Cerrar un FSBO sin la ayuda de un agente
Puede conducir por un vecindario que le guste y vea un letrero en el patio: "¡En venta por el propietario!" Puede encontrar uno en la sección de clasificados de bienes raíces de su periódico local. Si está trabajando con un agente y ella es particularmente diligente, es posible que incluso haya encontrado una mientras busca algo en su rango de precios que cumpla con sus especificaciones.
En cualquier caso, allí está. A primera vista, te encanta la propiedad. ¿Es algo que debe seguir o debe mantenerse al margen? Puede seguir sin reservas si mantiene algunas cosas en mente. Comprar un FSBO es como comprar cualquier otra propiedad ... más o menos. Pero alguien tendrá que asumir las responsabilidades de ese agente de listado perdido.
¿Necesitas un agente?
El vendedor obviamente no quiere contratar a un agente de listados; él ha entrado en esto por su cuenta. Pero muchos propietarios están dispuestos a pagarle a un agente del comprador. Si ya tiene un agente, puede contactar al comprador en su nombre. Si todavía no tienes uno, considera encontrar a alguien que esté dispuesto a asumir el trabajo.
Los agentes del comprador no siempre están entusiasmados de trabajar en FSBO sin un agente de listado porque no quieren la responsabilidad, o porque significa más trabajo para no necesariamente más dinero. Cuando solo está involucrado un agente, esa persona a menudo termina haciendo el trabajo de ambos lados.
En cuanto a sus necesidades, tener un agente puede ser extremadamente útil durante todo el proceso, y el vendedor generalmente paga la comisión del agente, por lo que no hay razón para no intentar resolver algo con alguien. ¿Por qué debería ir solo si no es necesario?
Escribir el contrato de compra
Una venta de casa comienza con un contrato de compra .
Si no se siente cómodo escribiendo uno usted mismo y no desea solicitar la ayuda de un agente, puede llamar a un abogado de bienes raíces para que se encargue de ese aspecto de la transacción. De hecho, debe tener un abogado esperando de todos modos para asegurarse de que toda la transacción se realice legalmente y todos sus derechos estén protegidos.
Muchos abogados redactarán una oferta de compra y otros documentos por una tarifa razonable, y generalmente es dinero bien gastado. También puede encontrar contratos de compra de bienes raíces en línea, pero es mejor que contrate a un profesional si no tiene la experiencia necesaria para completar los formularios correctamente. Probablemente este no sea el momento de ser tonto y tonto.
Si decide cuidar de los documentos usted mismo, tenga algunas cosas en cuenta:
- Ofrezca menos que el precio de lista. De esa forma, las negociaciones solo pueden aumentar. Si comienzas demasiado alto, no puedes volver a bajar.
- Escribe en contingencias. Asegúrese de tener una salida de la transacción si encuentra defectos físicos en la propiedad que el vendedor no solucionará, si los CC & R no son satisfactorios o si su préstamo no es aprobado, entre otros asuntos. Algunas contingencias comunes incluyen una evaluación satisfactoria del hogar, aprobación del préstamo, inspección satisfactoria de la casa e inspección de plagas, título claro del vendedor, aprobación de las divulgaciones del vendedor y asegurabilidad. Si alguno de estos factores no se puede cumplir, el contrato se vuelve nulo e inválido ... si incluyó las cláusulas de contingencia adecuadas.
- No le dé su depósito de depósito al vendedor. Entréguesela a un tercero para que la guarde en su nombre, como un título o una compañía de plica . Normalmente, el agente de cotización lo colocaría en su cuenta de garantía para su custodia. No quiere que vaya a la cuenta de cheques del vendedor. ¿Qué pasa si el vendedor lo gasta y el acuerdo fracasa debido a una de esas cláusulas de contingencia? ¿O qué pasa si solo se niega a devolvérselo? Estarías fuera del dinero, al menos hasta el momento en que pudieras llevarlo a la corte y sacarlo de él. Pero estás tratando de comprar una casa, ¿verdad? ¿De verdad quieres atar tu dinero así en este momento?
- Determine quién paga por qué. No hay reglas establecidas aquí. Quién paga qué tarifas es negociable. Averigüe quién pagará los impuestos de transferencia, el depósito en garantía y las tarifas de título. Si eres un excelente negociador, mucho mejor. Probablemente puedas ocuparte de esto por tu cuenta.
- Usa prorations para tu ventaja. Averigua si una prorrateo dada será a tu favor. Por ejemplo, la parte no utilizada de los impuestos a la propiedad generalmente es un crédito devuelto al vendedor si se les paga antes de la venta. En este caso, es posible que no desee pedir prorations. Pero si los impuestos se pagan a tiempo, el vendedor le dará un crédito, por lo que querrá prorations.
- ¿Cuándo tomarás posesión? Especifique cuándo el vendedor le entregará las llaves y usted tomará posesión de la propiedad. En algunas partes del país es aceptable esperar posesión el día del cierre. En otras áreas, la posesión se da al día siguiente del cierre para dar tiempo al vendedor para mudarse.
Acerca de esa inspección del hogar
Siempre obtenga una inspección de la casa por un inspector de viviendas de buena reputación. Demasiadas ofertas se dirigen hacia el sur cuando está involucrado un mal inspector de viviendas . Pida credenciales y pregúntele al inspector si pertenece a una asociación, luego haga un seguimiento de ambas para confirmar.
Tiene algunas opciones si se encuentran problemas importantes con la inspección. Puede pedirle al vendedor que:
- Arregle el problema , pero tenga en cuenta que no está obligado a contratar el mejor contratista disponible ni a garantizar que se realice un trabajo de calidad. Y muchos contratos especifican que la propiedad se vende "tal cual", así que verifique la suya. En este caso, el vendedor no está obligado a arreglar nada.
- Le acredita el dinero para contratar a su propio contratista después del cierre. Este monto se aplicará a sus costos de cierre. Pero haga lo que haga, no indique en un apéndice que el crédito es por reparaciones.
- Reduzca el precio de venta , generalmente en una cantidad proporcional al costo anticipado de las reparaciones.
Obtenga una política de título
Algunos compradores piensan que no vale la pena el dinero extra para comprar un seguro de título , pero un comprador inteligente siempre lo hace. El costo de arreglar nubes en un título o disputar servidumbres puede ser enorme si se compara con los centavos que cuesta comprar un seguro.
Algunos mitos sobre las ofertas de FSBO
- Los FSBO no son vendedores serios. No es verdad. Una pequeña minoría podría estar simplemente probando las aguas, pero la mayoría definitivamente quiere vender sus casas.
- Los FSBO no son flexibles en cuanto a precio. Algunos compradores piensan que las FSBO no están contratando agentes porque no pueden permitirse el lujo de hacerlo, que necesitan quitar cada centavo del trato para que no se dobleguen en el precio. Pero de acuerdo con los estudios de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, la mayoría de los propietarios de inmuebles en venta obtienen menos para sus hogares que aquellos que hacen una lista con un agente de bienes raíces . Los FSBO generalmente están dispuestos a negociar , pero pueden no ser muy buenos si no lo hacen para ganarse la vida.
- Para la venta por los propietarios están ocultando hechos materiales. Los FSBO están sujetos a las mismas leyes que rigen a los que están representados por un agente de bienes raíces . Estos vendedores deben dar a los compradores las divulgaciones exigidas por el gobierno federal y el estado, si las hay, que incluyan la revelación de hechos materiales pertinentes.
- No tiene que obtener preaprobación para una hipoteca. Esto siempre es útil ya sea que esté comprando un FSBO o siguiendo una ruta más tradicional. Puede que no sea necesario, pero ayuda a definir su rango de precios, y todos los vendedores apreciarán saber que ya está aprobado para continuar.
La línea de fondo
Recuerde, busque asesoramiento legal y fiscal si tiene alguna pregunta. Por lo general, es un poco arriesgado comprar un FSBO cuando estas personas no tienen experiencia en la venta de casas. También creen que están "ahorrando" dinero al no contratar a un agente cuando, de hecho, típicamente pierden dinero, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
En el momento de escribir, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, era Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.