Cómo los vendedores clasifican los tipos de financiamiento en una oferta
Pregunta: ¿Mi tipo de préstamo es una ventaja o una desventaja en una oferta de compra?
Un lector pregunta: "Estoy en la envidiable posición de poder pagar en efectivo u obtener un préstamo para comprar una casa. Quiero comprar una propiedad de inversión, pero ya sabe cómo es este mercado. Varias ofertas en abundancia. sobre casas. Quiero que mi oferta sea la mejor, y sé qué tipo de oferta tiene un papel importante. Entonces, ¿es mejor que haga una oferta en efectivo o con un préstamo? Y si es un préstamo, ¿de qué tipo? ¿Cuál es el mejor préstamo? ¿Dónde está mi ventaja? ¿Qué hace que una oferta de compra sea mejor que otra cuando se compara entre sí por tipo de préstamo? "
Respuesta: Es prudente considerar cómo su oferta puede ser percibida por el vendedor, ya que el tipo de préstamo hipotecario o los términos de financiamiento pueden afectar en gran medida esa percepción. Agregue a esa mezcla un mercado de vendedores, y también es probable que compita contra múltiples ofertas de varios compradores. Su oferta será analizada y juzgada aún más de cerca.
Los compradores se sorprenderían si supieran cuán injustamente se clasifican algunas ofertas de compra. Si bien tenemos leyes de Vivienda Justa que prohíben la discriminación basada en clases de protección, otros tipos de discriminación no están restringidos. Sin mencionar que la mayoría de los vendedores y sus agentes de listado no hacen una práctica de decirle a los compradores por qué su oferta fue rechazada. Simplemente lo rechazan. No tienen que explicar por qué.
Sin embargo, es una práctica común juzgar una oferta de compra por el tipo de financiamiento que el comprador decida usar. Las ofertas de compra a menudo se clasifican de la siguiente manera.
El mejor tipo de oferta aparece primero, con la oferta menos atractiva clasificada en el último lugar:
- Efectivo. Esto significa efectivo disponible. No significa una casa que actualmente está en custodia, ya que sería una venta contingente y no una transacción en efectivo. Tampoco significa un refinanciamiento en otra propiedad que generará efectivo en una fecha posterior. Una oferta en efectivo suele ir acompañada de un comprobante de fondos . Esto se debe a que el vendedor no tomará la palabra del comprador de que el comprador es bueno para el efectivo. Es el equivalente a pedirle al comprador que produzca una maleta llena de billetes de 100 dólares.
Debido a que el efectivo es tan altamente calificado, a veces los compradores en efectivo pueden negociar un descuento. Pero no cuente con ese beneficio en una oferta múltiple o en una venta corta . Recuerde, todas las ofertas, excepto la financiación del propietario, dan como resultado efectivo al vendedor al final. El principal beneficio de una oferta en efectivo no es un requisito de tasación.
Las ofertas en efectivo sobre el precio de lista son muy deseables para los hogares con capital debido a que no existe una tasación. Sin embargo, las ofertas en efectivo sobre el precio de lista no son deseables para una venta corta, porque si el comprador camina, la expectativa del banco ya se ha establecido. Puede ser difícil de duplicar.
- Préstamo convencional . Los requisitos de puntaje FICO para un préstamo convencional son más altos que los de un préstamo de la FHA. Aún puede obtener un préstamo convencional si su puntaje FICO refleja el mínimo requerido para la FHA, pero pagará una tasa de interés más alta.
Las tasas preferidas se ofrecen a aquellos prestatarios que depositan un 20% o más en efectivo, lo que resulta en una proporción de préstamo a valor del 80% o menos. Cuanto menor es la relación, menor es el riesgo para el prestamista. Además, si la tasación es más baja, a menudo el prestamista permitirá que el prestatario pague la diferencia en efectivo si el préstamo a valor es menor al 80%.
Otra ventaja de los préstamos convencionales es que los requisitos de financiación del prestamista son menos estrictos. Es mucho menos probable que el prestamista exija reparaciones. Este solo hecho hace que un comprador convencional parezca mucho más atractivo que un comprador de la FHA. Sin embargo, tenga en cuenta que las viviendas más nuevas generalmente no requieren reparaciones.
- Préstamo FHA . Muchos compradores de vivienda por primera vez optan por un préstamo de la FHA porque el pago inicial en efectivo suele ser inferior al monto requerido para un préstamo convencional. Además, el requisito de puntaje FICO, por superposición de prestamista, es mucho más indulgente. El pago inicial mínimo para un préstamo de la FHA es del 3.5% del precio de compra.
Las pautas de reparación de FHA no son tan estrictas como algunos vendedores y agentes creen. Pero las casas más viejas tienden a necesitar más reparaciones. La pintura descascarada es un gran problema de la FHA si la casa se construyó antes de 1978. La casa puede tener un piso de concreto sin alfombras, pero es mejor no tener pintura desconchada. Los préstamos de la FHA a veces se retrasan desde el cierre debido a las condiciones de financiación.
El tasador de la FHA puede o no exigir un informe y autorización de plagas.
- Préstamo VA Los veteranos tienen el extremo corto cuando se trata de la jerarquía de préstamos. Sin embargo, los prestatarios de VA son probablemente un mejor riesgo de crédito que un comprador de FHA porque los requisitos para comprar sin un pago inicial son más estrictos. Un prestatario retiene la opción de poner un pago inicial en la casa o comprar sin un pago inicial. La mayoría de los prestatarios de VA eligen apalancamiento.
La desventaja de un préstamo de VA es que se requieren informes de plagas. Cuando se requiere un trabajo de plagas, el prestamista querrá un certificado de finalización. Si la transacción es una venta corta, normalmente los bancos no autorizarán el pago por el trabajo de plagas. Las casas de venta corta se venden como Is .
Desafortunadamente, debido a la jerarquía y los conceptos erróneos, los compradores de VA a menudo caen al fondo de la pila de ofertas, mientras que podrían ser los más calificados. Los agentes que manejan muchas ventas cortas tienden a preferir a los compradores de VA porque saben que estos compradores serán rechazados en otra parte, lo que los convierte en un candidato comprometido para una venta corta.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.