Cómo invertir en bienes inmuebles
Invertir en bienes raíces es una de las formas más antiguas de inversión, habiendo existido desde los primeros días de la civilización humana. Antes de los mercados bursátiles modernos, el sector inmobiliario es una de las cinco clases de activos básicos que cada inversor debería considerar seriamente agregar a su cartera para los beneficios únicos de flujo de efectivo, liquidez, rentabilidad, impuestos y diversificación que ofrece. En esta guía introductoria, lo guiaremos a través de los principios básicos de la inversión en bienes raíces, y discutiremos las diferentes formas en que puede adquirir o hacerse cargo de inversiones inmobiliarias.
Primero, comencemos con lo básico: ¿qué es la inversión inmobiliaria?
¿Qué está invirtiendo en bienes raíces?
La inversión inmobiliaria es una amplia categoría de actividades operativas, de inversión y financieras centradas en la obtención de dinero a partir de bienes tangibles o flujos de efectivo vinculados de algún modo a una propiedad tangible.
Hay cuatro formas principales de ganar dinero en bienes raíces:
- Aprecio inmobiliario : aquí es cuando la propiedad aumenta de valor. Esto puede deberse a un cambio en el mercado inmobiliario que aumenta la demanda de propiedades en su área. Podría ser debido a las actualizaciones que usted pone en su inversión inmobiliaria para que sea más atractiva para compradores potenciales o inquilinos. La apreciación de bienes raíces es un juego complicado, sin embargo.
- Ingreso de flujo de caja (renta) : este tipo de inversión inmobiliaria se enfoca en comprar una propiedad de bienes raíces, como un edificio de departamentos, y operarla para que usted obtenga una corriente de efectivo del alquiler. Los ingresos del flujo de efectivo pueden generarse a partir de edificios de departamentos, edificios de oficinas, casas de alquiler y más.
- Ingresos relacionados con bienes inmuebles : son ingresos generados por corredores y otros especialistas de la industria que ganan dinero a través de comisiones de compra y venta de propiedades. También incluye compañías de administración de bienes raíces que mantienen un porcentaje de las rentas a cambio de ejecutar las operaciones diarias de una propiedad.
- Ingreso auxiliar de inversiones inmobiliarias : para algunas inversiones inmobiliarias, esto puede ser una gran fuente de ganancias. El ingreso auxiliar de inversiones inmobiliarias incluye cosas como máquinas expendedoras en edificios de oficinas o instalaciones de lavandería en apartamentos de bajo alquiler. En efecto, sirven como miniempresas dentro de una inversión inmobiliaria mayor, lo que le permite ganar dinero con una colección de clientes semi cautiva.
La forma más pura y simple de inversión inmobiliaria se basa en el flujo de efectivo de las rentas en lugar de la apreciación . La inversión inmobiliaria ocurre cuando el inversionista, también conocido como el propietario, adquiere una propiedad tangible, ya sea una tierra de cultivo, una casa con ella, una tierra con un edificio de oficinas, un terreno con un depósito industrial o un apartamento.
Luego, encuentra a alguien que quiere usar esta propiedad, conocida como inquilino , y llega a un acuerdo. El inquilino tiene acceso a la propiedad inmobiliaria, para utilizarla bajo ciertos términos, durante un período de tiempo específico, y con ciertas restricciones, algunas de las cuales están establecidas en las leyes federales, estatales y locales, y otras son acordado en el contrato de arrendamiento o alquiler . A cambio, el inquilino paga la capacidad de usar el bien inmueble. El pago que envía al propietario se conoce como "alquiler".
Para muchos inversores, los ingresos por alquiler de inversiones inmobiliarias tienen una gran ventaja psicológica sobre los dividendos y el interés de invertir en acciones y bonos . Pueden conducir por la propiedad, verlo y tocarlo con sus manos. Pueden pintar su color favorito o contratar a un arquitecto y una empresa de construcción para que lo modifiquen. Pueden usar sus habilidades de negociación para determinar la tasa de alquiler, lo que permite a un buen operador generar mayores tasas de capitalización , o "tasas máximas".
De vez en cuando, los inversores inmobiliarios se vuelven tan equivocados como los inversores bursátiles durante las burbujas bursátiles, insistiendo en que las tasas de capitalización no importan. No te enamores de eso. Si puede fijar el precio de sus tarifas de alquiler de forma adecuada, debe disfrutar de una tasa de rendimiento satisfactoria de su capital después de contabilizar el costo de la propiedad, incluidas las reservas de depreciación razonables, impuestos a la propiedad e ingresos, mantenimiento, seguro y otros gastos relacionados. Además, debe medir la cantidad de tiempo requerido para hacer frente a la inversión, ya que su tiempo es el activo más valioso que tiene, es la razón por la que los inversores valoran los ingresos pasivos . (Una vez que sus tenencias sean lo suficientemente grandes, puede establecer o contratar una compañía de administración de propiedades inmobiliarias para manejar las operaciones cotidianas de su cartera de bienes inmuebles a cambio de un porcentaje de los ingresos de alquiler, transformando las inversiones inmobiliarias que habían sido activamente manejado en inversiones pasivas.)
¿Cuáles son algunas de las formas más populares para que una persona comience a invertir en bienes inmuebles?
Hay una gran cantidad de diferentes tipos de inversiones inmobiliarias que una persona podría considerar para su cartera.
Es más fácil pensar en términos de las principales categorías en las que se basan las inversiones inmobiliarias en función de los beneficios e inconvenientes únicos, las características económicas y los ciclos de alquiler, los términos de arrendamiento habituales y las prácticas de corretaje del tipo de propiedad. Las propiedades inmobiliarias normalmente se clasifican en uno de los siguientes grupos:
- Inversión inmobiliaria residencial : son propiedades que implican invertir en bienes inmuebles vinculados a casas o apartamentos en los que viven personas o familias. A veces, las inversiones inmobiliarias de este tipo tienen un componente comercial de servicios, como instalaciones de vida asistida para personas mayores o edificios de servicio completo para inquilinos que desean una experiencia de lujo. Los arriendos suelen durar 12 meses, dan o toman seis meses en ambos lados, lo que lleva a un ajuste mucho más rápido a las condiciones del mercado que otros tipos de inversiones inmobiliarias.
- Inversión inmobiliaria comercial: las inversiones inmobiliarias comerciales consisten principalmente en edificios de oficinas. Estos arrendamientos se pueden bloquear durante muchos años, lo que resulta en una espada de doble filo. Cuando una inversión inmobiliaria comercial se alquila por completo con inquilinos a largo plazo que aceptaron tarifas de arrendamiento con precios elevados, el flujo de efectivo continúa incluso si las tasas de arrendamiento en propiedades comparables caen (siempre que el inquilino no vaya a la bancarrota). Por otro lado, sucede todo lo contrario: puede obtener altas tasas de arrendamiento por debajo del mercado en un edificio de oficinas porque firmó contratos de arrendamiento a largo plazo antes de que aumentaran las tarifas de arrendamiento.
- Inversiones inmobiliarias industriales: las propiedades que se incluyen en el paraguas inmobiliario industrial pueden incluir almacenes y centros de distribución, unidades de almacenamiento, instalaciones de fabricación y plantas de ensamblaje.
- Inversión minorista en bienes raíces : algunos inversionistas desean tener propiedades como centros comerciales, centros comerciales o centros comerciales tradicionales. Los inquilinos pueden incluir tiendas minoristas, peluquerías, restaurantes y empresas similares. En algunos casos, las tarifas de alquiler incluyen un porcentaje de las ventas minoristas de una tienda para crear un incentivo para que el propietario haga tanto como él, ella o pueda hacer que la propiedad minorista sea atractiva para los compradores.
- Inversión inmobiliaria de uso mixto : esta es una categoría general para cuando un inversor desarrolla o adquiere una propiedad que incluye múltiples tipos de inversiones inmobiliarias antes mencionadas. Por ejemplo, puede construir un edificio de varios pisos que tenga tiendas y restaurantes en la planta baja, oficinas en las plantas siguientes y apartamentos residenciales en las plantas restantes.
También puede involucrarse en el lado de los préstamos de inversión inmobiliaria mediante:
- Poseer un banco que suscriba hipotecas y préstamos comerciales de bienes raíces. Esto puede incluir la propiedad pública de acciones . Cuando un inversor institucional o individual está analizando las acciones de un banco, vale la pena prestar atención a la exposición inmobiliaria de los préstamos bancarios.
- Suscripción de hipotecas privadas para individuos, a menudo a tasas de interés más altas para compensar el riesgo adicional, tal vez incluyendo una provisión de crédito de arrendamiento con opción a compra.
- Invertir en valores mezzanine, que le permite prestar dinero a un proyecto inmobiliario que luego puede convertir en propiedad de capital si no se cancela. Estos a veces se utilizan en el desarrollo de franquicias hoteleras.
Hay sub-especialidades de inversión inmobiliaria que incluyen:
- Arrendando un espacio para que tenga poco capital atado en él, mejorándolo, luego subarrienda el mismo espacio a otros por tarifas mucho más altas, generando rendimientos increíbles sobre el capital. Un ejemplo es un negocio de oficinas flexible bien gestionado en una ciudad importante donde los trabajadores más pequeños o móviles pueden comprar tiempo de oficina o alquilar oficinas específicas.
- Adquirir certificados de gravamen impositivo. Se trata de un área esotérica de inversión inmobiliaria y no apropiada para inversores sin experiencia o sin experiencia pero que, en las circunstancias adecuadas, en el momento adecuado y con el tipo de persona adecuado, generan altos rendimientos para compensar los dolores de cabeza y riesgos involucrados.
Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
Además de todo esto, puede invertir en bienes raíces a través de algo conocido como Fideicomiso de inversión inmobiliaria o REIT. Un inversor puede comprar REIT a través de una cuenta de corretaje , Roth IRA u otra cuenta de custodia de algún tipo. Los REIT son únicos porque la estructura impositiva bajo la cual operan se creó durante la administración Eisenhower para alentar a los inversores más pequeños a invertir en proyectos inmobiliarios que de otro modo no podrían pagar, como la construcción de centros comerciales o hoteles. Las empresas que han optado por el tratamiento REIT no pagan impuestos federales sobre sus ganancias corporativas, siempre que sigan unas pocas reglas, incluido el requisito de distribuir el 90% o más de las ganancias a los accionistas como dividendos .
Una desventaja de invertir en REIT es que, a diferencia de las acciones ordinarias, los dividendos pagados sobre ellos no son "dividendos calificados", lo que significa que el propietario no puede aprovechar las bajas tasas impositivas disponibles para la mayoría de los dividendos. En cambio, los dividendos de los fideicomisos de inversión inmobiliaria se gravan a la tasa personal del inversor. Por el lado positivo, el IRS ha dictaminado posteriormente que los dividendos REIT generados dentro de un refugio fiscal como un IRA Rollover no están sujetos en gran medida al impuesto sobre la renta empresarial no relacionado, por lo que puede mantenerlos en una cuenta de jubilación sin mucha preocupación por la complejidad fiscal , a diferencia de una sociedad limitada maestra .
(Si está interesado en obtener más información sobre estos valores únicos, comience por verificar Real Estate Investing Through REITs , que cubre la liquidez de REIT, la equidad, cómo usar los REIT para su ventaja de inversión inmobiliaria, y mucho más).
Invertir en bienes inmuebles a través de la propiedad de la vivienda
Para todas las opciones de inversión inmobiliaria disponibles para los inversores, la persona promedio obtendrá su primera experiencia de propiedad inmobiliaria de la manera tradicional: al comprar una casa.
Nunca he visto la adquisición de una casa de la misma manera que la mayoría de la sociedad. En cambio, prefiero pensar en la residencia principal de una persona como una combinación de utilidad personal y valoración financiera, y no necesariamente una inversión. Para ser más directo, un hogar no es una inversión de la misma manera que un edificio de apartamentos. En el mejor de los casos, y en las circunstancias más idóneas, la estrategia más segura es pensar en un hogar como un tipo de cuenta de ahorro forzada que le proporciona mucho uso personal y alegría mientras reside en él.
Por otro lado, a medida que se acerca la jubilación, si se toma una visión holística de su riqueza personal, la propiedad absoluta de una vivienda (sin ninguna deuda en su contra) es una de las mejores inversiones que una persona puede hacer. No solo se puede aprovechar el capital mediante el uso de ciertas transacciones, incluidas las hipotecas inversas, sino que el flujo de efectivo ahorrado por no tener que alquilar genera generalmente ahorros netos: el componente de ganancias que se hubiera ido al propietario se queda efectivamente en el propietario bolsillo. Este efecto es tan poderoso que incluso en la década de 1920 los economistas estaban tratando de encontrar una manera para que el gobierno federal gravara los ahorros en efectivo sobre el alquiler de los propietarios sin deudas, considerándolo una fuente de ingresos.
Sin embargo, este es un tipo diferente de inversión, algo conocido como una "inversión estratégica". Si la economía colapsara, siempre y cuando pudiera pagar los impuestos a la propiedad y el mantenimiento básico, nadie podría desalojarlo de su hogar. Incluso si tuviera que cultivar su propia comida en un jardín, existe un nivel de seguridad personal que importa. Hay momentos en que los rendimientos financieros son secundarios a otras consideraciones más prácticas. Sin embargo, haga lo que haga, no sacrifique su liquidez para intentar generar equidad en sus inversiones inmobiliarias demasiado rápido, ya que eso puede llevar a un desastre (incluida la bancarrota).
Si está ahorrando para adquirir una vivienda, uno de los grandes errores que veo es que los nuevos inversionistas invierten su dinero en la bolsa de valores, ya sea a través de acciones individuales o fondos indexados . Si tiene alguna posibilidad de tener que utilizar su dinero dentro de los cinco años o menos, no tiene nada que ver con el mercado de valores. En su lugar, debe seguir un mandato de inversión conocido como preservación de capital . Estos son los mejores lugares para invertir dinero que está ahorrando para un pago inicial .
¿Qué es mejor: invertir en propiedades inmobiliarias o invertir en acciones?
Una de las preguntas más comunes que encuentro involucra el atractivo relativo de invertir en acciones versus invertir en bienes raíces . La versión corta es similar a la comparación de helado de vainilla y chocolate. Son diferentes, y a medida que su patrimonio neto crece, incluso puede descubrir que ambos tienen un papel que desempeñar en su cartera general. Su personalidad también informará su decisión, ya que algunas personas están más temperamentalmente orientadas hacia la propiedad de acciones o la propiedad de bienes raíces, respectivamente.
Riesgos de inversión inmobiliaria
Se genera un porcentaje sustancial de devoluciones de bienes inmuebles debido al uso de apalancamiento. Una propiedad inmobiliaria se adquiere con un porcentaje de capital y el resto se financia con deuda. Esto se traduce en mayores rendimientos de capital para el inversor de bienes raíces; pero si las cosas van mal, puede resultar en la ruina mucho más rápido que una cartera de acciones comunes totalmente pagadas. (Eso es cierto incluso si el último disminuyó en un 90% en un escenario de Gran Depresión, ya que nadie podría obligarlo a liquidar).
Es por eso que los inversores inmobiliarios más conservadores insisten en una relación de deuda a capital del 50% o, en casos extremos, estructuras de capital de capital del 100%, que aún pueden producir buenos rendimientos si los activos inmobiliarios se han seleccionado sabiamente. El multimillonario Charlie Munger habla sobre un amigo suyo antes del colapso inmobiliario de 2007-2009. Este amigo, un terrateniente muy rico de California, analizó las altas valoraciones de sus propiedades y se dijo a sí mismo: "Soy más rico de lo que necesitaría. No hay razón para que tome riesgos por el bien de más. " Este amigo vendió muchas de sus propiedades y usó los ingresos para pagar la deuda de los restantes que él consideraba más atractivos. Como resultado, cuando colapsó la economía, los mercados inmobiliarios estaban en crisis, la gente estaba perdiendo sus propiedades por la ejecución hipotecaria, y las acciones de los bancos estaban colapsando; no tenía que preocuparse por nada de eso. A pesar de que las rentas cayeron debido a las dificultades financieras de los inquilinos, todo seguía siendo excedente de efectivo y estaba armado con fondos que se reponían, permitiéndole aprovechar los activos que todos los demás se veían obligados a vender.
Deje de tratar de hacerse rico tan rápido y esté contento de hacerlo de la manera correcta. Tendrá menos estrés en su vida y puede ser muy divertido.
Algunos pensamientos finales sobre inversiones inmobiliarias
Por supuesto, este es solo el comienzo de su viaje hacia la comprensión del tema, ya que apenas hemos arañado la superficie. La inversión en bienes raíces requiere años de práctica, experiencia y exposición para realmente apreciar, comprender y dominar.