El beneficio del nuevo generador de viviendas está a menudo en las actualizaciones
Cuando se trata de incentivos y mejoras para el nuevo generador de viviendas cuando se compra una casa nueva, se trata de cada persona por sí misma. También conocido como tiempos desesperados requieren medidas desesperadas. Lo primero que debe hacer cuando está pensando en comprar una casa nueva es contratar a su propio agente. No piense en poner un pie en una nueva subdivisión sin su agente o probablemente no pueda usarlo. El constructor te registrará como el comprador del constructor y eso será todo lo que ella escribió.
Ni siquiera sabrás que sucedió.
Puede sentirse atraído fácilmente por los nuevos incentivos del generador de viviendas. En los mercados inmobiliarios , algunos constructores de casas nuevas ofrecen vacaciones de fantasía en resorts de lujo en Hawai. Otros tientan a los posibles compradores de viviendas con un automóvil nuevo o una Smart TV de pantalla grande, o prometen actualizaciones gratuitas como contadores de granito Black Galaxy instalados sin cargo en toda la cocina y los baños. Si clava los dedos de los pies en la tierra, es posible que incluso arrojen una piscina en el suelo.
Puede preguntarse si vale la pena saltar sobre estas tentaciones. ¿Qué pasa con las concesiones que los vendedores de viviendas ofrecen para reventas? Muchos descuentos de trompeta, costos prepagos de cierre , cuotas de asociación de propietarios libres por un año u ofrecen prepago de los impuestos a la propiedad . Hacen todo menos parado en sus cabezas para persuadir a los compradores a presionar mucho porque la tercera copia es suya.
Incentivos de mejora del generador
Independientemente del tipo de mercado, ya sea un mercado de vendedores o un mercado de compradores , los constructores de casas nuevas a menudo ofrecen incentivos de actualización.
Las actualizaciones gratuitas, sin embargo, casi siempre vienen con una trampa. El constructor puede aceptar la actualización a cambio de que realice una o más de las siguientes acciones:
- Compra Inmediatamente.
Si no estás listo para hacer una oferta , no te obliguen a tomar una decisión que luego puedes lamentar. Podrían decirte un trato tan bueno que no puede esperar, pero puede hacerlo. A menos que sea la última casa disponible.
- Haga un depósito considerable de Earnest Money.
Lea su contrato. El depósito de su depósito de garantía puede no ser reembolsable por cualquier motivo en cualquier momento. Pregúntele a su agente sobre la posibilidad de un reembolso.
- Contrate al agente del constructor para vender su casa existente .
Es mejor que contrate a un especialista del vecindario para que venda su casa que contratar a un agente de venta que no venda en su área. Su agente local tendrá conocimiento que el agente del constructor no posee y probablemente pelee más para maximizar sus ganancias.
- Use la Institución de préstamos del constructor.
El gobierno puede poner fin a esta práctica, ya que podría violar las leyes RESPA y antimonopolio. Además, puede pagar más en la tarifa y obtener términos menos favorables. A los constructores les gusta insistir en que los compradores se precalifiquen a través de su propio prestamista para asegurarse de que pueda obtener un préstamo. No suelen confiar en agentes hipotecarios que también son, por ejemplo, agentes inmobiliarios.
- Precio de lista de pago .
Si paga $ 50,000 más por el hogar y recibe $ 10,000 en actualizaciones gratuitas, aún le quedan $ 40,000 en efectivo; si está hipotecado, le paga intereses.
Las mejoras que ofrece el generador te pueden costar más a largo plazo. Los nuevos constructores de casas no están en el negocio de la caridad. Quieren obtener un beneficio. Tenga en cuenta que gran parte del margen de ganancia del desarrollador se encuentra en las actualizaciones, ya que el constructor compra materiales y electrodomésticos a granel o al por mayor.
Por lo tanto, obtiene una venta minorista, y el constructor aún obtiene ganancias de usted.
Regalos de lujo y seducciones
Puede apostar su último dólar a que el nuevo constructor de casas tiene acceso a precios al por mayor para esos regalos de lujo. Es posible que pueda obtener un descuento si compró esos artículos usted mismo.
- Vacaciones gratis
El constructor puede anunciar, "Crucero gratis a Tahití con un valor de $ 10,000". Verificar el costo de ese crucero a través de otras agencias de viajes. Además, pregúntate si de lo contrario comprarías un crucero de Tahití. Si la respuesta es no, no desembolsaría efectivo duro y frío para ese viaje, y luego lo pasaría. Muchos viajeros pasan por Tahití y visitan las otras islas, de todos modos.
- Coches gratis
La mayoría de los obsequios gratuitos que anuncian los constructores no son un obsequio absoluto de un auto nuevo. Son arrendamientos. Un vehículo arrendado debe devolverse al concesionario al final del arrendamiento, que generalmente es de dos a tres años. Usted está recibiendo el derecho de conducir un vehículo, no el de un vehículo, y además podría pagar primas de seguro más altas por el privilegio. También es posible que se enfrente a tarifas al finalizar el alquiler, especialmente si ha excedido las limitaciones de millaje o dañado el vehículo.
- Centros de entretenimiento gratuitos
Ya se trate de un televisor inteligente de pantalla grande o un sistema de sonido envolvente de cine en casa, los dispositivos electrónicos se deprecian rápidamente y sus valores son generales. ¿Comprarías el tuyo? Si es así, puede encontrar modelos con descuento por miles de dólares menos que el valor inflado del constructor. ¿Hay algo mal con tu propio televisor?
Concesiones del vendedor
Voy a decir esto y terminar de una vez. Todo lo que el vendedor le da es un artículo que está pagando. El costo se calcula en el precio de venta. Si está financiando la compra al obtener una hipoteca , lo más probable es que la financie entonces. Usted está pagando una tasa de 30 años por el privilegio de la concesión.
Una cosa es que acepte, por ejemplo, pagar $ 200,000 por una vivienda y, luego de que haya ocurrido, el vendedor le ofrece pagar el 3% de los costos de cierre . Pero eso raramente funciona. Típicamente, primero haces una oferta, y en esa oferta pides una concesión del 3%. Si el vendedor acepta esa oferta, podría haber fácilmente comprado esa casa por un 3% menos. ¿Realmente desea financiar sus propios costos de cierre durante 30 años?
En cambio, compare el costo de esos artículos. Por ejemplo:
- Impuestos pagados por adelantado de la propiedad .
En California, una vivienda de $ 200,000 podría incurrir en una factura de impuestos a la propiedad de $ 2,500 al año.
- Cuotas prepagas de la asociación.
Si sus cuotas son de $ 100 por mes, son $ 1,200 por año. Es un año gratis de cuotas de asociación de propietarios vale la pena en el comercio?
- Tasas de interés Comprar Downs
Si realiza una recompra de hipotecas , esa comisión de reducción se calcula en el saldo de su hipoteca, y la recompra podría estar vigente solo por unos pocos años, no el plazo completo de su préstamo.
- Puntos de descuento
Cada préstamo es igual al 1% del saldo de su préstamo. En una hipoteca de $ 200,000, esa cantidad es de $ 2,000.
- Costos de cierre prepagos
La mayoría de los prestamistas no permitirán que un comprador reciba más de un 3% de crédito para los costos de cierre . En $ 200,000, esa suma es $ 6,000. Por lo general, le conviene pagar los costos de cierre en efectivo, además de que algunos de ellos son deducibles de impuestos.
¿Recuerdas ese juego que los mercachifles juegan con tres copas y una pelota? Se llama el juego de Shell. Una pequeña bola se coloca debajo de una taza. Luego, el operador mezcla las tres tazas mientras intentas averiguar qué taza tiene la pelota. Es una maniobra ligera de la mano. Nunca ganarás este juego. Por lo tanto, ejecute los números de estos incentivos y concesiones gratuitas antes de comprar. Sea un comprador de casa inteligente .
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.