Fundamentos de REIT: tipos, devoluciones y riesgos
¿Qué son REITS?
REITS son simplemente compañías cuyo negocio es poseer y operar propiedades inmobiliarias. Un REIT típico, por ejemplo, puede comprar y administrar departamentos. Por ley, deben distribuir el 90% de sus ganancias en forma de dividendos.
La mayoría de los REIT (pronunciados "reets") distribuyen estos beneficios trimestralmente a sus inversores, lo que los convierte en un vehículo conveniente para ganar intereses para los jubilados que desean un flujo constante de ingresos. REITS, a diferencia de las corporaciones públicas, no pagan el impuesto a las ganancias corporativo; los beneficios después de deducciones de gestión se distribuyen antes de impuestos a los inversores REIT. Históricamente, durante períodos prolongados, como en el período de 2010 a 2015, los REIT han superado a los bonos corporativos .
Tipos de REIT
REITS vienen en tres sabores:
- REIT de capital, que poseen y operan bienes raíces rentables
- REIT hipotecarios, que prestan dinero a propietarios y operadores de bienes inmuebles o que invierten en valores o préstamos respaldados por hipotecas
- REIT híbridos, que hacen ambas cosas.
Devoluciones de REIT
Según lo medido por el índice MSCI US REIT, al 23 de junio de 2016, REITs de EE. UU. Había producido un rendimiento anual promedio en el período anterior de 5 años del 12,34%. El índice S & P 500, una medida amplia del rendimiento del mercado bursátil estadounidense. promedió un rendimiento del 10.49% durante el mismo período.
Es importante tener en cuenta que los mayores rendimientos de los REIT son simplemente una medida del rendimiento en un intervalo extendido particular, no una indicación de que los REIT sean una inversión superior. De hecho, los REIT siguieron al S & P 500 en los períodos de uno, tres y cinco años que finalizaron el 31 de agosto de 2013.
A fines de 2016, el lento retorno de la economía estadounidense desde la Gran Recesión que comenzó a fines de 2007 ha estado acompañado por un entorno de tasas de interés significativamente más bajo que en los años anteriores a la recesión.
Esto ha contribuido significativamente a los retornos REIT . Es importante tener esto en cuenta al medir el rendimiento de REIT. Los REITS no son demostrablemente una inversión superior en todo momento. De hecho, los REIT siguieron el índice S & P 500 en los períodos de uno, tres y cinco años que finalizaron el 31 de agosto de 2013.
Riesgos de los REIT
Los REIT se negocian en el mercado bursátil e implican el riesgo que normalmente se esperaría de una inversión de capital. También se ven afectados adversamente por la debilidad en los precios inmobiliarios. Aunque los rendimientos a largo plazo de los REIT son impresionantes, también ha habido períodos en los que han tenido un rendimiento significativamente inferior. En 2007, el iShares Dow Jones US Real Estate ETF (IYR) devolvió -20.35%, luego siguió con un retorno de -40.03% (con ingresos por dividendos incluidos) durante el estallido de la "burbuja" de bienes raíces a fines de 2007 y 2008 Los inversores que buscan alternativas a los bonos deben ser conscientes de los riesgos involucrados.
Los REIT también tienen el potencial de producir rendimientos totales negativos durante los tiempos en que las tasas de interés son elevadas o en aumento . Cuando las tasas son bajas, los inversionistas generalmente abandonan los activos más seguros para buscar ingresos en otras áreas del mercado. Por el contrario, cuando las tasas son altas o en tiempos de incertidumbre, los inversores a menudo recurren a los bonos del Tesoro de los Estados Unidos u otras inversiones de renta fija.
Aunque a veces se los propone descuidadamente como "sustitutos de bonos", los REIT no son bonos; son acciones. Como todas las acciones, tienen una medida de riesgo significativamente mayor que los bonos del gobierno .
Cómo invertir en REIT
Los REIT están disponibles para los inversores de varias maneras, incluidos los fondos mutuos dedicados, los fondos cerrados y los fondos negociados en bolsa. Entre los fondos negociados en bolsa que se centran en REITS se encuentran iShares Dow Jones US Real Estate (ticker: IYR), Vanguard REIT Index ETF (VNQ), SPDR Dow Jones REIT (RWR) e iShares Cohen & Steers Realty (ICF).
Los inversores también pueden abrir una cuenta de corretaje y comprar REIT individuales directamente. Algunos de los REIT individuales más grandes son Simon Property Group (SPG), Public Storage (PSA), Equity Residential (EQR), HCP (HCP) y Ventas (VTR).
Los inversores también tienen cada vez más formas de acceder a los mercados REIT en el extranjero.
Estas inversiones suelen ser más riesgosas que los REIT con sede en EE. UU., Pero también tienen mayores rendimientos y el potencial de proporcionar una mayor diversificación. El ETF más grande centrado en REIT no estadounidenses es SPDR Dow Jones International Real Estate ETF (RWX).
REIT en la construcción de portafolios
Una característica de REIT es innegablemente positiva, a saber, que los REIT tienden a tener una correlación inferior a la media con otras áreas del mercado, lo que significa que si bien se ven afectados por tendencias de mercado más amplias, su rendimiento puede desviarse algo de los principales índices bursátiles y , en cierto grado, de bonos.
Una asignación a los REIT puede, por lo tanto, reducir la ayuda para reducir la volatilidad general de la cartera de un inversor al mismo tiempo que puede aumentar el rendimiento. Otra ventaja de los REIT es que, a diferencia de los bonos comprados en cuestión, los REIT tienen el potencial de apreciación del capital a más largo plazo. También pueden hacerlo mejor que algunas otras inversiones durante los períodos de inflación porque los precios inmobiliarios generalmente aumentan con la inflación. Tenga en cuenta, sin embargo, que los dividendos REIT, a diferencia de las ganancias de capital de acciones mantenidas durante al menos un año, son totalmente imponibles. Siempre es una buena idea hablar sobre las decisiones de asignación de activos con un asesor financiero de confianza.
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