Algunos gastos pueden agregarse a su costo y reducir las ganancias de capital
Dicho eso, su ganancia puede ser más que la exclusión o la propiedad que quizás no califique. Esto puede hacer que se pregunte qué gasto, si lo hay, asociado con la venta es deducible de impuestos.
Su base de costos e impuesto a las ganancias de capital
Puede incluir todo tipo de gastos de venta según el costo de su hogar. Su base de costo es lo que se resta del precio de venta para determinar cuánto de una ganancia, o en algunos casos una pérdida, se ha dado cuenta.
Agregar gastos aumenta su costo base, y una base de mayor costo disminuye su ganancia de capital. Si tiene menos ganancias, es más probable que caiga dentro del límite de exclusión, y si su ganancia no se excluye, pagará impuestos con menos. Es un buen negocio en todos los sentidos.
Puede deducir cualquier gasto razonable y habitual para vender su casa, incluidas todas las tarifas que paga al cierre más cualquier mejora que prolongue la vida útil de la propiedad.
La mayoría de los costos asociados con la preparación de la propiedad para la venta y la venta pueden calificar como una deducción. La sección Bases ajustadas de la Publicación 523 del IRS ofrece una lista completa de ajustes posibles que puede realizar a su costo al agregar estos costos.
Guarde todos sus recibos para que no pase por alto nada.
La exclusión de ventas de viviendas del impuesto a las ganancias de capital
La mayoría de las personas no tienen que preocuparse por pagar impuestos sobre ganancias de capital cuando venden sus casas porque las parejas pueden excluir hasta $ 500,000 de ganancia y los contribuyentes solteros pueden excluir hasta $ 250,000.
Por supuesto, como con la mayoría de las cosas relacionadas con los impuestos, existen algunas reglas de calificación.
Ambos cónyuges, o un solo contribuyente si no está casado, deben haber vivido en el hogar durante al menos dos de los últimos cinco años anteriores a la venta. También debe ser propietario de la propiedad durante al menos dos de esos cinco años. Las cifras del IRS lo convierten en su residencia principal.
Si está casado y presenta una declaración conjunta, solo uno de ustedes debe pasar la prueba de propiedad.
No tiene que ser dueño de la casa y vivir en ella simultáneamente. Es posible que haya vivido en el hogar como inquilino por un tiempo antes de comprarlo. Tampoco tienes que estar viviendo allí en el momento de venderlo. Su período de residencia de dos años puede ocurrir en cualquier momento siempre que sea dentro de ese período de cinco años.
Si tiene un copropietario, por ejemplo, compró la propiedad con otra persona con la que no está casado, cada uno de ustedes puede excluirse de $ 250,000.
Hay un último inconveniente: usted o su cónyuge o copropietario no pueden haber reclamado una exclusión por una ganancia de la venta de otra vivienda dentro de los dos años inmediatamente anteriores a la venta de la vivienda.
¿Qué está gravado como ganancia a largo plazo?
Cualquier ganancia que obtenga por el monto de la exclusión se gravará como una ganancia de capital a largo plazo si usted fuera propietario de la casa durante más de un año.
La tasa de impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo es del 0 por ciento, 15 por ciento o 20 por ciento, dependiendo de la categoría de impuesto a la renta en la que se encuentre.
La mayoría de los contribuyentes pagan impuestos sobre ganancias de capital a la tasa del 15 por ciento, por lo que es posible que desee apartar el 15 por ciento de su ganancia gravable para el IRS si no califica para la exclusión de si su ganancia es mayor que la exclusión.
El efecto de los impuestos estatales
Verifique la tasa de impuesto a las ganancias de capital en su estado también. Cualquier impuesto estatal que deba pagar en la venta de la casa no reducirá su ganancia de capital, pero al menos puede incluirlos junto con otros impuestos estatales sobre la renta que pagó en el Anexo A si detalla sus deducciones .
Sin embargo, su deducción se limita a $ 10,000, comenzando en 2018, y este límite se aplica a los impuestos a la renta pagados a sus impuestos estatales y locales también.
Solo puede deducir $ 10,000 del total cuando los agrega todos juntos.
Si era propietario de la propiedad por menos de un año, es una ganancia de capital a corto plazo y no calificará para la exclusión porque no cumple con las reglas de residencia o propiedad. Este tipo de ganancia se grava a tasas de impuestos ordinarias junto con sus otros ingresos. En otras palabras, pagará de manera efectiva el porcentaje de cualquier categoría impositiva en la que se encuentre después de tomar todos los créditos impositivos y deducciones disponibles.
¿Qué pasa con la propiedad separada?
¿Qué sucede con el refrigerador de su casa y todos esos otros electrodomésticos? Estos se consideran separados de su casa. Si los vende por separado, es muy probable que lo haga por menos de lo que pagó por ellos. Desafortunadamente, si sufre una pérdida, y probablemente lo hará, esta pérdida no es deducible de impuestos.
Sin embargo, aún puede recuperar algo de dinero vendiéndolo. Si los dispositivos son bastante nuevos, debería poder extraer un recibo de sus precios de compra. Si los electrodomésticos son más antiguos, es posible que no tengan mucho valor, pero puede hacerse una idea de los valores de mercado justos navegando a través de anuncios clasificados locales, eBay o craigslist para dispositivos similares.
Por supuesto, los ingresos también representan ingresos gravables, por lo que es posible que desee ahorrarse un poco de molestia simplemente incluyéndolos en la venta de la casa.