Lo que usted necesita saber sobre ventas cortas y ejecuciones hipotecarias
Las ventas cortas y las ejecuciones hipotecarias son dos tipos distintos de transacciones que comparten el denominador común de propiedades en dificultades, que involucran a un prestamista hipotecario. (No son términos intercambiables, aunque la mayoría de las personas no se dan cuenta, hay una distinción entre los dos).
Muchos compradores de casas comienzan una búsqueda de ventas cortas y ejecuciones hipotecarias con la esperanza de que puedan comprar una casa barata, ya sea con fines de inversión o para ocupar como residencia.
Creen que pueden ahorrar mucho dinero o comprar una casa por mucho menos que el valor de mercado.
Cuando los compradores me llaman para decir que quieren comprar una venta corta o una ejecución hipotecaria, les doy el control de la realidad. La verdad es que probablemente no ahorren dinero, ya que los bancos tienden a valorar tanto las ventas en corto como las ejecuciones hipotecarias a valor de mercado, con una asignación para la condición de la propiedad. Sin embargo, también hay excepciones, y de vez en cuando la situación será la correcta. Sin embargo, es más la excepción que la regla.
Para comenzar, examinemos las diferencias entre las ventas cortas y las ejecuciones hipotecarias.
Características básicas de una propiedad de venta corta
- Una casa de venta corta es una casa que no es propiedad del banco. Sin embargo, para que la venta cierre la plica, el banco debe aprobar la venta.
- El título sigue estando a nombre de los propietarios, y los propietarios a menudo viven en la propiedad porque no pueden permitirse ir a ningún otro lado.
- Los propietarios pueden o no estar atrasados en los pagos de su hipoteca ; la delincuencia no siempre es un requisito.
- Debe haber una carta de dificultad documentada. Esa dificultad puede incluir una pérdida de empleo o retiro forzoso, podría estar relacionada con la salud, o los vendedores podrían divorciarse o enfrentar el encarcelamiento.
- Algunas ventas cortas implican hipotecas inversas firmadas por vendedores que han fallecido, o segundos préstamos que fueron dados de baja en bancarrota pero nunca liberados.
- Aunque el hogar no se encuentra necesariamente bajo el agua, la mayoría de las ventas en corto implican pagarle al prestamista menos del monto total. Un vendedor también puede calificar para una venta corta si el capital no es suficiente para pagar todos los costos de venta, tales como comisiones y costos de cierre.
Características básicas de una propiedad de ejecución hipotecaria
- Las ejecuciones hipotecarias son viviendas que pertenecen al prestamista hipotecario o, si la hipoteca estaba asegurada o garantizada, por una entidad gubernamental como Fannie Mae, Freddie Mac o HUD.
- Hay varias maneras en que un prestamista puede adquirir el título de una propiedad de ejecución hipotecaria. La forma más común es ejecutar una hipoteca sobre los propietarios por falta de pago de su hipoteca. Sin embargo, un banco puede ejecutar una hipoteca por otros motivos, como los procedimientos que se ofrecen cuando un propietario vende la vivienda a otra persona sin pagar el préstamo. Sujeto a las ventas ya no están permitidas. Los bancos también pueden tomar el título de una propiedad de ejecución hipotecaria mediante una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria o una acción judicial.
- Cuando los bancos toman el título de una propiedad de ejecución hipotecaria, desalojan a los ocupantes y aseguran la vivienda. En general, una empresa de gestión de activos cerrará el suministro de agua y tal vez cerrará las ventanas y puertas y cambiará las cerraduras. Esta es la razón por la cual las ejecuciones hipotecarias a menudo son una monstruosidad en el vecindario.
Términos de ejecuciones hipotecarias y transacciones de venta corta
Casi todas las ventas cortas y las ejecuciones hipotecarias se venden en su estado actual tal como está.
Algunos bancos invertirán en arreglar las ejecuciones hipotecarias porque los bancos se dan cuenta de que pueden aumentar sus ganancias rehabilitándolas, pero muchos bancos venden la casa en las mismas condiciones en que los ocupantes anteriores la dejaron, aunque sea deplorable.
En ocasiones, existen circunstancias atenuantes bajo las cuales un banco permitirá una reducción de precio por un defecto importante, pero eso es típicamente raro. Puede pedir, por ejemplo, una reducción o un crédito para reemplazar un horno o el techo, pero si el mercado está caliente y otro comprador puede pagar en efectivo, es probable que el banco rechace esa solicitud.
La principal diferencia entre una condición de propiedad de ejecución hipotecaria y una condición de vivienda de venta corta es que la condición de la ejecución hipotecaria podría ser desconocida. La casa de ejecución hipotecaria podría estar vacante durante meses, incluso años, durante los cuales puede producirse una intrusión de moho o agua. A veces, los propietarios destruyen la casa o no la mantienen adecuadamente cuando la casa está en ejecución hipotecaria. En comparación, los vendedores de venta corta tienden a cuidar mejor sus hogares, y pueden proporcionarle información al comprador.
Otra diferencia es que una propiedad de ejecución hipotecaria generalmente puede cerrarse dentro de los 30 días. Una venta corta, que requiere la aprobación del banco, puede tardar de 30 días a 3 meses, en promedio, solo para obtener la carta de aprobación de venta corta , y luego otros 30 días para cerrar, por lo que el doble de mínimo.
Dónde y cómo comprar ejecuciones hipotecarias
A menos que el banco sea pequeño y local, es poco probable que ofrezca una casa de ejecución hipotecaria para la venta al público. Los bancos generalmente se deshacen de sus ejecuciones hipotecarias de 5 maneras. Con la excepción del método de venta al por mayor, la mayoría de las formas en que los bancos venden sus ejecuciones hipotecarias implican un beneficio para el banco.
- En la subasta de un administrador o en la subasta del sheriff. Este procedimiento es un proceso de licitación que se lleva a cabo en los escalones del palacio de justicia u otro edificio público. Por lo general, las ofertas deben ser en efectivo, y el banco establece un precio de reserva mínimo. Si hay gravámenes superiores, el comprador asume la responsabilidad de esos gravámenes. Los compradores en una subasta a menudo no trabajan con un agente de bienes raíces.
- En una venta a granel a inversores privados. Estas pueden ser casas que no fueron vendidas en una subasta u hogares que el banco nunca subastó. El banco empacará estas casas en grupos y venderá el paquete completo a un comprador o compañía de inversión con un alto descuento.
- A través de una compañía de subastas en línea. Muchas de las subastas en línea en casa colocan una oferta reservada en la que la casa no se venderá si no se cumple con la reserva. A menudo requieren que el comprador pague un bono de prima como el 5 por ciento sobre el precio ofrecido como una comisión a la compañía de subastas. Los precios de venta originales a menudo están por debajo del precio de oferta reservado y pueden parecer engañosos. La mayoría de estos sitios web permiten que su propio agente lo represente.
- Al listar la casa con un agente de REO y ofrecer la casa a la venta en MLS. El agente REO trabaja con el administrador de activos del banco y prepara un BPO. El agente evalúa la condición y permite una deducción por su condición TAL CUAL, por lo que la casa básicamente se cotiza a valor de mercado. Su agente puede representarlo.
- Al colocar la casa en venta en su propio portal de sitio web y permitir la presentación de ofertas electrónicas. Esto es más común con entidades gubernamentales. Los bancos también le pagarán a su agente para que lo represente.
Dónde y cómo comprar ventas cortas
Un comprador o inversor no tiene permitido comprar una venta corta directamente del propietario. De hecho, muchas ventas en corto requieren que el comprador firme una declaración jurada que establece que no existe una relación preexistente entre los vendedores y los compradores. He tenido bancos que rechazaron una venta corta porque el comprador era un vecino que vivía cerca.
(Además, algunas partes pueden oponerse a esta práctica y retienen esa información del banco. Pueden firmar un acuerdo pero en secreto no divulgarán una relación con el vendedor. En estados como California, esa acción podría constituir un fraude hipotecario de venta corta, que permite al banco rescindir la liberación de responsabilidad ofrecida al vendedor).
Debe contratar a su propio agente de bienes raíces para que lo represente al comprar una venta corta. Ese agente no debe ser el agente de listado. Mereces tu propia representación. Además, el banco tiende a reducir la comisión a los agentes de listado que practican la doble agencia en una venta corta.
Su agente debe determinar para usted cuántos bancos y gravámenes están involucrados para que usted se prepare adecuadamente para la espera de la aprobación de la venta en descubierto. Su agente también podría querer verificar que el vendedor califique para una venta corta. Aunque no todas las ventas en corto requieren una dificultad del vendedor, la mayoría lo hace.
Finalmente, un consejo: los bancos podrían presentarle una contraoferta y pedir un precio más alto. Si la propiedad requiere reparaciones, puede tener éxito con el cierre de su precio de venta aceptado si presenta al banco un par de estimaciones y fotografías documentadas.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.