Complejidades de vender dos casas para comprar una casa

Consolidar dos casas en una sola casa requiere una estrategia

Cuando trabajo con una pareja en las etapas iniciales de la venta de dos casas para comprar una, me parece que a menudo se apegan inicialmente al plan de juego equivocado, pensando que debería ser tan simple. El plan de juego suele ser comprar una casa , seguido de vender las otras dos. Ese plan tiene un sentido lógico para la mayoría de las personas. No es la forma en que la venta de dos casas para comprar una casa funciona para la mayoría de nosotros.

Opción 1: comprar una casa, seguida de vender 2 casas

El primer problema con ese tipo de plan es calificar para una hipoteca.

Obviamente, si dos vendedores venden una casa con la intención de comprar una casa juntos como pareja, y la financiación no está involucrada, es mucho más fácil. Los vendedores con casas libres y claras o casas con suficiente capital para generar efectivo para comprar una casa en forma directa tienen más libertad para seguir esta opción. Pero la realidad es que la mayoría de las personas saca una hipoteca para comprar una casa. Lo que significa que las partes pueden necesitar calificar para la hipoteca además de poder pagar un pago de hipoteca en otras dos viviendas.

Después de agregar el nuevo pago de la hipoteca a los dos pagos hipotecarios existentes, esa proporción en proporción a los ingresos podría empujar a ambas partes fuera del rango para calificar. Los prestamistas utilizan ratios, que son porcentajes tanto para el frente como para el back-end. La relación de la parte inicial es un porcentaje de los pagos de la hipoteca al ingreso mensual bruto combinado. La relación de respaldo es el porcentaje de pagos de la hipoteca junto con la deuda adicional, como las tarjetas de crédito contra el ingreso mensual bruto combinado.

Si las proporciones son demasiado altas, las partes no calificarán para ser propietarios de las tres viviendas al mismo tiempo. Aha, se podría decir, pero las partes pueden convertir esas casas en alquileres y usar esos ingresos de alquiler para compensar los pagos de la hipoteca , ¿no? Si bien eso aumentaría los ingresos, lo que reduciría la proporción, es muy probable que el prestamista no permita que se utilicen los ingresos por alquileres en el cálculo.

La mayoría de los prestamistas siguen pautas estrictas con respecto al tiempo que la casa debe haber sido alquilada para calificar para los ingresos por alquiler en el cálculo de la hipoteca, y uno o dos meses es insuficiente.

El segundo problema con la compra de una casa seguida de la venta de dos casas es el hecho de que si el enganche para la nueva casa proviene de la venta de las otras dos casas, entonces los vendedores probablemente necesitarían escribir una oferta contingente . Una oferta contingente les brinda una salida, una forma de cancelar la compra, y a muchos vendedores no les gustan las ofertas contingentes por una buena razón porque no siempre son una cosa segura.

Si el mercado no es propicio para ofertas contingentes, eso podría complicar aún más esta estrategia. En un mercado de vendedores , por ejemplo, las ofertas contingentes pueden ser bastante difíciles de aceptar. Si la compra prevista es una casa muy conveniente, podría haber ofertas múltiples, y las ofertas contingentes casi nunca ganan en una situación de oferta múltiple.

Opción 2: vender casas antes de comprar una casa nueva

Si una pareja necesitaría vender ambas casas o solo una casa para combinar los hogares en una nueva casa depende nuevamente de las proporciones de la hipoteca. Es posible vender solo una casa antes de comprar una casa nueva.

Un prestamista hipotecario puede aconsejar mejor en esta situación.

Sin embargo, si es necesario vender ambas viviendas antes de comprar una casa nueva, entonces hay tres sub-opciones básicas:

• Vender casas existentes con un contrato contingente que les permita a los vendedores un cierto período de tiempo para comprar una nueva casa y celebrar un contrato de compra, o
• Venda las viviendas existentes con una opción de devolución después del cierre para dar tiempo a los vendedores para encontrar un nuevo hogar para comprar y mudarse.
• Vende ambas casas, muévete a otro lugar y luego busca un nuevo hogar, lo que implica mudarte dos veces. Esta última opción es la mejor desde un punto de vista financiero porque un vendedor no tendría contingencias y estaría en una posición más sólida para negociar la compra de una nueva casa. Pero, en realidad, la mayoría de la gente no quiere mudarse dos veces. Moverse una vez es a menudo lo suficientemente difícil.

Si los vendedores eligen escribir ofertas contingentes, si están vendiendo en un mercado de vendedores, será más fácil dictar los términos a un comprador que si están vendiendo en un mercado de compradores.

En un mercado de vendedores, los compradores a menudo están mucho más dispuestos a esperar que un vendedor encuentre una casa para comprar que a la inversa. Es una forma segura para que los vendedores planifiquen comprar una casa nueva porque no hay riesgo para los vendedores si no pueden encontrar una nueva casa para comprar.

La desventaja, por supuesto, es que los vendedores podrían encontrar la casa de sus sueños y luego no podrían, por una variedad de razones que podrían ir de precio a condición a ubicación, vender sus casas existentes. Perder la casa de sus sueños puede ser doloroso. Un agente inmobiliario con experiencia que maneje este tipo de transacciones debería ser capaz de ayudar y hacer que el proceso sea fluido.

En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.