El tipo de escritura que crees puede marcar una gran diferencia
Prepare una nueva escritura para evitar el testamento
Idealmente, no solo "agregará" el nombre de su hijo a su escritura existente. Creará una nueva escritura con un grupo de propietarios, tal vez usted, su cónyuge y su hijo. Te convertirás en inquilinos conjuntos con derechos de supervivencia .
Si simplemente agrega el nombre de su hijo a su escritura existente, no necesariamente tendrá derechos de supervivencia. Él no heredará automáticamente su parte de la propiedad cuando muera. Agregar el nombre solo le da un interés de propiedad en la casa tanto en el presente como en el futuro, mientras que su propio interés de propiedad aún estaría sujeto a sucesión.
Crear una escritura de necesidad completa con derechos de supervivencia elude este problema. "Supervivencia" significa que cuando un propietario muere, su parte de la propiedad se traslada por ley al propietario o los propietarios que la sobreviven.
Considere usar un abogado
Puede comprar el software apropiado o un formulario de escritura en cualquier tienda de suministros de oficina o sitio web legal para crear una escritura de arrendamiento conjunta, pero considere trabajar con un abogado local de planificación patrimonial o un abogado de bienes raíces.
Las leyes estatales pueden ser muy específicas sobre cómo debe redactarse una escritura para crear derechos de supervivencia, y estas formas y software no son siempre específicos del estado. Una palabra incorrecta o una palabra faltante pueden conducir a la legalización de la propiedad.
Escrituras del beneficiario
Una escritura de beneficiario podría ser una alternativa para crear una escritura con derechos de supervivencia si usted vive en un estado que los reconoce.
No está agregando a su hijo como un nuevo propietario de la propiedad durante su vida con este tipo de escritura. Por el contrario, recibiría su propiedad solo en el momento de su muerte. Esto puede evitar muchos problemas potenciales que podrían surgir si comparte la propiedad con él mientras está vivo.
Usted (o su patrimonio) podría deber un impuesto sobre donaciones
A partir de 2018, cuando le da a alguien cualquier cosa que exceda $ 15,000 en valor, el Servicio de Impuestos Internos dice que es un obsequio sujeto a impuestos . Esto incluye la creación de una nueva escritura que le dé a su hijo un interés actual en la propiedad de su hogar, asumiendo que ella no le pague el valor justo de mercado a cambio.
Tendrá que presentar una declaración federal de impuestos sobre donaciones en el formulario 709 del Servicio de Impuestos Interno (IRS) para reportar el obsequio al IRS si la porción de la propiedad está valorada en más de $ 15,000. El saldo de más de $ 15,000 sería imponible, para usted, no el destinatario del regalo.
Este límite de $ 15,000 se conoce como la exclusión anual del impuesto a las donaciones, y está indexado por inflación para que pueda aumentar anualmente. Pero también está disponible una exención de impuestos de por vida . Esta exención le permite evitar pagar realmente cualquier impuesto sobre donaciones en la transferencia.
El crédito tributario unificado
El impuesto sobre donaciones y el impuesto sobre el patrimonio comparten la misma exención de por vida: están "unificados". Si regala una gran cantidad de propiedades costosas durante su vida, la presentación del Formulario 709 cada vez con eficacia cambia el saldo sobre la cantidad anual de la exención a su exención de por vida.
En última instancia, este enfoque deja menos de una exención de impuestos a la herencia para proteger sus activos restantes de los impuestos a la herencia cuando usted muere, pero debido a que el mismo crédito protege el regalo y su patrimonio, eso es un poco discutible.
Dicho esto, aquí hay un poco de buenas noticias: la exención del impuesto sobre el regalo de por vida / impuesto sobre el patrimonio es de $ 11.18 millones por donante a partir de 2018. Esas son muchas propiedades. Si puede utilizar una escritura de beneficiario, el impuesto de sucesión involucrado con la transferencia de la propiedad de esa manera estaría cubierto por la misma exención de por vida. Tenga en cuenta que los activos que escapan de la sucesión aún contribuyen a su patrimonio sujeto a impuestos para fines de impuestos sucesorios.
Cuestiones de impuestos a las ganancias de capital
Su hijo recibirá un aumento en la base impositiva del hogar si le pasa a ella cuando muere, ya sea a través de sucesiones o mediante una escritura de beneficiario.
Esto, a su vez, minimizará cualquier impuesto a las ganancias de capital que probablemente tendría que pagar si finalmente decide vender la propiedad.
El impuesto a las ganancias de capital se calcula sobre la diferencia entre el precio de compra inicial o el valor de una propiedad y el precio de venta de la propiedad. El "aumento" mueve el valor de la casa hasta su valor en la fecha de su muerte, no cuando la adquirió por primera vez.
Si ha sido propietario de la propiedad durante un tiempo considerable, es probable que la base haya aumentado significativamente más de lo que pagó, lo cual es algo bueno. Significa que habrá una diferencia menor entre ese valor y el precio de venta, y eso significa menos impuesto sobre ganancias de capital pagado.
El hogar no recibirá un aumento en la base después de su muerte si usted crea una tenencia conjunta con su hijo al hacer una nueva escritura durante su vida. Tendría que heredar la casa en su lugar. De lo contrario, su hijo debería un impuesto sobre las ganancias de capital basado en el valor de la propiedad cuando la compró inicialmente.
Otros posibles problemas con las tenencias conjuntas
No podrá vender la propiedad, refinanciar la hipoteca ni obtener una nueva hipoteca sin el consentimiento de su hijo si le otorga la titularidad parcial de una escritura conjunta de arrendamiento. Estas acciones requieren el consentimiento de todos los propietarios.
Peor aún, su hijo podría venderle legalmente su interés en la propiedad a un tercero, tal vez a un completo desconocido, sin su consentimiento, si no redacta la escritura correctamente.
Si su hijo termina con un gravamen de impuestos, problemas de acreedores o en un tribunal de divorcio, el gobierno, el acreedor o su ex cónyuge pueden reclamar su vivienda o al menos la participación de propiedad de su hijo en una situación de arrendamiento conjunto. En esa situación, la entidad puede colocar un gravamen en su propiedad e intentar forzar su venta para cobrar su deuda.
También hará una transferencia de un activo que retrasará la elegibilidad de Medicaid si solicita asistencia dentro de los cinco años posteriores a la creación de una escritura conjunta de arrendamiento. De hecho, le ha dado una parte de su propiedad, lo que puede afectar el momento de elegibilidad.
¿Qué deberías hacer?
Aunque muchos de estos problemas potenciales se pueden evitar mediante el uso de una escritura de beneficiario, esta opción puede no estar disponible donde usted vive. En su lugar, crear una escritura conjunta de arrendamiento con su hijo puede ser un asunto complicado, por lo que es posible que desee consultar con un abogado experimentado para sopesar los pros y contras únicos que intervienen en su situación particular.
No olvide archivar el hecho
Cualquiera que sea la opción que use, no se trata simplemente de redactar una nueva escritura, firmarla y colocarla en el cajón de su escritorio o en la caja de seguridad. También querrá presentarlo en la grabadora de escrituras de su condado para asegurarse de que sea un asunto de registro público.