La ubicación es importante para los compradores, especialmente en los mercados de compradores cuando las opciones son abundantes debido al exceso de inventario. Los compradores dejarán una casa en una ubicación mala a favor de una casa menos atractiva en una buena ubicación.
Ejemplos de malas ubicaciones para una casa
Algunos vecindarios pueden ser percibidos por el público como un área mala, a pesar de que las casas en un "vecindario malo" podrían estar ubicadas al otro lado de la calle de una zona llamada deseable. Las ubicaciones incorrectas afectan el valor del hogar, que puede variar entre decenas de miles y cientos de miles de dólares. Ser dueño de una casa cerca de cualquiera de estos tipos de ubicaciones a menudo es perjudicial para su valor de mercado :
- Vías principales con mucho tráfico
- Vías del tren
- Propiedades comerciales
- Propiedades industriales
- Edificio de apartamentos
- Estructuras de utilidad tales como plantas de residuos, eléctricas o nucleares
- Cementerios
- Contaminación acústica de aeropuertos o autopistas cercanas
- Basura, vertederos y reciclaje
- Escuelas
- Viviendas gubernamentales o edificios gubernamentales
- Arenas deportivas
- Contaminación del viento como los olores de granjas vecinas o fábricas
Superando las objeciones a las ubicaciones malas
La mejor manera de superar una objeción es generalmente por el precio del hogar .
Por ejemplo, cuando le pregunté a un vendedor que tuvo tres ataques contra ella:
- En una calle concurrida
- Cerca de edificios comerciales
- Al otro lado de un cementerio
Por qué compró la casa en primer lugar, dijo: "Price. Era la casa menos costosa de Land Park en venta en ese momento". Así que firmamos un acuerdo de listado , poniendo la casa en el mercado a un precio inferior al de la competencia.
Finalmente se vendió después de 90 DOM .
Otro comprador de Land Park se negó a comprar una casa porque la casa de al lado necesitaba un techo nuevo y un trabajo de pintura exterior. Hablé con un vecino que pudo asegurar un compromiso del propietario de mantenimiento diferido para pintar y rebobinar.
Promover los beneficios de ciertos lugares a veces es útil. Por ejemplo:
- Los cementerios son generalmente muy silenciosos.
- Vivir cerca de una escuela para una familia joven significa que puedes estar más cerca de tus hijos.
- Los asaltos a domicilio generalmente no ocurren en calles con mucho tráfico y actividad.
Malos diseños
Si su hogar está ubicado en un área conveniente, otros factores, como un mal diseño, pueden desconectar a los compradores. No todos los diseños incorrectos se pueden rectificar fácilmente y a menudo se consideran un defecto incurable. Si le costaría más arreglar que lo que recibiría a cambio de sus esfuerzos de valor agregado, podría ser mejor vender por menos u ofrecer un crédito de remodelación al comprador. Aquí hay ejemplos de un mal diseño:
- Estrechas puertas y pasillos
- Escaleras interiores frente a una entrada
- Pasillo frente a una entrada
- Habitaciones contiguas
- Dormitorios ubicados en niveles separados
- Comedor en el centro de la casa
- Dormitorios accedidos desde habitaciones vivas o familiares
- Baño de invitados en una ubicación poco atractiva
- Colocación agitada de habitaciones sin flujo
- Habitaciones en el piso superior con escaleras en el centro
Este tipo de casas se venden por menos que las casas circundantes con diseños más conformes de pies cuadrados similares. Muchas casas de esta naturaleza en los deseados vecindarios de Sacramento aterrizan en manos de aletas, que tienen la visión y la experiencia para cambiar el diseño y revender la propiedad con grandes ganancias.
Casas dañadas con mantenimiento diferido
Las ofertas especiales para contratistas o personal de mantenimiento son términos que uso cuando me refiero a viviendas superiores de reparaciones . Lamentablemente, a veces la mejor solución es derribar la casa, venderla por el valor del lote o darle al comprador un crédito de costo de cierre para derribarla después del cierre.
Las viviendas que requieren mucho trabajo no se venderán por la misma cantidad que las viviendas comparables que no requieren trabajo. Los compradores se negarán a pagar el mayor valor de mercado por las viviendas con mantenimiento diferido.
Además, la mayoría de los compradores demandan un incentivo adicional como compensación por problemas imprevistos.
Por ejemplo, un hogar que requiere $ 50,000 de trabajo entre casas que se venden por $ 300,000, no tendrá un precio de $ 250,000. Así no es cómo funciona. Un contratista, por ejemplo, que planea revender la casa en condiciones fijas, esperará un beneficio razonable y tendrá en cuenta los costos de la reventa al momento de la compra también. Esto significa que la casa probablemente se venderá por menos de $ 200,000.
Algunas veces un comprador comprará una casa para arreglar porque el comprador espera que la renovación sea un trabajo de amor. Pero esas casas normalmente se venden un poco más debido a la ubicación. Vale la pena ser razonable en sus precios cuando su casa tiene defectos que no está dispuesto a abordar.
En el momento de escribir este artículo, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.