Un lector pregunta: "Tengo una residencia personal. Vale más que el saldo de capital restante de la hipoteca. Mi prestamista está dispuesto a permitirme refinanciar por un monto superior al saldo de la hipoteca existente. Sé que las normas fiscales lo permiten a mí para deducir los pagos de intereses cuando la refinanciación de la hipoteca, siempre y cuando sea por la misma cantidad que el saldo existente. Pero, ¿cómo se restringen las deducciones fiscales para la refinanciación de la hipoteca?
Respuesta: Por Julian Block , Abogado
Cuando caen las tasas de interés, millones de hogares, como usted, acuden a los prestamistas para refinanciar sus hipotecas. Antes de recurrir a la refinanciación de hipotecas , es inteligente familiarizarse con reglas impositivas engañosas sobre lo que es o no deducible para los pagos de intereses. Aquí hay algunos recordatorios sobre cómo funcionan las reglas para la refinanciación de hipotecas:
Reglas de refinanciamiento hipotecario para deducciones fiscales
El hecho de que los prestatarios tengan derecho a deducir intereses sobre el monto excedente depende de cómo utilicen los ingresos del refinanciamiento de la hipoteca y el monto de los ingresos. Cuando los prestatarios usan el monto en exceso de la hipoteca existente para comprar, construir o mejorar sustancialmente las residencias principales, es decir, viviendas durante todo el año o segundas residencias, como retiros de vacaciones, sus pagos de intereses se rigen por las leyes de adquisición de vivienda. Esas reglas les permiten deducir el interés completo siempre que el exceso más todos los demás préstamos de adquisición de vivienda no excedan $ 1,000,000, cayendo a $ 500,000 para parejas casadas que presenten declaraciones por separado.
Cuando los prestatarios usan el exceso para cualquier otro propósito, otro conjunto de reglas prohíbe las deducciones por pagos de intereses sobre "préstamos de consumo". Esta amplia categoría incluye facturas de tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, gastos médicos y otras deudas personales, tales como impuestos a la renta federales y estatales vencidos. Sin embargo, existe una excepción limitada para los intereses sobre los préstamos estudiantiles, una de esas restas "por encima de la línea" para llegar al ingreso bruto ajustado, el monto en la última línea de la primera página del formulario 1040.
Excepciones a las Reglas para deducciones fiscales de refinanciamiento hipotecario
Pero la mayoría de los prestatarios pueden eludir estas restricciones en las deducciones por intereses del consumidor, gracias a las reglas para los préstamos con garantía hipotecaria . Esas reglas les permiten deducir el interés completo siempre que el monto en exceso de la hipoteca existente más todos los demás préstamos con garantía hipotecaria no excedan los $ 100,000, cayendo a $ 50,000 para las parejas casadas que presenten declaraciones por separado. No importa cómo los prestatarios usan los ingresos.
Cuando sus préstamos refinanciados son en parte préstamos de adquisición de vivienda y préstamos parciales, existe un límite total de $ 1,100,000, deudas por adquisición de vivienda de $ 1,000,000 y de deuda de capital de vivienda de $ 100,000, que bajan a $ 550,000 para parejas casadas que presentan una declaración por separado.
Cuando los préstamos superan el límite de $ 1,000,000 para préstamos de adquisición de vivienda y $ 100,000 para préstamos con garantía hipotecaria, el exceso generalmente se clasifica como interés personal no deducible. La denegación general está sujeta a excepciones para los fondos del préstamo utilizados para fines comerciales o de inversión.
Deducciones fiscales para la refinanciación hipotecaria para los contribuyentes sujetos a AMT
Sin embargo, otra restricción se aplica al número cada vez mayor de prestatarios agobiados por el AMT (impuesto mínimo alternativo).
El AMT permite deducciones por pagos de intereses en préstamos de adquisición de vivienda de hasta $ 1,000,000. Pero las reglas de AMT niegan cualquier deducción por intereses sobre préstamos con garantía hipotecaria para primera o segunda vivienda, a menos que los fondos del préstamo se usen para comprar, construir o mejorar sustancialmente las viviendas; Una de las razones por las que los anuncios de préstamos con garantía hipotecaria a menudo refinan la problemática cuestión de la deducción de impuestos.
Julian Block es un abogado de impuestos en Larchmont, NY.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.