Pagar interés hipotecario puede reducir su ingreso gravable
Estas reglas para reclamar la deducción se aplican hasta 2017.
Reclamo de interés hipotecario
Debe detallar sus deducciones en el Formulario 1040, Anexo A para reclamar intereses hipotecarios. Esto significa renunciar a la deducción estándar por su estado civil para efectos de la declaración: es una situación de ambos. Puede detallar o puede o puede reclamar la deducción estándar, pero no puede hacer ambas cosas.
El Anexo A también cubre muchos otros gastos deducibles, incluidos los impuestos a la propiedad inmobiliaria , los gastos médicos y las contribuciones caritativas. A veces, todo esto suma más que la deducción estándar para su estado civil para efectos de la declaración, por lo que vale la pena el tiempo y el esfuerzo para detallar sus deducciones. De lo contrario, ahorrará más dólares de impuestos salteándose la deducción de intereses de la hipoteca y reclamando la deducción estándar en su lugar.
En general, es aconsejable completar el Anexo A y comparar el total de sus deducciones detalladas con su deducción estándar para averiguar qué método es más ventajoso para usted.
A partir de 2017, la deducción estándar es de $ 6,350 para contribuyentes solteros y contribuyentes casados que presentan declaraciones separadas. Son $ 12,700 para contribuyentes casados que presentan una declaración conjunta y $ 9,350 para aquellos que califican como cabeza de familia.
Pero tenga en cuenta que la Ley de recortes y empleos fiscales también introduce cambios en la deducción estándar, lo que aumenta estos números de manera bastante dramática.
Puede ser más improbable que tenga suficientes deducciones detalladas para superar la deducción estándar a la que tiene derecho si la nueva factura tributaria entra en vigencia en 2018.
Calificando para la deducción de interés hipotecario
El interés hipotecario actualmente incluye lo que usted paga por préstamos para comprar una vivienda, en líneas de crédito con garantía hipotecaria y en préstamos para la construcción. Sin embargo, la versión del Senado de la Ley de recortes y empleos fiscales limitaría la deducción a la deuda de adquisición únicamente, y eliminaría las líneas de crédito con garantía hipotecaria para calificar para esta deducción.
La deducción también se limita a los intereses que pagó en su vivienda principal y / o en una segunda residencia. El interés pagado en terceros o cuartos hogares no es deducible.
También debe estar legalmente en el gancho del préstamo: la deuda no puede estar a nombre de otra persona a menos que sea su cónyuge y usted presente una declaración conjunta. Debe ser un préstamo de buena fe ya que tiene la obligación contractual de devolverlo. Finalmente, su hogar debe actuar como garantía del préstamo y los documentos de su hipoteca deben indicarlo claramente.
Su casa puede ser una vivienda unifamiliar, un condominio, una casa móvil, una cooperativa o incluso un barco, prácticamente cualquier propiedad que tenga "instalaciones para dormir, cocinar y aseos", según el Servicio de Rentas Internas.
Determinar cuánto interés pagaste
Debe recibir el Formulario 1098, un Estado de interés hipotecario, de su prestamista hipotecario al comienzo del nuevo año fiscal. El formulario informa el interés total que pagó durante el año anterior. No tiene que adjuntar el formulario a su declaración de impuestos porque la institución financiera también debe enviar una copia del Formulario 1098 directamente al IRS.
Asegúrese de que la deducción de intereses hipotecarios que reclama en el Anexo A coincida con el monto informado en el Formulario 1098. El monto que puede deducir puede ser menor que el monto total que aparece en el formulario según ciertas limitaciones. Guarde el Formulario 1098 con una copia de su declaración de impuestos presentada durante al menos cuatro años.
Limitaciones de dólares en la deuda de adquisición de vivienda
Los préstamos utilizados para comprar o construir una residencia se llaman "deuda de adquisición de vivienda". El término se refiere a cualquier préstamo que usted tome con el propósito de adquirir, construir o mejorar sustancialmente un hogar calificado.
No puede deducir intereses en más de $ 1 millón de deuda de adquisición de vivienda para su vivienda principal y / o residencia secundaria a partir de 2017. La versión de la Ley de recortes y empleos fiscales de la Cámara reduciría esto a $ 500,000 en 2018 si se aprueba. El límite actualmente también se reduce a $ 500,000 si está casado y presenta el archivo por separado .
Sin embargo, el límite sigue siendo de $ 1 millón para 2017, por lo que usaremos ese número con fines ilustrativos. Digamos que pidió prestado $ 800,000 contra su residencia principal y $ 400,000 contra su residencia secundaria. Ambos préstamos fueron utilizados únicamente para adquirir las propiedades. En conjunto, los préstamos suman $ 1.2 millones, excediendo el límite actual de $ 1 millón para la deuda de adquisición de vivienda.
Ahora digamos que ambos préstamos tienen una tasa de interés fija del 5 por ciento. El interés total que pagó por el año fue de $ 60,000. Solo podría reclamar una deducción de intereses hipotecarios por $ 50,000 de eso, el interés sobre el primer $ 1 millón de deuda de adquisición de vivienda. Los $ 10,000 restantes son el resultado del valor del préstamo que excede el límite de $ 1 millón por lo que no puede reclamarlo.
Limitaciones en la deuda de la equidad de la casa
Una deuda con garantía hipotecaria es un préstamo que usted retira por una razón que no es la de adquirir, construir o mejorar sustancialmente un hogar calificado. También puede ser un préstamo que toma para mejorar una residencia calificada, pero excede el límite de deuda de adquisición de vivienda.
No puede deducir intereses sobre más de $ 100,000 de deuda con garantía hipotecaria para su vivienda principal y / o residencia secundaria. Este límite se reduce a $ 50,000 si está casado pero presenta una declaración por separado. Su deducción por intereses sobre el valor acumulado de la vivienda puede reducirse incluso por debajo de este límite de $ 100,000 si su endeudamiento excede el valor justo de mercado de su vivienda.
Para este ejemplo, digamos que pidió prestados $ 300,000 en una línea de crédito con garantía hipotecaria. La cantidad que pidió prestada no excedió el valor justo de mercado de su casa, por lo que está bien allí. Usó $ 150,000 del dinero para agregar una nueva habitación familiar a su residencia, y gastó los $ 150,000 restantes en la matrícula universitaria de su hijo.
La mitad del préstamo se trata como deuda de adquisición de vivienda porque se utilizó para mejorar sustancialmente su vivienda. Esta porción estaría sujeta a la limitación de la deuda de adquisición de vivienda. La otra mitad se trata como deuda con garantía hipotecaria porque no se usó para mejorar su hogar. Usted podría deducir intereses solo hasta el límite de $ 100,000 en esta porción. Asumiendo que pagó un total de $ 21,000 en intereses, se descompondría así:
- $ 10,500: Deuda de adquisición de vivienda totalmente deducible en la primera mitad del préstamo
- $ 7,000: Deuda de capital de vivienda deducible en dos tercios de la porción de capital de la vivienda del préstamo o $ 100,000 de esa porción de $ 150,000
- $ 3,500: deuda de capital de la vivienda no deducible que representa el interés pagado sobre la porción de la deuda de la vivienda que excedió los $ 100,000
También deberá informar los $ 7,000 al IRS como un ajuste de AMT en el Formulario 6251. Y recuerde, la versión del Senado de la factura tributaria pendiente puede eliminar la deducción por la deuda de capital a partir de 2018.
Hipotecas conjuntas
Si mantiene conjuntamente la hipoteca con otra persona que no sea su cónyuge, tiene derecho a deducir solo el interés que usted pagó personalmente, independientemente de cuál de los que recibió el Formulario 1098 del prestamista. Pero hay una escapatoria aquí. Los coprestatarios que realizan pagos específicamente para evitar la ejecución hipotecaria pueden deducir los intereses pagados, incluso si el interés fuera pagado por otra persona. Los editores de "Your Income Tax" de JK Lasser transmiten este consejo:
"El Tribunal Tributario ha permitido que un deudor conjunto deduzca su pago de la participación de otro deudor en los intereses de la hipoteca si el pago se realiza para evitar la pérdida de la propiedad, y el pago se realiza con sus fondos separados". (Página 328)
Préstamos para la construcción de viviendas
Puede deducir los intereses de las hipotecas utilizadas para pagar los gastos de construcción. Los ingresos deben ser utilizados para adquirir la tierra y para la construcción de la casa. Los gastos incurridos en los 24 meses previos a la construcción cuentan para el límite de $ 1 millón en la deuda de adquisición de vivienda.
Pero hay una trampa. Si deduce el interés de un préstamo de construcción por dos años y luego decide vender la propiedad en lugar de mudarse y usarla como su residencia, puede tener que reajustar sus declaraciones de los años que dedujo el interés para caracterizarlo como interés de inversión. en lugar. Esto puede limitar su deducibilidad. En otras palabras, el IRS podría querer recuperar algo de dinero.
Puntos pagados
Los puntos pagados por la deuda de adquisición para las viviendas primarias y secundarias son totalmente deducibles en el año en que se pagan, pero los puntos pagados por la refinanciación deben amortizarse durante la vigencia del préstamo. Los puntos no siempre se informan en el Formulario 1098, pero es posible que los encuentre en su resumen de cierre de HUD-1.
Cuándo buscar la ayuda de un profesional de impuestos
Averiguar la deducción de intereses de la hipoteca de la vivienda es sencillo para muchos contribuyentes. Sume los intereses informados en sus Formularios 1098 e ingrese el total en el Anexo A. Puede usar la hoja de trabajo en la Publicación 936 para calcular su deducción permitida, y puede calcular el ajuste AMT para la deuda con garantía hipotecaria usando la Hoja de cálculo de ajuste de intereses hipotecarios para viviendas en las Instrucciones para el Formulario 6251 .
Sin embargo, es posible que desee consultar con un profesional de impuestos si compró o vendió una propiedad durante el año fiscal. De hecho, tendría sentido buscar el consejo de un profesional de impuestos, incluso antes de comprar o vender bienes raíces, solo para hacerse cargo de las consecuencias fiscales de su decisión.
Y, por supuesto, querrá seguir viendo las noticias para conocer las actualizaciones de la factura de impuestos, ya sea que termine aprobándose y, de ser así, sus disposiciones finales.