Si la mayoría de los vendedores de casas fueran honestos consigo mismos, se darían cuenta de que no se les debería confiar la selección de un precio de cotización porque, francamente, no están en el negocio inmobiliario. Por otro lado, quién mejor que seleccionar un precio de lista que los vendedores de viviendas porque, después de todo, son dueños de esa propiedad y tienen un interés en su valor. Sin embargo, poseer una casa y darse cuenta de su valor en el mercado abierto son generalmente dos hechos completamente opuestos.
Lo que complica la situación, aún más, es que muchos vendedores de viviendas seleccionarán un agente de listados basado en el agente que sugiere el precio de lista más alto, como si de alguna manera el agente tuviera poderes mágicos para vender la casa por más dinero que el agente que sugiere un precio de lista razonable. Los vendedores a menudo no se dan cuenta de que el precio de lista, cuando todo lo demás se quita, es bastante inmaterial y sin importancia. El precio de lista es importante solo en la medida en que podría atraer o rechazar a un potencial comprador de vivienda. Es el precio de venta y el valor de tasación posterior el que tiene más peso.
Error n. ° 1: basar un precio de venta en cuánto quiere o necesita un vendedor
Hace unos meses, mientras concluía una presentación de la lista FaceTime, un vendedor me preguntó por qué no me molestaba en averiguar cuánto querían. Dijeron que todos los demás agentes que habían entrevistado les hicieron esa pregunta, y yo no. Estaban confundidos.
Respondí honestamente: "No importa cuánto quieras". Por la expresión de sus ojos me di cuenta de que había perdido cualquier ventaja que pudiera haber tenido al obtener el listado. Lo cual estuvo bien. Ellos no estaban escuchando.
Realmente no importa cuánto un vendedor cree que necesita para el hogar porque los precios de venta no se basan en las necesidades ni los deseos de los vendedores.
Los vendedores se ajustan al mercado o no venden una casa . El valor de mercado está determinado por cuánto está dispuesto a pagar un comprador y, si el comprador confía en la financiación para completar la venta, cuánto cree el tasador que el hogar vale. Lo que los agentes esperan o quieren los vendedores no hace diferencia en el mundo real.
Error n. ° 2: basar un precio de venta en el precio listado de su vecino
Las personas tienden a recordar el precio de venta de una vivienda cuando inicialmente estaba en la lista más que el precio de venta al momento del cierre. El letrero va al patio, los dedos vuelan al teclado y la casa de tu vecino está en línea en toda su gloria, a un precio mucho más elevado de lo que esperabas recibir. Sin embargo, el precio al que cotiza la casa y el precio por el que finalmente se vende puede ser muy diferente.
En un fuerte mercado de vendedores , la casa puede venderse por encima del precio de lista. En un mercado de compradores, la casa podría venderse por debajo del valor de mercado. También está la condición del hogar a considerar, sus mejoras o la falta de las mismas, las deficiencias descubiertas durante una inspección de la vivienda , todo lo que puede afectar el precio de venta final.
Nota: El único tipo de venta comparable que es significativo es una casa vendida de tamaño, configuración, condición y ubicación similar.
Y típicamente un tasador usará 3 ventas comparables como mínimo y preferirá seis. Un vecino puede enumerar una casa por un millón de dólares y, de ser así, no tiene relación con el valor real.
Error n. ° 3: basar un precio de venta en los costos medios de pies cuadrados
En algunas áreas del país, las casas de un solo nivel son más deseables que las de dos o tres pisos, y aunque los metros cuadrados de esas casas podrían ser idénticos, una casa de un solo nivel podría vender a un mayor por pie cuadrado costo
Además, una casa más pequeña normalmente tendría un costo por pie cuadrado más alto que una casa más grande. Si todos los hogares en su vecindario son de dos pisos y se venden a un costo promedio por pie cuadrado, es posible que pueda estimar un valor basado en los costos medios de un pie cuadrado, pero la probabilidad es que los hogares varíen. Los promedios del pie cuadrado son generalmente una guía informal.
Cómo los agentes inmobiliarios estiman un precio listado para los vendedores
A veces los agentes de bienes raíces preguntarán cuánto han sugerido otros agentes, y luego ese agente aumentará el precio para aparecer como una opción más atractiva para el vendedor. No elija un agente en función del precio de venta más elevado. Elija un agente basado en la integridad, el conocimiento, la experiencia y la capacidad de vender su casa sin mucho dramatismo.
Los agentes pueden darle una gama de precios de venta:
- El precio del hogar debería estar listado en el mercado.
- El precio de venta que un comprador ofrecerá.
- El precio que un tasador usará y sobre el cual un banco prestará.
Lo importante es establecer un precio que atraiga a un comprador a ver su casa en persona, que no es necesariamente el precio al que se venderá. Elegir el precio de venta correcto debe basarse en las ventas comparables, el movimiento del mercado y nada más importa.
Si el mercado no cumple con las expectativas del vendedor, un vendedor puede esperar hasta que el mercado encaje.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.