Consejos fiscales de Schedule E
Los propietarios deben mantener registros excelentes con respecto a la base de costos, los ingresos y los gastos, y la mejor manera de realizar un seguimiento de todas estas cosas es configurar una hoja de cálculo; su contador tributario puede incluso tener una plantilla que puede usar.
Estas son las cosas que querrá rastrear:
- Precio de compra de la casa, condominio o edificio de apartamentos que está alquilando
- Depreciación acumulada y depreciación anual actual en su propiedad
- Ingresos de alquiler
- Depósitos de seguridad que recibió
También querrá realizar un seguimiento de los diversos gastos asociados con su propiedad de alquiler, que incluyen:
- Comisiones o tarifas de administración de propiedades
- Los gastos de publicidad
- Costos de limpieza, mantenimiento y reparación
- Seguro de propietarios y cuotas de HOA
- Impuestos inmobiliarios y gastos de intereses hipotecarios
- Depósitos de seguridad reembolsados al inquilino
- y varios otros gastos, como servicios públicos, jardinería y recolección de basura
Si realiza un seguimiento de estos gastos utilizando el software de finanzas personales o una hoja de cálculo de la computadora, sus informes mensuales y de fin de año estarán al alcance de la mano y podrá imprimirlos fácilmente.
Limitaciones pasivas de pérdida de actividad
Aquí está la generosa regla # 1 del IRS: si una de sus propiedades de alquiler tiene una pérdida neta para el año, esa pérdida puede compensarse con las pérdidas y ganancias de todas sus otras propiedades de alquiler.
Ahora estas son las noticias quizás no tan buenas: si el total general de todas sus propiedades es negativo, una pérdida neta, esa pérdida podría ser total, parcialmente o no deducible en absoluto contra el resto de sus ingresos del año debido a limitaciones de pérdida de actividad pasiva.
El alquiler de propiedades inmobiliarias generalmente se considera una actividad pasiva, incluso si dedica una cantidad sustancial de tiempo a seleccionar a los inquilinos adecuados, reparar la unidad de alquiler e inspeccionar la propiedad para el mantenimiento de rutina.
Las pérdidas de actividades pasivas se limitan a compensar las ganancias pasivas.
Si participa activamente en las actividades de alquiler, cualquier pérdida de alquiler puede deducirse potencialmente hasta un máximo de $ 25,000 por año en todas sus propiedades de alquiler. Las personas casadas que presentan una solicitud por separado tienen un límite de pérdida de alquiler de hasta $ 12,500 siempre que la persona viva separada de su cónyuge en todo momento durante el año tributario. El monto de la pérdida de alquiler permitida para los participantes activos en una propiedad de alquiler varía en función de su ingreso bruto ajustado modificado (MAGI):
- Para MAGI de $ 100,000 o menos ($ 50,000 o menos si es casado que presenta la declaración por separado), las pérdidas de alquiler pueden deducirse en su totalidad, hasta el límite de $ 25,000 ($ 12,500).
- Para MAGI entre $ 100,000 y $ 150,000 (entre $ 50,000 y $ 75,000 si es casado que presenta la declaración por separado), las pérdidas por alquileres pueden deducirse hasta un límite del 50% de la diferencia entre $ 150,000 ($ 75,000 si es casado que presenta la declaración por separado) y MAGI.
- Para MAGI de más de $ 150,000 ($ 75,000 si es casado que presenta la declaración por separado), ninguna de las pérdidas por el alquiler puede deducirse de otros ingresos.
Usted puede llevar las pérdidas hacia adelante
Esto nos lleva a la generosa regla # 2 del IRS: las pérdidas de alquiler que están limitadas por las limitaciones de pérdida de actividad pasiva pueden trasladarse al año fiscal subsiguiente cuando puedan compensar las ganancias de alquiler.
Las limitaciones de pérdida de actividad pasiva se aplican cada año, pero las pérdidas de alquiler continúan arrastrándose año tras año hasta que las pérdidas se agotan al compensar las ganancias por alquileres o al deducirse de otros ingresos.
El Formulario 8582 se utiliza para calcular las limitaciones de pérdida de actividad pasiva y para realizar un seguimiento de las pérdidas de alquiler que se acumulan cada año para cada propiedad.
Planificación fiscal para los propietarios
Los propietarios ocasionalmente obtienen pequeñas ganancias cuando los ingresos por el alquiler son suficientes para pagar la hipoteca, así como los impuestos a la propiedad, el seguro y las reparaciones. Pero los propietarios pueden depreciar el precio de compra de la propiedad alquilada, y esto a menudo puede convertir un pequeño beneficio económico en una pequeña pérdida impositiva: los gastos superan los ingresos una vez que se tiene en cuenta la depreciación.
De vez en cuando, sin embargo, los propietarios se enfrentan a gastos importantes, como reemplazar un techo o destripar un apartamento después de que un inquilino a largo plazo desocupe.
En estas circunstancias, es posible que el propietario tenga una pérdida superior a $ 25,000, pero las reglas de pérdida de actividad pasiva limitan la pérdida a exactamente $ 25,000. El resto se transferirá al próximo año cuando el propietario tendrá más ganancias y podrá absorber el exceso de pérdidas tributarias.
Venta de propiedades de alquiler
Las pérdidas de alquiler para una propiedad en particular se permiten en su totalidad en el año en que una propiedad se vende en una disposición completa a un comprador no relacionado.
Vender una casa, un edificio de departamentos u otra propiedad de alquiler no es lo mismo que vender su residencia principal. Al igual que cuando se calculan las ganancias de capital, la fórmula para calcular la ganancia o pérdida de la propiedad de alquiler implica restar su base de costo de su precio de venta.
Base de costo ajustada para la propiedad de alquiler
La fórmula para calcular su base de costo en propiedades de alquiler es la siguiente:
- Precio de compra
- Además de los costos de compra (cargos por título y depósito en garantía, comisiones de agentes inmobiliarios, etc.)
- Además de mejoras (reemplazo del techo, horno nuevo, etc.)
- Además de los costos de venta (cargos por título y depósito en garantía, comisiones de agentes inmobiliarios, etc.)
- Además de la depreciación acumulada (como se informa en sus formularios de impuestos)
- Es igual a su base de costo
El cálculo de su ganancia o pérdida sería:
- Precio de venta
- Menos su base de costo
- Igual a su ganancia o pérdida
Si el número resultante es positivo, obtuvo un beneficio cuando vendió su propiedad de alquiler. Si el número resultante es negativo, incurrió en una pérdida. Las ganancias en propiedades de alquiler pueden gravarse en parte como recaptura de la depreciación a una tasa impositiva máxima del 25 por ciento y en parte como ganancias de capital . Las ventas de propiedades de alquiler se informan en el Formulario 4797 y cualquier cálculo de ganancia de capital se informa en el Anexo D.
Bienes inmuebles y responsabilidad limitada
Muchos propietarios consideran formar corporaciones, compañías de responsabilidad limitada o sociedades para poseer sus propiedades de alquiler. Una empresa puede ser desventajosa porque las empresas no tienen una tasa impositiva preferida sobre las ganancias de capital a largo plazo.
Una compañía de responsabilidad limitada podría pasar las ganancias a largo plazo a sus miembros para que las ganancias sigan siendo elegibles para la tasa preferida del 15 por ciento en ganancias a largo plazo. Los propietarios deben discutir este y otros aspectos legales de la formación de una empresa de propiedades de alquiler con un abogado para conocer todas las implicaciones legales y financieras de dicha estrategia.