Sus preguntas de impuestos sobre la depreciación de la oficina comercial doméstica respondieron
En los próximos años, planeo vender mi casa. Utilizo una de sus habitaciones únicamente como una oficina en casa para mi negocio. He estado reclamando deducciones de oficina en casa por una parte proporcional de la depreciación y otros gastos asociados con el uso comercial de la sala, al igual que he estado cancelando todo el equipo y los muebles metidos en la oficina. ¿Cómo funcionan las reglas fiscales cuando vendo mi casa?
Responder:
Antes de 2002, las reglas eran más estrictas si usaba parte de su residencia para fines comerciales y luego vendía su casa. Sí, la ley permite una exclusión, un escape de los impuestos, de ganancias de la venta de una residencia principal. El monto de la exclusión es tanto como $ 250,000 para personas solteras y parejas casadas que presentan declaraciones separadas , y $ 500,000 para parejas casadas que presentan declaraciones conjuntas . Pero esas reglas autorizaban una exclusión solo para la parte de la ganancia atribuible a la parte de la residencia, que prohíbe cualquier exclusión por ganancia en la parte de la oficina.
Tratamiento residencia versus negocios
En efecto, el IRS trató este tipo de venta como si hubiera vendido dos propiedades: una residencia y el otro inmueble comercial. En consecuencia, tuvo que hacer cálculos separados para las ganancias de residencia y comerciales, dividiendo el precio de venta, los gastos de venta y la base entre la residencia y las partes comerciales.
El IRS eliminó las viejas reglas y las reemplazó por otras nuevas que eliminan la asignación entre residencia y empresa. La venta es una transacción única, siempre y cuando la oficina en el hogar y la parte residencial se encuentren dentro de una misma vivienda, una "unidad de vivienda", como lo expresan las regulaciones de la agencia. En consecuencia, alguien como usted puede excluir toda la ganancia, a pesar de usar parte de la casa para el negocio.
Recuperar la depreciación
Esta interrupción está sujeta a una restricción de "recaptura" diseñada para evitar un doble beneficio. Usted pierde cualquier exclusión por la parte de la ganancia igual a las deducciones de depreciación permitidas o permitidas en la oficina central después de mayo de 1997. En su lugar, usted paga impuestos sobre esa parte. Permitido o permitido significa lo que usted reclamó anteriormente o, si reclamó menos de lo que podría haber reclamado, la cantidad que podría haber reclamado. En este sentido, las nuevas reglas no difieren de lo que las antiguas reglas te obligaban a hacer.
Lo que el IRS logra es recapturar las amortizaciones de depreciación que le permitieron reducir los impuestos en los años previos a la venta. La agencia aún aplica las reglas de recaptura incluso si deja de usar esa habitación por motivos de negocios y toda la casa es la residencia principal durante al menos dos años del período de cinco años que finaliza en la fecha de venta.
Alivio de la recaptura
Para calificar para el alivio de la recaptura , debe mostrar mediante "registros adecuados u otra evidencia", por lo general, los rendimientos anteriores deberían ser suficientes, "que la deducción por depreciación permitida fue menor que la cantidad permitida". Luego, la cantidad que "usted" no se puede excluir es la cantidad permitida ".
Para ilustrar, suponga que su oficina en el hogar lo calificó para reclamar la depreciación, pero puede demostrar que nunca reclamó ninguna.
Entonces no hay reducción del monto de exclusión y no recaptura.
Responsabilidad tributaria debida a depreciación recapturada
La depreciación recapturada se grava a una tasa máxima del 25 por ciento en lugar de la tasa máxima del 15 por ciento para las ganancias de capital a largo plazo, más los impuestos estatales sobre la renta aplicables. Informe esta cantidad recapturada en el Anexo D (Ganancias y Pérdidas de Capital), no en el Formulario 4797 (Venta de Propiedad Comercial). En el lado positivo, no sufre recaptura de otros gastos, como impuestos sobre bienes inmuebles e interés hipotecario .
Al igual que con cualquier problema relacionado con impuestos, consulte a su propio preparador de impuestos.
Julian Block es un abogado, columnista sindicado y ex agente especial del IRS (investigador criminal). Este artículo fue extraído con permiso del folleto: "La guía del vendedor de viviendas sobre ahorros impositivos: formas sencillas para que cualquier vendedor reduzca los impuestos al mínimo legal", que puede solicitarse enviando $ 19.95 por una copia de pospago a J. Block, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Al escribir estas líneas, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 es una agente asociada en Lyon Real Estate en Sacramento, CA.