Los certificados de gravamen fiscal son un camino alternativo de inversión
Certificados de gravamen fiscal definidos
Cuando un propietario se retrasa en sus impuestos a la propiedad , el condado o municipio donde se encuentra la propiedad puede colocar un derecho de retención de impuestos en contra de la propiedad. Se emite un certificado de gravamen impositivo (generalmente por la oficina del asesor fiscal) que verifica que existe un gravamen y la cantidad de impuestos adeudados. De acuerdo con la National Tax Lien Association, se calcula que $ 14 mil millones en impuestos a la propiedad no se pagan cada año, creando un mercado amplio para los inversores.
Certificados de gravamen fiscal como vehículo de inversión
Cuando una propiedad tiene un derecho de retención de impuestos , no puede ser vendida o refinanciada hasta que se paguen los impuestos vencidos. Sin embargo, el certificado de gravamen puede ser comprado por un inversor. Esto normalmente ocurre a través de subastas públicas organizadas y en poder de la oficina del recaudador de impuestos del condado o municipal. Las subastas se pueden realizar en persona o en línea, y los certificados se otorgan a los mejores postores.
Si puja y gana, le paga a la oficina de impuestos la cantidad de impuestos adeudados en el certificado.
Luego, asume el derecho de recuperar ese dinero del propietario, junto con el interés. La tasa de interés máxima que puede cobrar varía según el estado en el que está el gravamen. En Florida, por ejemplo, la tasa máxima es del 18 por ciento mientras que en Iowa es solo del 2 por ciento. En algunos estados, puede subir hasta el 36 por ciento.
El propietario tiene una cierta cantidad de tiempo para canjear la deuda y pagar lo que se le debe. De nuevo, esto depende del estado en cuestión, pero el período de redención puede variar de seis a 36 meses. Si el propietario no paga los impuestos y los intereses adeudados dentro del plazo de redención, técnicamente tendrá derecho a ejecutar la hipoteca de la propiedad .
Beneficios de invertir en certificados de gravamen impositivo
Hay varios puntos que hacen que los certificados de gravamen impositivo sean una inversión atractiva. En primer lugar, estas inversiones a menudo tienen un umbral bajo para comprar. Es posible que pueda comprar certificados de gravamen impositivo en una subasta con solo unos pocos cientos de dólares. Es un desembolso de capital menor en comparación con ciertos fondos mutuos, que pueden tener un mínimo de $ 5,000 o $ 10,000 para comprar acciones.
Una inversión inicial más pequeña también permite distribuir el capital entre múltiples certificados de gravamen impositivo. Esto le permite diversificarse dentro de la clase de activo inmobiliario mediante certificados de compra ubicados en diferentes mercados de vivienda. Encontrar subastas a lo grande en general tampoco es difícil. Simplemente puede ponerse en contacto con el asesor fiscal del condado en el que desea ofertar los certificados para saber cuándo está programada la próxima subasta.
Quizás lo más importante es que una perspectiva de inversión es la oportunidad de obtener una tasa de rendimiento constante.
Con acciones y fondos mutuos, los rendimientos están determinados por los movimientos en el mercado. Con los certificados de gravamen impositivo, los rendimientos dependen de la tasa de interés pagada. Si tiene un certificado de gravamen fiscal en un estado con una tasa de interés máxima más alta, su inversión podría arrojar una recompensa sustancial.
Los certificados de gravamen impositivo no están exentos de riesgos
Al igual que cualquier otra inversión, los certificados de gravamen impositivo conllevan ciertos riesgos. Uno de los más importantes a tener en cuenta es la compra de certificados de gravamen fiscal para las propiedades cuyo valor de mercado es menor que el monto de impuestos adeudados. En ese escenario, el propietario puede no tener mucha motivación para pagar.
También existe el riesgo inherente de que el propietario no canjee la propiedad, independientemente de su valor. Una ejecución hipotecaria podría permitirle tomar posesión de la propiedad, pero las tarifas legales pueden ser costosas.
También puede enfrentar costos adicionales para reparar o rehabilitar la casa una vez que se haga cargo. Las ejecuciones hipotecarias también pueden ser problemáticas si existen otros embargos preventivos o reclamaciones en su lugar que deben ser liquidados antes de poder asumir el título.
Gravámenes fiscales generalmente tienen una fecha de vencimiento que cae después del final del período de redención. Si su embargo preventivo expira, no podrá cobrar ningún impuesto impago porque sus derechos como titular de gravamen expiran por mucho tiempo. Tendría que comprar cualquier gravamen subsiguiente para mantener sus derechos; de lo contrario, otro inversor podría hacer un reclamo contra la propiedad. Eso aumenta su inversión general.
Due Diligence es crítica
Si está considerando invertir en certificados de gravamen impositivo, no puede permitirse escatimar en investigación. Debe comprender cuáles son las leyes estatales con respecto a los certificados de gravamen impositivo, incluida la duración del período de redención, cuáles son sus responsabilidades para notificar al propietario que ha comprado el certificado de gravamen y la tasa de interés máxima permitida.
También debe investigar el mercado específico en el que está interesado para comprender cuánto se venden normalmente los certificados de gravamen impositivo en una subasta y cuánta competencia puede enfrentar de otros inversores. Finalmente, considere su estrategia de inversión más grande para determinar qué brecha o qué necesidad de certificados de gravamen impositivo podría ayudar a llenar. Saber en qué estás invirtiendo es una parte del rompecabezas; también necesita comprender el "por qué" detrás de esto.