, casi siempre.
- Encuestas, que pueden ser costosas.
- Una parte de los impuestos anuales a la propiedad, las cuotas de asociación de propiedad y otras tarifas similares prorrateadas hasta la fecha de cierre.
- Honorarios de abogados por una búsqueda de título.
- Tasas por pólizas de seguro de título, seguro de riesgo por un año, pago inicial y honorarios del prestamista, tarifas de certificación de zona de inundación.
- Cuota para registrar la nueva escritura.
- Fondos para abrir las cuentas de depósito en garantía del prestamista para los impuestos a la propiedad y el seguro que el prestamista pagará el año siguiente.
Gastos típicos del vendedor
- Honorario del abogado para la preparación de la escritura.
- Estampillas fiscales, un impuesto indirecto basado en el precio de venta.
- Participación prorrateada de: impuestos a la propiedad, cuotas de asociaciones de propiedad, otras tarifas similares.
- Comisión de bienes raíces si un corredor está involucrado.
- Los honorarios asociados con el pago del préstamo o la transferencia de fondos a una cuenta corriente.
- Cualquier costo que el vendedor acepte compartir con el comprador.
Camino paso a paso para el cierre
- El comprador hace la oferta.
- Los agentes inmobiliarios facilitan cualquier negociación.
- El vendedor acepta la oferta o emite un contador al comprador, que generalmente se acepta.
- El dinero en efectivo del comprador, también conocido como el depósito de buena fe, se coloca en la cuenta de depósito en garantía del corredor de bienes raíces.
- El prestamista ordena la tasación.
- Las inspecciones se ordenan después de recibir una evaluación aceptable.
- Cualquier solicitud de reparación se negocia con el vendedor, pero los vendedores no necesitan cumplirla.
- La inspección de termitas está ordenada, debe realizarse dentro de los 30 días posteriores al cierre.
- Las encuestas se ordenan después de una evaluación e inspecciones exitosas: los compradores no quieren invertir demasiado en la propiedad hasta que estén seguros de que se va y se cerrará.
- El comprador aplica para el seguro contra riesgos y la información va al prestamista y al abogado de cierre.
- Al acercarse la fecha de cierre, los compradores organizan el cambio de los servicios a sus nombres.
- El cierre se lleva a cabo en la oficina del abogado del comprador. El abogado del vendedor ha enviado las escrituras firmadas al abogado del comprador.
- El comprador ofrece fondos certificados por el abogado para pagar el cierre y firma los documentos del préstamo y otros documentos requeridos.
- El abogado del comprador registra una nueva escritura en el juzgado y dispersa los fondos debido a todas las partes.
Bienes inmuebles en su área
Las transacciones en su estado pueden diferir mucho. Habla con un agente inmobiliario local para obtener los detalles de tu estado. Dime cómo se cierran los bienes raíces en tu área.
Editado por Elizabeth Weintraub, experta en compra de vivienda. Al escribir estas líneas, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es una agente asociada en Lyon Real Estate en Sacramento, California.