¿Puede beneficiarse comprando una casa en preforeclosure?
Lamentablemente, estas dos razones, aunque son válidas para un comprador de una vivienda , no son muy realistas.
Sin embargo, la palabra preforeclosure es una mercancía caliente, y es por eso que los compradores están gravitando hacia ellos. Muchos compradores de viviendas no entienden cómo funcionan las ejecuciones hipotecarias o lo que hace que un hogar sea una preforeclosure. Simplemente saben que encuentran estas casas listadas en sitios web populares, y quieren comprarlas.
Si tuviéramos que culpar a alguien por esta desinformación, serían los sitios web populares los que cuentan con estos hogares. Se dirigen intencionalmente a compradores de casas ingenuos que solo están buscando una casa para comprar, y estos pobres compradores se emocionan por nada. Estos sitios web compran listas predeterminadas para publicar, atrayendo a visitantes desprevenidos.
Eso no quiere decir que un comprador no puede comprar una preforeclosure. Los inversores que se especializan en preforeclosures a menudo intentan hacer negocios con los vendedores que pueden o no ser legales en todas las circunstancias. Muchos estados, por ejemplo, tienen leyes sobre lo que un inversionista puede y no puede hacer cuando los propietarios están retrasados en sus pagos y en la etapa de preforeclosure.
¿Qué es preforeclosure?
Un hogar de preforeclosure es un hogar en el que los procedimientos de ejecución pueden haber comenzado o no. No es necesario que un aviso formal de ejecución hipotecaria sea archivado en los registros públicos para que un hogar sea considerado como preforeclosure; sin embargo, la mayoría de las veces, el aviso de incumplimiento se convertirá en un registro público.
Una preforeclosure significa que la casa todavía no ha sido ejecutada y el vendedor está atrasado en los pagos de la hipoteca . El vendedor tiene la opción de recuperar los pagos de la hipoteca y poner el préstamo al día, por lo tanto, el hogar ya no será un hogar preforeclosure. Si el vendedor permanece en incumplimiento y continúa dejando de hacer los pagos de la hipoteca , con el tiempo el banco o el prestamista ejecutarán la ejecución hipotecaria.
El hecho de que un propietario esté atrasado en los pagos no significa que el propietario desee vender la propiedad ni que la vivienda atraviese el proceso de ejecución hipotecaria y termine en el inventario REO del banco. Los hogares preforeclosure a menudo son una percepción errónea. Si un hogar preforeclosure está en venta, se llamará venta corta , no preforeclosure. La mayoría de los hogares preforeclosure no están en venta.
Cómo hacer una oferta en un hogar preforeclosure
La forma más fácil de comprar un hogar preforeclosure es ayudar al vendedor a compensar los pagos atrasados y luego hacer los arreglos para comprar el hogar directamente del vendedor. Un problema particular con este escenario es que algunos vendedores no quieren vender su casa. A menudo es rentable para un inversor que trata directamente con el vendedor. Eso es porque el vendedor puede no tener una muy buena idea de cuánto vale su casa.
Los vendedores a menudo no saben cuánto podrían obtener vendiendo su casa en un mercado abierto. Esto significa que un inversor puede aprovecharse de este vendedor, aunque el inversor probablemente no lo acepte. El inversionista preferiría creer que está ayudando al vendedor a evitar la ejecución hipotecaria . Pero lo más probable es que el inversor planee comprar la casa por mucho menos de lo que vale, tal vez le dé al vendedor unos miles de dólares para sacar al vendedor de la casa.
Debido a que muchos vendedores pueden ser víctimas de esta estrategia, algunos estados han aprobado leyes en un intento de proteger a los propietarios vulnerables que enfrentan procesos de ejecución hipotecaria. Algunas de estas leyes otorgan a los vendedores en rebeldía el derecho de rescindir una transacción después de un cierto período de tiempo y, si ese derecho no se proporciona a los vendedores, los vendedores podrían recuperar la casa.
Dónde encontrar viviendas preforeclosure
En el momento en que un agente de bienes raíces enumera un hogar preforeclosure como una venta corta , lo más probable es que la casa se venda al valor de mercado. Los bancos deben aprobar una venta corta para una venta corta y los bancos contratan tasadores y otros agentes inmobiliarios para realizar BPO. Algunos compradores astutos preferirían negociar con el vendedor antes de que la casa se convierta en una venta corta.
También es interesante notar que no todas las ventas cortas involucran a un vendedor que está atrasado en sus pagos. Algunos vendedores pueden estar al día y aún hacer una venta corta, por lo que los vendedores actuales nunca caerán en el radar de preforeclosure para empezar.
Para encontrar un hogar preforeclosure, los compradores pueden buscar sitios web populares que recogen los feeds de un agregador o pueden pagar el feed. Algunos sitios web de ejecución hipotecaria también publican preforeclosures. Si tiene mucho tiempo, puede comunicarse con cada uno de los propietarios para averiguar si alguno de ellos está interesado en vender.
Otro ángulo es tratar de comprar una preforeclosure como una venta corta antes de que el vendedor haga una lista con un agente de bienes raíces. Una forma fácil de encontrar este tipo de hogares es dirigirse a las comunidades que se construyeron durante la burbuja inmobiliaria , donde se encuentran muchos propietarios originales. Algunas de estas casas aún podrían estar bajo el agua, especialmente si no hubiera una recuperación total en esa área.
Es probable que estos propietarios no sean delincuentes, aunque podrían no ser capaces de vender sin realizar una venta corta, ya que podrían no tener capital. Tenga en cuenta que cuando la casa se cotiza a la venta como una venta corta, la mayoría de los agentes exponen la casa al mayor grupo de compradores del mercado, lo que ya no le dará ventaja. Aunque, hay un puñado de ladrones en el negocio de preforeclosure, como en cualquier negocio; no es recomendable que te encargues de ellos.
La mayoría de los compradores de vivienda por primera vez no deben buscar ejecuciones previas, pero sería mejor concentrar sus esfuerzos en localizar ventas regulares, ejecuciones hipotecarias o ventas en corto, que se venden por el mismo valor de mercado. Elija un buen agente de bienes raíces para ayudar a comprar una casa, un agente que pueda ayudarlo a negociar.