¿Deberían los agentes comisiones de devolución como crédito a los compradores de vivienda?
Esta solicitud me intrigó. Quería saber cómo se le ocurrió esa idea.
Ella es una asistente legal. Me pregunté si tal vez uno de sus clientes le pidió que le reembolsara parte de su salario para ayudar a pagar la factura de su empleador. Una cosa es que un abogado quiera presentar un caso de manera pro bono. Otra cosa es que el cliente espere que el asistente legal o el abogado subsidien las obligaciones del cliente.
Agentes de listado que acreditan comisiones a los compradores
Este es un tema controvertido entre la mayoría de los agentes residenciales porque no lo hacen como una forma normal de práctica. Algunos agentes, sin embargo, devolverán parte o la totalidad de una comisión a un comprador o vendedor. No muchos agentes están dispuestos a desprenderse de lo que ven como su dinero duramente ganado, pero no está de más preguntar.
Supongamos que un agente ha firmado un acuerdo de listado con un vendedor. El vendedor acepta pagarle al agente un 7% de comisión. El agente entonces acepta, por ejemplo, dividir esa comisión con un agente del comprador . Entonces, el corredor de la lista obtiene el 3.5% y el corredor del comprador obtiene el 3.5%.
Cada agente representa una sola parte.
Sin embargo, cuando un agente de cotización trabaja en doble agencia representando tanto al vendedor como al comprador, generalmente ese agente recibe la totalidad de la comisión o, en este caso, un 7% completo. Algunos compradores creen que dado que el agente de listado está ganando más dinero, ese agente debería darles una parte.
Ellos razonan que si contrataran a su propio agente de comprador, el agente de listado "perdería" la mitad de la comisión. No saben que algunos agentes no funcionarán tanto con vendedores como con compradores, y en algunos estados, es ilegal hacerlo.
Ahora, algunos agentes negociarán comisiones inmobiliarias con el vendedor por adelantado. Un vendedor puede estar de acuerdo con una tasa de comisión variable, lo que significa que si el agente termina trayendo al comprador, la comisión se reduciría del 7%, por ejemplo, al 6%. De esta forma, el agente gana un 6% por representar al vendedor y al comprador, y el vendedor se beneficia pagando una comisión más baja.
Algunos de los problemas asociados con los acuerdos de comisiones variables son:
- Los corredores que cooperan están en desventaja cuando se presentan múltiples ofertas . Incluso si las ofertas de compra son idénticas entre sí, el vendedor aceptará la oferta presentada por el agente de venta porque el vendedor obtendrá más. Sin embargo, los intermediarios cooperadores pueden incluso jugar el campo de juego. Entonces, no hay razón para ir directamente al agente de listado.
- Los agentes del listado que aceptan una doble agencia están aceptando responsabilidad adicional por la representación del comprador y haciendo el doble del trabajo sin el doble de la compensación. Piense en eso por un minuto. Por lo tanto, un agente no ético de listado, motivado estrictamente por comisiones, tiene un incentivo adicional para venderle al comprador una propiedad diferente, que paga una comisión de agente de comprador completa. Esta es una razón por la que ir directamente al agente de listado puede ser contraproducente.
- Si un comprador también exige una parte de la acción, no hay suficientes sobrantes para todos. Sin mencionar, los agentes no están en el negocio de regalar su comisión. No todavía, de todos modos. Y los clientes no pueden recibir comisiones sin licencia, como regla general.
Agentes de compras que acreditan comisiones a los compradores
Algunas veces los compradores no tienen suficiente dinero para comprar una casa, entonces le piden a su agente que los ayude rehusando parte de la comisión. Si bien los agentes no pueden pagar a una persona sin licencia una comisión, pueden decidir reembolsar una parte de su comisión al comprador como un crédito de costo de cierre o pagar parte del pago inicial , siempre que el prestamista del comprador lo permita.
Una madre, por ejemplo, que posee una licencia de bienes raíces podría ofrecerle a su hijo su comisión para ayudar a compensar sus costos de cierre.
Un puñado de compañías inmobiliarias anuncian que siempre reembolsarán parte de sus comisiones a un comprador porque:
- Los reembolsos creen que los agentes inmobiliarios ganan demasiado dinero.
- Las tiendas de descuento esperan que las rebajas atraigan a un volumen de compradores a su compañía para compensar su pérdida de ingresos.
- Pueden hacer menos trabajo. A menudo, no brindan un servicio completo a un comprador.
- No saben de qué otra manera atraer negocios.
Muchos de estos tipos de corredores de descuento esperan que el comprador haga gran parte del trabajo e interactúe únicamente a través de correo electrónico y FAX. A menudo no muestran propiedad ni manejan al comprador. Por lo general, no asisten a inspecciones de viviendas ni explican el papeleo. Típicamente, la primera vez que se reúnen con un comprador es en el cierre, si asisten al cierre de la casa en absoluto.
¿Compran los compradores de los créditos de la Comisión?
En la superficie, podrías pensar: "¡Bueno, eso es obvio!" Si está bien versado en bienes raíces y entiende cómo negociar, es posible que no necesite un agente que lo represente. Sin embargo, entienda que incluso bajo un acuerdo en el que el vendedor está pagando una comisión del 7%, el vendedor todavía obtiene el 93% del precio de venta.
El vendedor está ganando más dinero que el agente de bienes raíces . El vendedor tiene más dinero para distribuir. ¿Por qué intentar pellizcar algunos miles del agente cuando el vendedor tiene los bolsillos profundos? Puede tener más sentido contratar a su propio agente de comprador para que lo represente plenamente y negocie agresivamente en su nombre. Un agente experimentado a menudo lo obtendrá:
- Un precio de venta más bajo. Puede ahorrar decenas de miles.
- Una concesión del vendedor para los costos de cierre . La mayoría de los prestamistas permitirán un mínimo de un 3% de crédito del vendedor para sus costos de cierre , que es más de lo que ganan muchos agentes del comprador.
- Mejoras en el hogar de acuerdo con su solicitud de reparaciones . Un techo nuevo puede costar fácilmente $ 15,000.
Afortunadamente, mi amigo decidió contratar a su propio agente y pedir concesiones a los vendedores . Además, tenga en cuenta que incluiría las URL de las empresas que otorgan comisiones de crédito a los compradores, pero me temo que para cuando las lea, podrían haber cerrado.
Al momento de escribir, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, es Broker-Associate en Lyon Real Estate en Sacramento, California.