La definición de propiedades del mismo tipo ha cambiado a lo largo de los años
Ingrese el intercambio 1031 con impuestos diferidos. Para muchos contribuyentes, esto es como dinero cayendo de los cielos.
1031 intercambios difieren impuestos
El Intercambio 1031 ha sido citado como la herramienta de construcción de riqueza más poderosa aún disponible para los contribuyentes. Ha sido una parte importante de la estrategia de éxito de innumerables magos financieros y gurús de bienes raíces. Tomando su nombre de la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, un intercambio con impuestos diferidos le permite a un contribuyente vender ingresos, inversiones o propiedad comercial y reemplazarlo con una propiedad de tipo similar .
Las ganancias de capital en la venta de esta propiedad son diferidas o pospuestas siempre que se sigan meticulosamente las reglas del IRS. Es una sabia estrategia de impuestos e inversión, así como una herramienta de planificación patrimonial. En teoría, un inversor podría continuar difiriendo las ganancias de capital en propiedades de inversión hasta la muerte , evitándolas potencialmente todas juntas.
La legislación de 1984 cambió algunos aspectos
En los primeros días de "intercambios de tipo similar", el término se tomaba de manera bastante literal y a menudo planteaba dificultades.
Por ejemplo, si era dueño de un edificio de apartamentos de ladrillo de tres pisos que quería vender a través de un intercambio 1031, tendría que encontrar otro edificio de apartamentos de ladrillo de tres pisos cuyo propietario quisiera cambiar. Entonces los dos se encontrarían, y el intercambio tendría lugar.
En el pasado, no hubo restricciones de tiempo en el intercambio.
El IRS exigió controles más estrictos sobre el proceso, lo que resultó en la aprobación del Congreso en 1984 Sección 1031 (a). Esta legislación limitaba los intercambios diferidos, definía aún más la propiedad "de tipo similar" y establecía un calendario para completar el intercambio.
Calificativo
La propiedad de bienes inmuebles mantenida para uso comercial o inversión califica para un Intercambio 1031. Una residencia personal no califica y, en general, una propiedad de arreglar y voltear tampoco califica porque encaja en la categoría de propiedad que se mantiene para la venta. Las vacaciones o segundas residencias, que no se mantienen como alquileres, no califican para el tratamiento 1031; sin embargo, hay una prueba de uso bajo el Párrafo 280 del código tributario que puede aplicarse a esas propiedades. Se debe consultar a un experto en impuestos en este caso.
La tierra, que está en desarrollo, y la propiedad comprada para su reventa no califican para el tratamiento de impuestos diferidos. Las acciones, bonos, pagarés, propiedad de inventario y un interés beneficioso en una sociedad no se consideran propiedad "de tipo similar" con fines de intercambio.
Para calificar hoy como un intercambio 1031, la transacción debe tomar la forma de un "intercambio" en lugar de solo una venta de una propiedad con la posterior compra de otra. En primer lugar, la propiedad que se vende y la nueva propiedad de reemplazo se deben conservar con fines de inversión o para un uso productivo en una empresa o comercio.
Deben ser propiedades "similares".
Los siguientes tipos de permutas de bienes inmuebles se ajustan al requisito de un intercambio calificado de propiedad "similar":
- Una oficina a cambio de un centro comercial
- Un centro comercial a cambio de tierra
- Terreno a cambio de un edificio industrial
- Un edificio de apartamentos a cambio de un edificio industrial
- Un alquiler de una sola familia a cambio de un inquilino en propiedad común (TIC)
Hoy, podrías cambiar ese edificio de apartamentos de ladrillo por tierra sin tratar, un almacén o un pequeño edificio de oficinas. Sin embargo, hay restricciones de tiempo estrictas que deben cumplirse, o no se permitirá el Intercambio 1031, y se impondrán consecuencias fiscales.
Antes de 1984, prácticamente todos los intercambios se realizaban simultáneamente con el cierre y la transferencia de la propiedad vendida (propiedad vendida) y la compra de la nueva propiedad inmobiliaria (propiedad de reemplazo).
Además de los problemas encontrados al tratar de encontrar una propiedad adecuada, hubo dificultades con la transferencia simultánea de títulos y fondos. No es así hoy
El Intercambio diferido 1031 evita los problemas anteriores a 1984, pero ahora se imponen plazos más estrictos. Un contribuyente que desea completar un intercambio, enumera y comercializa la propiedad de la manera habitual. Cuando un comprador da un paso adelante y el contrato de compra se ejecuta, el vendedor celebra un acuerdo de intercambio con un intermediario calificado que, a su vez, se convierte en el vendedor sustituto. El acuerdo de intercambio normalmente requiere una cesión del contrato del vendedor al Intermediario. El cierre tiene lugar y, debido a que el vendedor no puede tocar el dinero, el Intermediario recibe los ingresos adeudados al vendedor.
Intercambios llevan restricciones de tiempo
En ese momento, comienza la primera restricción de tiempo, la Regla de 45 días para la identificación. El contribuyente debe cerrar o identificar por escrito una posible Propiedad de Reemplazo dentro de los 45 días posteriores al cierre y la transferencia de la propiedad original. El período de tiempo no es negociable, incluye fines de semana y días festivos, y el IRS no hará excepciones. Si excede el límite de tiempo, su intercambio completo puede ser descalificado, y los impuestos seguramente seguirán.
Tipos de propiedades de reemplazo para identificar:
- Tres propiedades sin tener en cuenta su valor justo de mercado.
- Cualquier número de propiedades, siempre y cuando su valor de mercado total agregado al final del período de identificación no exceda el 200% del valor total de mercado agregado de la propiedad cedida a la fecha de la transferencia.
- Si se excede la regla de las tres propiedades y la regla del 200%, la bolsa no fallará si el contribuyente compra el 95% del valor total de mercado agregado de todas las propiedades identificadas.
¿Qué es Boot?
Siendo realistas, la mayoría de los inversores siguen la regla de las tres propiedades para que puedan completar la diligencia debida y seleccionar la que mejor funciona para ellos y que se cerrará. En general, el objetivo es intercambiar para evitar la transferencia de "arranque" y mantener el intercambio libre de impuestos.
"Boot" es el dinero o el valor justo de mercado de cualquier propiedad adicional recibida por el contribuyente a través del intercambio. El dinero incluye todos los equivalentes de efectivo, deudas y pasivos a los que está sujeta la propiedad intercambiada. Es una propiedad "no similar" y las reglas que la rigen durante el intercambio son complejas. Basta decir que, sin el asesoramiento de un experto, recibir "arranque" puede generar impuestos.
Sujeto a la Regla de 180 días
Una vez que se selecciona una propiedad de reemplazo, el contribuyente tiene 180 días a partir de la fecha en que se transfirió la propiedad cedida al comprador para cerrar la nueva propiedad de reemplazo. Sin embargo, si la fecha de vencimiento en la declaración de impuestos del inversionista, con cualquier extensión, para el año tributario en el que se vendió la propiedad cedida es anterior al período de 180 días, entonces el intercambio debe completarse para esa fecha anterior. Recuerde, una parte de este período ya se utilizó durante el Período de identificación. No hay extensiones ni excepciones a esta regla, por lo que es aconsejable programar el cierre antes de la fecha límite.
Dado que la ley exige que el contribuyente no toque los ingresos de la primera transacción, el intermediario calificado adquiere la propiedad de reemplazo del vendedor al momento del cierre y una vez que se completa la transacción, luego la transfiere al contribuyente.
No son para inversores de bricolaje
Es una descripción básica de cómo funciona un Intercambio 1031 exitoso. Dependiendo de la situación del contribuyente, el tipo de propiedad cedida y las características de la Propiedad de reemplazo, pueden estar involucrados otros aspectos del Intercambio. Su finalización puede volverse compleja y los expertos siempre deben ser consultados. Esta no es una tarea para un inversor "hágalo usted mismo".
Usar el poder del Intercambio 1031 para construir y preservar riqueza y activos, generar flujo de efectivo de inversiones, reestructurar, diversificar y consolidar propiedades inmobiliarias es el derecho de cada propietario de propiedades de inversión en los Estados Unidos. Los contribuyentes estadounidenses nunca deberían tener que pagar impuestos sobre ganancias de capital sobre la venta de sus propiedades de inversión si pretenden reinvertir esas ganancias en más propiedades de inversión. Valores ofrecidos a través de Pacific West Securities, Inc. Miembro FINRA / SIPC.
Este material no es una oferta de venta ni una solicitud para comprar ningún valor. La información es solo para discusión e información. No tiene la intención de reemplazar el asesoramiento legal, fiscal o de planificación financiera competente. Los códigos impositivos aplicables se aplican y se relacionan solo con la ley federal. Los estados individuales pueden tener sus propios códigos de impuestos adicionales. Por favor, póngase en contacto con el profesional impositivo y legal apropiado en su estado. Esta información se proporciona a partir de fuentes que se consideran confiables, pero deben usarse junto con un asesoramiento profesional que sea coherente con su situación personal.
Por C. Grant Conness, Presidente, 1031 Alternatives Group
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.