Conceptos básicos de los préstamos híbridos
Los préstamos híbridos vienen en varias formas, y son más populares para préstamos hipotecarios.
Son un "híbrido" (o mezcla) de préstamos a tasa fija e hipotecas de tasa ajustable (ARM) , de modo que usted obtiene algunos de los beneficios de cada tipo de préstamo.
Los préstamos a tasa fija son predecibles : usted sabe cuál será su tasa de interés durante la vida de su préstamo, y siempre sabrá cuáles serán sus pagos mensuales. Un préstamo híbrido proporciona esa estabilidad por hasta 10 años antes de que comiencen los ajustes.
Los préstamos de tasa ajustable suelen comenzar con tasas de interés más bajas, y las tasas más bajas resultan en un pago mensual más bajo. Sin embargo, si las tasas de interés aumentan , sus pagos mensuales pueden aumentar, lo que es problemático si no cuenta con el flujo de efectivo para cubrir los pagos más altos.
Cuando funcionan mejor
Esa menor tasa de inicio conlleva cierto riesgo. Pero los híbridos pueden tener sentido en la situación correcta.
Corto tiempo: si planea mudarse o refinanciar en unos pocos años, puede aprovechar una tarifa más baja antes de que comiencen los ajustes.
Pero si los planes cambian y usted mantiene el préstamo, la estrategia puede ser contraproducente.
Pagos anticipados: puede reducir su riesgo realizando pagos adicionales significativos, por encima y más allá del pago mensual requerido. Si paga el saldo de su préstamo lo suficientemente rápido, es posible que pueda compensar las tasas más altas y evitar un gran shock de pago.
Tasas bajas: si las tasas se mantienen o se reducen, se beneficiará de esa tasa inicial más baja a largo plazo. Pero predecir el futuro es difícil, así que haga un plan de respaldo en caso de que suban las tasas.
Cómo trabajan ellos
Los préstamos híbridos comienzan con una tasa más baja que una hipoteca estándar a 30 años con tasa fija, pero la tasa puede cambiar después de varios años. Los prestamistas típicamente limitan cuánto cambia su tasa anualmente y durante la vigencia del préstamo, ofreciendo cierta protección si las tasas aumentan dramáticamente.
Ejemplo: suponga un monto de préstamo de $ 200,000.
- Una hipoteca de tasa fija a 30 años con una tasa de interés de 4.25 por ciento tendrá un pago mensual de $ 983.88 (aprenda a calcular los pagos mensuales , o use una hoja de cálculo para hacerlo). El pago mensual no cambiará.
- Un ARM 5/1 con una tasa de interés del 3.4 por ciento comienza con un pago mensual de $ 886.96, un ahorro de $ 96.92 por mes. Después de cinco años, la tasa de interés y el pago mensual podrían aumentar o disminuir.
Período fijo: un ARM híbrido generalmente usa una tasa fija por un período de tres, cinco, siete o 10 años. Durante ese tiempo, su tasa de interés inicial y pagos mensuales siguen siendo los mismos. Al investigar los préstamos híbridos, el primer número enumerado le indica cuánto tiempo dura el período fijo.
Usando el ARM 5/1 descrito anteriormente, la tasa sigue siendo la misma durante los primeros cinco años. Una hipoteca híbrida 10/1 mantendría la tasa inicial durante diez años.
Período de ajuste: una vez que finaliza el período fijo, la tasa de interés puede cambiar, y el segundo número en el nombre del préstamo le indica la frecuencia con la que sucede. Un ARM 5/1 puede ajustarse cada (un) año por la vida restante del préstamo.
Pagos mensuales: si la tasa de interés cambia, su pago mensual cambiará. Los pagos del préstamo se calculan para pagar su deuda y cubrir los cargos por intereses durante la vida restante de su préstamo . Las tasas de interés más altas requieren pagos mensuales más altos, y eso suele ser una sorpresa no deseada para los prestatarios. Pero las tasas también pueden caer.
¿Cómo cambian las tarifas?
Dos factores clave influyen en su ritmo. Su prestamista comienza con una tasa de índice, y luego agrega un diferencial.
Índice: los puntos de referencia y las tasas de interés en la economía en general influyen en su tasa ajustable. Los préstamos híbridos están vinculados a un índice, que proporciona un punto de partida para su tasa. Por ejemplo, su préstamo puede usar la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR) como índice. A medida que la tasa sube y baja, la tasa de su préstamo puede avanzar.
Spread: los prestamistas agregan una cantidad conocida como "spread" o "margen" para llegar a su tasa de interés final. Este cargo de interés adicional proporciona una compensación adicional a los prestamistas.
Ejemplo: suponga que tiene un préstamo híbrido que se encuentra en el período de ajuste. El LIBOR a 1 año es actualmente del 2 por ciento. El margen de su préstamo es 2.25 por ciento. La tasa de interés de su préstamo se ajustará a 4.25 por ciento (2 por ciento más 2.25 por ciento).
Tasas máximas: la mayoría de los préstamos híbridos limitan o "topan" la cantidad de las tasas de interés pueden cambiar. Estos límites reducen el riesgo para los prestatarios evitando aumentos de tarifas ilimitados.
- Los límites iniciales limitan cuánto puede cambiar su tasa en su primer ajuste después de que termine el período fijo. Por ejemplo, si el índice se mueve en un 3 por ciento pero tiene un límite inicial del 2 por ciento, su tasa solo se moverá un 2 por ciento.
- Los límites periódicos limitan cuánto cambia la tasa en cada oportunidad de ajuste. Por ejemplo, la tasa podría cambiar no más del 2 por ciento cada año.
- Los topes de por vida establecen un límite máximo en los ajustes totales durante la vigencia de su préstamo. Si las tasas suben para alcanzar ese límite después de unos pocos ajustes, las tasas no aumentarán más en el futuro.
Los préstamos híbridos están disponibles a través de prestamistas convencionales, y también puede utilizar programas gubernamentales , como los préstamos FHA y VA, para facilitar la calificación. Los préstamos respaldados por el gobierno podrían ser mejores si planea realizar un pequeño pago inicial o si tiene problemas en su historial de crédito, pero no ignore los préstamos conventuales.
Si su crédito necesita un impulso, puede beneficiarse de tasas relativamente bajas durante los primeros años de un préstamo híbrido, y sus pagos puntuales deberían ayudarlo a mejorar su crédito . Sin embargo, calificar para una mejor tarifa en el camino nunca está garantizado, especialmente si las tasas aumentan bruscamente.